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“金九”开局北京26个新盘5个刚需（2）

扫描到手机全国楼市来源：北京青年报发布日期：2013-08-29 10:10 字号：T|T

摘要：持续至今的成交热消耗了大量的库存，再加上之前两年土地出让未达标带来的后遗症，使得大量房企对于增加市场供应“有心无力”。

价格预判：土地因素导致新盘项目均呈现“涨”势

从入市项目定价来看，9月预计入市的26个项目当中，仅有8个项目公布预计销售价格，其余18个项目售价均处于待定状态。

据记者了解，目前北京住宅市场价格已明显进入“明线”与“暗线”并存的阶段。受到限价令的影响，项目取证价格已受到控制，但基于市场需求较大，各区域均出现供需倒挂的影响，项目实际价格仍一路攀升。捆绑精装合同就成为一条常见路径，这种操作方式虽不一定违规，但毕竟与政府控制房价的意图相背离。房企在执行过程中也多为谨慎，部分项目到开盘当天才会公布实际售价与分拆模式。在巨大的供需缺口下，购房者能够“抢到”一套合适房源都已成为奢求，对价格的关注度反而降低。

从已公布预售价格的8个项目来看，“涨价”仍然是目前的主题。其中金隅翡丽二期产品铂爵郡首次报价39000元/平方米，而其一期最终开盘价则为30000元/平方米。位于房山区的长阳光和作用此次报价为18800元/平方米起，相比其年初开盘价高出了4800元/平方米。涨势最为凶猛的当数润泽公馆，其去年9月的开盘价仅26000元/平方米，今年9月的报价则已飙升至40000元/平方米。

高姗分析认为，房价如此上涨的动力，一方面是源自需求市场的追捧，供需严重倒挂的现象使得目前市场中再次出现“一房难求”的现象，购房者“追涨”的心理日益明显；另一方面则是基于地价成本的高企，从近期成交的朝阳孙河及亦庄宅地情况来看，商品住宅部分的楼面价仍然居高不下，地价本身就直追目前区域住宅均价。受制于土地成本的影响，未来这些项目售价必将不断再创新高，而这些高价地对于周边区域市场的影响，则是从土地成交那一刻即开始。

业内声音：应理性拿地不做地王，房企发展更加多元化

对此，不少开发商都担心房价和地价的过快上涨，可能引发危机。近日，绿地集团副总裁、京津房地产事业部总经理石文红就表示，当前土地市场成交热情不减，各大开发商拿地积极性较高，北京、上海等地频频出现“地王”项目。很大程度上是由于当前土地市场供需矛盾比较突出，土地的供应远远不能达到区域发展的要求，所以不可避免地出现了一些“地王”。因此绿地的发展策略偏向了风险相对可控的商业地产。

据了解，当前绿地集团的商业占比大概在45%左右，而在北京区域商业地产更是占比90%。在今年绿地先后获得的8宗地块中，只有昌平有少量的住宅，其余基本上都是商业项目。石文红认为，除了发展商业地产外，由于目前调控政策并没有放松迹象，市场仍旧存在不可控的风险，绿地不希望看到房价暴涨，因此不会去“抢地王”，因为“地王”往往对普通购房人的心理预期造成极大的影响。

除此之外，远洋地产控股有限公司董事局主席李明在接受采访时也表示了类似的观点，李明认为目前北京的土地价格过高，出于风险控制的考虑，远洋在今年的北京土地市场上始终没有动作。

与绿地侧重发展商业类似，为了多元化发展，除了住宅和商业以外，远洋正在尝试做养老产业。9月份，远洋地产的第一个养老项目椿萱茂将正式面市。业界普遍认为，“养老地产元年”已经到来。但也有分析人士表示，养老地产前期投资大、运营难度高，利润可能只是普通地产的二分之一。对此李明坦言，养老产业运营的最高境界是实现养老业务实业运营与地产金融的良性互动。前提是业务规模必须足够大，以便降低成本，分散风险。