养老地产俨然花魁 真要迎娶且费思量

 

上海（楼盘）申园开馆不过3个月，7月16日，泰康养老社区南下珠三角便再下一城。公开数据显示，截至2013年5月，泰康人寿已完成在北京（楼盘）、上海、广州（楼盘）等城市的养老社区布局。但，数据已老，未来5至8年，即将上市的泰康宣称，将再投资750亿元，于全国7大中心区域打造10~15个连锁养老社区和覆盖全国的医疗服务网络。

泰康人寿陈老板的激进只是险资争先布局、抢食养老市场的冰山一角。在其背后，新华保险(601336,股吧)、平安集团、合众人寿、中国人保、中国太平、中国人寿(601628,股吧)等已然组成“险资系”优势军团。那厢，以万科、绿城、保利、远洋、首创、花样年等知名房企组成的“房企系”，也纷纷探路养老地产，试图在这个并不十分明朗的区域内探索出属于自己的道路。

如果说，养老产业已经势成烽火，那么深圳（楼盘）两块养老用地的挂牌出让，以及国土资源部几乎同时祭出的一纸《养老服务设施用地指导意见》，大概就是这场持久战的冲锋号。只是，烽烟仍在蔓延，局势远未明朗。

　政府让市场话事

作为改革的阵前卒，今年4月10日，深圳首次以挂牌方式公开出让两块养老设施用地，试水将社会资本进入民生领域。最终，宝安地块以4亿元的价格由颇为低调的前海人寿竞得，楼面价达14815元/平方米，地价36830元/平方米，而龙华地块则由融通信公司以2.8亿元竞得。

消息一出，业界议论纷纷。除了彰显出险资的野心勃勃，也透露了政府鼓励养老产业市场化发展的信号。

紧随其后，国土资源部办公厅4月17日印发的《养老服务设施用地指导意见》更对此做了明确规定，指出“营利性养老服务设施用地，应当以租赁、出让等有偿方式供应，原则上以租赁方式为主。土地出让（租赁）计划公布后，同一宗养老服务设施用地有两个或者两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式供地。”

数据事业部总经理刘晨光对《投资时报》记者分析称，“未来的养老产业中，市场的色彩会更浓，拿地过程中寻租空间也会被压缩，以养老为名倒地套利的时代已经过去。目前的养老产业处在占领阵地式的布局阶段，投入了一大批大型的长期项目，很多服务商把养老地产当成创业项目，业内也有了基本共识，就是赚快钱的时代已经过去，现在要先尝试细水长流的收入模式。”

作为“前市场化”的养老产品，由长青国际老年公寓有限公司牵头打造的“曜阳国际老年公寓项目”，可以说是上一个养老产业时代的缩影。只是从实践上看，这种模式已经式微。

作为公益机构牵头养老地产的红基会，2004年启动曜阳国际老年公寓项目，号称是探索“公益性服务和市场化运作相结合”的养老模式。基本模式是通过签订协议，由企业全部出资，并将建成后的“曜阳国际”一定比例的公寓房，由中国红基会用于公益性养老。到目前为止，已经建成和即将建成的有5所曜阳国际老年公寓，分别位于济南（楼盘）、福州（楼盘）、扬州（楼盘）、北京和杭州（楼盘）。

然而，红基会的养老成绩单却很难看。红基会的养老旗舰北京长青国际老年公寓有限公司，遭到了其合作方北京城建集团于今年3月和4月的两次挂牌，出让长青国际80%的股权及债权。

从财务数据方面看，曜阳国际也一直处于亏损状态。其2012年实现营业收入435.44万元，净利润亏损5042.67万元；2013年实现营业收入347.39万元，净利润亏损4926.03万元。更重要的是，红基会以公益养老介入地产，一直遭受各方的质疑。

刘晨光认为，出现这种情况其实很容易理解，之前，很多企业都是把发展养老地产当做圈地的手段，曜阳项目也不例外。以养老概念圈远郊住宅用地，都会面临包括配套服务、开发经验以及远郊物业升值慢等问题，最终会导致这些项目处在尴尬的局面。

