明规则遇上潜规则

截至记者发稿，K2没有再出现在郑州的土地拍卖市场。

作为事件的当事方，K2地产、郑州市国土局都拒绝了记者采访，而众多的郑州本土房企也缄口不言。

“虽然它是个‘搅局者’，虽然它很令人反感，但我必须承认，它遵守了市场规则。”一位曾和K2在土地市场上“过过招儿”的郑州地产人士对K2这样评价。

在郑州地产专家魏明看来，郑州房地产市场对“外来者”K2，有点“过分解读了，也有点反应过度了。”魏明认为，本土房企的“不淡定”值得反思。他表示，本土房企仍寄希望于政府出手维护郑州城中村改造土地“招拍挂”的潜规则，寄希望于本土房企抱团阻击K2，这都表明郑州本土房企此时仍在心存幻想，没有真正的城中村改造市场化应对预案。

一位郑州地产圈人士认为，“K2风波”对于郑州市政府来说，应该是一个棘手的事情：K2拿地是按照可以摆在桌面上的招拍挂规则进行，但是却与无法摆在桌面上的潜规则相冲突。当两种规则冲突时，该怎么办？

在K2的退出公告中，提及了“地方保护”这个字眼，而对一些被“地方保护”的郑州本土开发商来说，他们也并不完全领情，甚至表示了对政府部门的怨气。在王宇看来，K2威胁到本地开发商的利益之后，政府却始终没有明确表态。

王宇说，若政府能提出一个本土开发商接受的退出机制，他们不会害怕K2。

王宇告诉新京报记者，从七月开始，不论是地产商还是区政府都做了努力，区政府工作人员曾去市政府探讨土地退出机制的问题，但市政府迟迟没有下文件说明。

其实，在2009年，市政府的一则会议纪要中已经提及，要建立一套开发商前期介入城中村改造退出机制。即前期介入城中村投入成本退还开发企业时，按实际投入成本加同期银行贷款利息退还。

郑州本土开发商张顺认为，这个退出机制没有实操性。银行的利息对于开发商来说太低了，“很多开发商从社会融资，有的是金融部门，有的是非金融部门，因此融资的成本是相当高的。”

在张顺看来，若政府要将成本返还给开发商，还需要走预决算程序，这会花费非常长的时间。

有地产人士认为，郑州这种情况完全可以避免。有经验的国土局应该在招拍挂时设置一个条件，比如拿到地的企业，要将超出底价部分的溢价交给承担前期开发的企业，在这种情况下，其他开发商就都不会参与竞拍了。

在王宇看来，即便K2退出了，将来还会有更多的“野蛮人”来郑州抢地，政府若始终不制定出合理的一级开发土地退出机制，本地开发商的利益将继续受到威胁。

中国住建部政策专家委员会副主任陈志认为，郑州本地开发商维权事件本身，根本不是市场经济行为，本地开发商是为了保护自己的利益，属于非法垄断。

中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，K2事件反映出政府的职能缺位。

顾云昌说，政府可以与投资者成立基金，两方都入股，完成一级土地开发之后，按照投资者的投资比例来分成，“这些政府该做的，过去却没有做到。”

对此次风波的后续发展，魏明认为，这次郑州的集体维权，实际上就像是无声的举报。开发商自己打破了平衡，举报了河南的投资环境，K2挣大了。