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养老地产俨然花魁真要迎娶且费思量（2）

扫描到手机全国楼市来源：投资时报发布日期：2014-07-21 10:21 字号：T|T

摘要：作为改革的阵前卒，今年4月10日，深圳首次以挂牌方式公开出让两块养老设施用地，试水将社会资本进入民生领域。最终，宝安地块以4亿元的价格由颇为低调的前海人寿竞得，楼面价达14815元/平方米，地价36830元/平方米，而龙华地块则由融通信公司以2.8亿元竞得。

　　上半年鲜有险资出手拿地

比较来说，刘晨光更看重金融手段在养老地产中的作用，这也是为什么他更看好险资系的原因。

“险资做养老有着天然优势，因为做养老产业，前期投入大、培育周期长，对融资需求很大。做大悦城、万象城这类商业综合体，融资的利率不能超过6%，做养老地产更甚，不能超过5%。通常来说，养老地产的培育周期需要5年，这样算下来，需要达到的投资回报率已经到了25%的高位，再高已经很难兑现。相比险资，开发商有的只是比较接近险资，以及盲目的信心。”

或许正是基于以上的认知，多家险资也积极圈地养老地产。泰康人寿、新华保险、平安集团、合众人寿、中国人保、中国太平、中国人寿等多家寿险公司纷纷布局养老地产市场，全面展开养老地产的投资和运营。如泰康人寿养老社区计划，在北京、上海、三亚（楼盘）三地都有进展，新华保险在西安（楼盘）、武汉（楼盘）建立了两个健康管理中心项目，在北京延庆和密云拥有两个养老项目。据统计，截至2012年底，“保险系”企业在养老地产领域的投资已超500亿元。两年后，这个数字可能已翻番。

在大部分开发商、保险公司明刀明枪进入养老地产的同时，前海人寿可以说是宝能集团借路险资的一支企图突破重围的骑兵。

2012年2月“开门”的前海人寿董事长姚振华，亦是宝能集团的董事长，因为与宝能集团有着千丝万缕的关系，被称为“宝能系”劲旅。宝能集团很早就涉足房地产领域，在业界素有“隐形地产大鳄”之称。

在中国，因为发展阶段尚处城镇化的过程之中，最适合做养老地产的地方是核心城市周边，因为这些城市核心财富人群基数大，前海人寿拿的地块背靠大市场，拥有天然的优势。

但即使是这样，地价过高，前期投入过大，也会垒高前海人寿的风险。

石旭升亦表示，过去诸多养老项目都是在打擦边球，现在那个时代已经过去，前海人寿高价拿地也只是个别案例，作为做养老产品的起点无可厚非。但未来必须对养老的成本、服务对象有清醒的认识和准确的定位。

事实上，风险也正在此处，即使险企能够拿到足够的土地开发，当国内整个房地产市场环境发生变化的时候，这些养老社区能不能吸引到足够的客户去购买保单并入住，是一个很大的问题。因此，除太平人寿、平安人寿、前海人寿之外，今年上半年，绝大多数保险公司都没有出手拿地。

房地产市场日趋下行，如何算好投入与收益这笔账，是抢滩养老地产的投资者们需要仔细计算的难题。

思辨

没有绝对领先只有补足短板

在养老地产项目的运作上，没有绝对领先，每个公司都需要在自身的优势基础上补足短板，短板的长度才能决定到底能走多远。

民资开发商：要习惯不赚快钱

民营开发商的长项在于土地的获取能力、选址的把控以及资源整合能力，但在企业的文化生态方面有短板，因为开发商都习惯了赚快钱的快进快出模式，养老产业需要一点点来做，比如需要赚的是一个小时洗一块尿布，一块尿布赚一块五，开发商多是把养老作为一种买点或者配套服务，很难做成专业的养老服务，这都是通过与养老服务运营商进行合作。但开发商很多定位都是针对健康低龄老人，做的是软需求，并不是经营效益好的产品，这与市场上满足养老的刚性需求明显存在错位。很多开发商意识不到这个问题，而服务运营商其实也并不乐意去做养老的软需求。

　国企开发商：服务意识很重要

在国企开发商方面，有着做养老的天然冲动，因为企业性质摆在那，它们有很好的土地资源和物业资源，可以通过重建或改建，把好的地段的物业比如老酒店老床房和招待所盘活用来做养老，甚至能够真正做到城市养老。它们的强处在于资源整合能力很强，比如医保以及很多卫生部门的政策，能够落实和整合到位，同时在资金方面也有优势。其短板则在于未必能把身段放下来，做好养老产业，服务意识欠缺，经营方面也需要改善。在与外界合作方面，国企一般会追求控股，在这方面很可能与合作方谈崩，没有民营企业那么灵活。在养老布局方面，很多国企央企都在观望，有一些在筹备的项目，其中北京北控集团的养老项目已经开始试营业。

　保险公司：做地产不够专业

险资做地产有着资金实力强的优势，包括融资成本低和资金量大，同时其客户有两大群体，包括可以作为养老后备客户的买了保险的青壮年以及与现在需要入住的养老客户，但是在第二类客户的招揽方面比较头疼。险资的短板包括：没有养老服务的经验；选地方面很外行；对养老的硬性条件了解不够，比如选址离市区太远，不符合选址要在一小时车程之内的要求；同时险资很少有规划设计、营销策划方面的经验，在做这方面的业务时也没有专业的团队，很多都是临时从原有的业务部门调配过来，专业素养相对缺乏。