不过，并非所有“前市场”时代的项目都如曜阳国际一般烫手，包括北京太阳城、上海亲和源等在内的项目，诸多业内人士赞誉有加，不少房地产开发商都曾经去太阳城观摩、学习、交流经验。

养老产业只是养老平台加金融？

如今，政策和市场都指向养老地产，拥有天然开发优势的房企自然不会错过这班列车。据中国指数研究院之前的研究报告统计，有超过20%的品牌房企进驻养老地产。万科、绿城、保利、远洋、首创、花样年等企业走在了前列。

早在2010年，地产大佬万科就宣布在北京市房山区窦店镇试点养老地产项目，采用租、售并举两种养老地产模式，为万科养老地产领域铺路，目前养老产品线基本成型。绿城集团旗下的养老地产项目绿城蓝庭，也已向市场推出了70年产权的颐养公寓。保利地产(600048,股吧)在嘉兴（楼盘）西塘的养老地产项目已进入建设阶段，总投资达4亿元，占地150亩。

除此之外，受宏观调控趋紧、政府限制“三公消费”等影响，业务饱受冲击的五星级酒店品牌金陵饭店(601007,股吧)集团，也把天泉湖项目作为另一面旗帜来打造。据《投资时报》记者了解，金陵饭店在2008年已经开始介入此项目，面积更达70平方公里。其中，养老项目的面积有180万平方米，是国内目前单体最大的养老项目。作为五星级酒店品牌与养老的嫁接在国内也属第一次。

不过，即便如万科般精准定位刚需人群打造“有人用的住宅”且获得巨大成功，对于养老地产，万科北京市场总经理毛大庆此前曾经坦然表示，“不简单”。

他认为，目前中国养老地产的概念还很笼统，以为简单持有一个养老地产项目并运营就是养老地产，而万科在研究了三四年后发现“理解有误”。虽然如今老龄化问题在中国一再被提出，但在很多环节上如何操作至今并没有想明白。今天中国房地产遇到的问题，以后养老地产也会同样遇到。用企业或是商业化运作模式只能解决少部分人的养老问题，占据绝大多数的中低消费人群的养老如何保障？这其实是个大课题。

相较于此，金陵饭店集团面对的问题更加技术化。曾经对此项目进行过深入调研的吉合田房地产顾问机构董事长石旭升对《投资时报》记者介绍称，“金陵饭店此项目存在两个隐患，一个是离南京（楼盘）市区太远，驱车需要一个多小时，中间还经过收费站，需要缴费100元。另外，什么时候能拿到预售证也是企业面临的未知数。”金陵饭店曾表示今年上半年可以拿到预售证，但据石旭升透露，目前金陵饭店并没拿到预售证，今年10月到手或许已是最理想状况。

种种制约使得刘晨光对房企开发养老地产并不看好，他认为，“养老产业是养老平台加金融，中间没有什么开发商的事。”

 

　　上半年鲜有险资出手拿地

比较来说，刘晨光更看重金融手段在养老地产中的作用，这也是为什么他更看好险资系的原因。

“险资做养老有着天然优势，因为做养老产业，前期投入大、培育周期长，对融资需求很大。做大悦城、万象城这类商业综合体，融资的利率不能超过6%，做养老地产更甚，不能超过5%。通常来说，养老地产的培育周期需要5年，这样算下来，需要达到的投资回报率已经到了25%的高位，再高已经很难兑现。相比险资，开发商有的只是比较接近险资，以及盲目的信心。”

或许正是基于以上的认知，多家险资也积极圈地养老地产。泰康人寿、新华保险、平安集团、合众人寿、中国人保、中国太平、中国人寿等多家寿险公司纷纷布局养老地产市场，全面展开养老地产的投资和运营。如泰康人寿养老社区计划，在北京、上海、三亚（楼盘）三地都有进展，新华保险在西安（楼盘）、武汉（楼盘）建立了两个健康管理中心项目，在北京延庆和密云拥有两个养老项目。据统计，截至2012年底，“保险系”企业在养老地产领域的投资已超500亿元。两年后，这个数字可能已翻番。

