“郑州模式”

在郑州地产圈内，地产商们都在讨论一个问题：K2来郑州到底是什么目的？

K2内部人士在今年7月接受《河南商报》采访时透露：“郑州是中原龙头省会城市，吸纳了大量的外来人口，潜力巨大，很多一线开发商都十分看好郑州市场发展前景。K2希望把在北京开发的产品带到郑州，相信会受到欢迎。”

一位接近郑州地产圈的观察人士告诉新京报记者，不少地产商都在质疑K2的这一说法，他们认为K2来郑州，真正目的不是为了拿地。但到底是干什么，又猜不出。

K2风波，也使郑州城中村改造多年的行业规则浮出水面。

新京报记者了解到，郑州城中村改造的行业规则被归纳为十六个字“提前进场，定向拿地，返还成本，底价成交”。

2007年，郑州市政府出台103号文件，规范了市政府各部门在城中村改造项目中的职能，首次提出土地经招拍挂出让，区政府将集体土地转为国有，办理国有划拨土地使用权，办理国有土地使用证。并继续按照“一村一策”的方式，企业投资，市政府协调进行改造。

一位郑州地产圈人士称，从明面上说，按照郑州市103号文规定，所有郑州市城中村改造项目都必须经过正规的招拍挂程序。也就是说，政府必须先将拟改造的城中村土地收归国有，进行土地属性的更改、土地上附属物清理等一整套手续之后，方可由企业进入土地市场通过公开拍卖的手段获得土地，企业在缴纳土地出让金后获得的应该是可以立即进行开发的“净地”。

而郑州房地产市场的一个特点是，“净地”少、城改地多。

郑州本地开发商张顺（化名）说，开发商与区政府或拆迁指挥部签订协议，显示开发商经过土地招拍挂流程得到城改项目的土地，但区政府会口头承诺开发商，招拍挂只是流程和形式，最终开发商会以底价拿到这块地。

有开发商表示，郑州市的城中村改造本来就是以本土开发商为主体，与政府部门合作开发，但与现行土地招拍挂制度不符，作为同行，大家都知道这个“心知肚明、不公开”的规则。

据河南本地的映象网报道，在2008年的首届“中国城中村改造高峰论坛”上，城中村改造的“郑州模式”被推广。

映象网的文章称，“郑州模式”概括起来是三句话：“政府让利，村民受益，企业得利”。

一位郑州地产圈观察人士认为，郑州近年来对城中村改造提速的做法，也无形中使“郑州模式”遍地开花。

2011年，郑州市印发《郑州市城中村改造管理办法》，首次提出政府主导，群众自愿，区级负责，市场运作的模式。由区政府成立国有全资或控股公司，负责本区域范围内的城中村改造融资、安置房建设、土地开发整理等工作。

2012年7月，时任市委书记吴天君（今年11月落马）指出，郑州市将加快城中村改造步伐，力争三年内全部完成228个建成区内的城中村改造。

上述地产观察人士认为，若吴天君没有对城中村改造提速，各区政府按照各区的资金状况与能力来适度推进城改项目，或许郑州会逐渐解决过去城中村改造中的法律争议问题。但在城中村改造的高压之下，区级政府没有办法筹集资金同时操作多个城改项目，于是沿用过去的老办法——开发商出资，政府负责动员、拆迁等具体事务，开发商最终会以底价拿到这块地。