在大部分开发商、保险公司明刀明枪进入养老地产的同时，前海人寿可以说是宝能集团借路险资的一支企图突破重围的骑兵。

2012年2月“开门”的前海人寿董事长姚振华，亦是宝能集团的董事长，因为与宝能集团有着千丝万缕的关系，被称为“宝能系”劲旅。宝能集团很早就涉足房地产领域，在业界素有“隐形地产大鳄”之称。

在中国，因为发展阶段尚处城镇化的过程之中，最适合做养老地产的地方是核心城市周边，因为这些城市核心财富人群基数大，前海人寿拿的地块背靠大市场，拥有天然的优势。

但即使是这样，地价过高，前期投入过大，也会垒高前海人寿的风险。

石旭升亦表示，过去诸多养老项目都是在打擦边球，现在那个时代已经过去，前海人寿高价拿地也只是个别案例，作为做养老产品的起点无可厚非。但未来必须对养老的成本、服务对象有清醒的认识和准确的定位。

事实上，风险也正在此处，即使险企能够拿到足够的土地开发，当国内整个房地产市场环境发生变化的时候，这些养老社区能不能吸引到足够的客户去购买保单并入住，是一个很大的问题。因此，除太平人寿、平安人寿、前海人寿之外，今年上半年，绝大多数保险公司都没有出手拿地。

房地产市场日趋下行，如何算好投入与收益这笔账，是抢滩养老地产的投资者们需要仔细计算的难题。

思辨

没有绝对领先 只有补足短板

在养老地产项目的运作上，没有绝对领先，每个公司都需要在自身的优势基础上补足短板，短板的长度才能决定到底能走多远。

民资开发商：要习惯不赚快钱

民营开发商的长项在于土地的获取能力、选址的把控以及资源整合能力，但在企业的文化生态方面有短板，因为开发商都习惯了赚快钱的快进快出模式，养老产业需要一点点来做，比如需要赚的是一个小时洗一块尿布，一块尿布赚一块五，开发商多是把养老作为一种买点或者配套服务，很难做成专业的养老服务，这都是通过与养老服务运营商进行合作。但开发商很多定位都是针对健康低龄老人，做的是软需求，并不是经营效益好的产品，这与市场上满足养老的刚性需求明显存在错位。很多开发商意识不到这个问题，而服务运营商其实也并不乐意去做养老的软需求。

　国企开发商：服务意识很重要

在国企开发商方面，有着做养老的天然冲动，因为企业性质摆在那，它们有很好的土地资源和物业资源，可以通过重建或改建，把好的地段的物业比如老酒店老床房和招待所盘活用来做养老，甚至能够真正做到城市养老。它们的强处在于资源整合能力很强，比如医保以及很多卫生部门的政策，能够落实和整合到位，同时在资金方面也有优势。其短板则在于未必能把身段放下来，做好养老产业，服务意识欠缺，经营方面也需要改善。在与外界合作方面，国企一般会追求控股，在这方面很可能与合作方谈崩，没有民营企业那么灵活。在养老布局方面，很多国企央企都在观望，有一些在筹备的项目，其中北京北控集团的养老项目已经开始试营业。

　保险公司：做地产不够专业

险资做地产有着资金实力强的优势，包括融资成本低和资金量大，同时其客户有两大群体，包括可以作为养老后备客户的买了保险的青壮年以及与现在需要入住的养老客户，但是在第二类客户的招揽方面比较头疼。险资的短板包括：没有养老服务的经验；选地方面很外行；对养老的硬性条件了解不够，比如选址离市区太远，不符合选址要在一小时车程之内的要求；同时险资很少有规划设计、营销策划方面的经验，在做这方面的业务时也没有专业的团队，很多都是临时从原有的业务部门调配过来，专业素养相对缺乏。