上海（楼盘）申园开馆不过3个月，7月16日，泰康养老社区南下珠三角便再下一城。公开数据显示，截至2013年5月，泰康人寿已完成在北京（楼盘）、上海、广州（楼盘）等城市的养老社区布局。但，数据已老，未来5至8年，即将上市的泰康宣称，将再投资750亿元，于全国7大中心区域打造10~15个连锁养老社区和覆盖全国的医疗服务网络。

泰康人寿陈老板的激进只是险资争先布局、抢食养老市场的冰山一角。在其背后，新华保险(601336,股吧)、平安集团、合众人寿、中国人保、中国太平、中国人寿(601628,股吧)等已然组成“险资系”优势军团。那厢，以万科、绿城、保利、远洋、首创、花样年等知名房企组成的“房企系”，也纷纷探路养老地产，试图在这个并不十分明朗的区域内探索出属于自己的道路。

如果说，养老产业已经势成烽火，那么深圳（楼盘）两块养老用地的挂牌出让，以及国土资源部几乎同时祭出的一纸《养老服务设施用地指导意见》，大概就是这场持久战的冲锋号。只是，烽烟仍在蔓延，局势远未明朗。

　政府让市场话事

作为改革的阵前卒，今年4月10日，深圳首次以挂牌方式公开出让两块养老设施用地，试水将社会资本进入民生领域。最终，宝安地块以4亿元的价格由颇为低调的前海人寿竞得，楼面价达14815元/平方米，地价36830元/平方米，而龙华地块则由融通信公司以2.8亿元竞得。

消息一出，业界议论纷纷。除了彰显出险资的野心勃勃，也透露了政府鼓励养老产业市场化发展的信号。

紧随其后，国土资源部办公厅4月17日印发的《养老服务设施用地指导意见》更对此做了明确规定，指出“营利性养老服务设施用地，应当以租赁、出让等有偿方式供应，原则上以租赁方式为主。土地出让（租赁）计划公布后，同一宗养老服务设施用地有两个或者两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式供地。”

数据事业部总经理刘晨光对《投资时报》记者分析称，“未来的养老产业中，市场的色彩会更浓，拿地过程中寻租空间也会被压缩，以养老为名倒地套利的时代已经过去。目前的养老产业处在占领阵地式的布局阶段，投入了一大批大型的长期项目，很多服务商把养老地产当成创业项目，业内也有了基本共识，就是赚快钱的时代已经过去，现在要先尝试细水长流的收入模式。”

作为“前市场化”的养老产品，由长青国际老年公寓有限公司牵头打造的“曜阳国际老年公寓项目”，可以说是上一个养老产业时代的缩影。只是从实践上看，这种模式已经式微。

作为公益机构牵头养老地产的红基会，2004年启动曜阳国际老年公寓项目，号称是探索“公益性服务和市场化运作相结合”的养老模式。基本模式是通过签订协议，由企业全部出资，并将建成后的“曜阳国际”一定比例的公寓房，由中国红基会用于公益性养老。到目前为止，已经建成和即将建成的有5所曜阳国际老年公寓，分别位于济南（楼盘）、福州（楼盘）、扬州（楼盘）、北京和杭州（楼盘）。

然而，红基会的养老成绩单却很难看。红基会的养老旗舰北京长青国际老年公寓有限公司，遭到了其合作方北京城建集团于今年3月和4月的两次挂牌，出让长青国际80%的股权及债权。

从财务数据方面看，曜阳国际也一直处于亏损状态。其2012年实现营业收入435.44万元，净利润亏损5042.67万元；2013年实现营业收入347.39万元，净利润亏损4926.03万元。更重要的是，红基会以公益养老介入地产，一直遭受各方的质疑。

刘晨光认为，出现这种情况其实很容易理解，之前，很多企业都是把发展养老地产当做圈地的手段，曜阳项目也不例外。以养老概念圈远郊住宅用地，都会面临包括配套服务、开发经验以及远郊物业升值慢等问题，最终会导致这些项目处在尴尬的局面。

不过，并非所有“前市场”时代的项目都如曜阳国际一般烫手，包括北京太阳城、上海亲和源等在内的项目，诸多业内人士赞誉有加，不少房地产开发商都曾经去太阳城观摩、学习、交流经验。

养老产业只是养老平台加金融？

如今，政策和市场都指向养老地产，拥有天然开发优势的房企自然不会错过这班列车。据中国指数研究院之前的研究报告统计，有超过20%的品牌房企进驻养老地产。万科、绿城、保利、远洋、首创、花样年等企业走在了前列。

早在2010年，地产大佬万科就宣布在北京市房山区窦店镇试点养老地产项目，采用租、售并举两种养老地产模式，为万科养老地产领域铺路，目前养老产品线基本成型。绿城集团旗下的养老地产项目绿城蓝庭，也已向市场推出了70年产权的颐养公寓。保利地产(600048,股吧)在嘉兴（楼盘）西塘的养老地产项目已进入建设阶段，总投资达4亿元，占地150亩。

除此之外，受宏观调控趋紧、政府限制“三公消费”等影响，业务饱受冲击的五星级酒店品牌金陵饭店(601007,股吧)集团，也把天泉湖项目作为另一面旗帜来打造。据《投资时报》记者了解，金陵饭店在2008年已经开始介入此项目，面积更达70平方公里。其中，养老项目的面积有180万平方米，是国内目前单体最大的养老项目。作为五星级酒店品牌与养老的嫁接在国内也属第一次。

不过，即便如万科般精准定位刚需人群打造“有人用的住宅”且获得巨大成功，对于养老地产，万科北京市场总经理毛大庆此前曾经坦然表示，“不简单”。

他认为，目前中国养老地产的概念还很笼统，以为简单持有一个养老地产项目并运营就是养老地产，而万科在研究了三四年后发现“理解有误”。虽然如今老龄化问题在中国一再被提出，但在很多环节上如何操作至今并没有想明白。今天中国房地产遇到的问题，以后养老地产也会同样遇到。用企业或是商业化运作模式只能解决少部分人的养老问题，占据绝大多数的中低消费人群的养老如何保障？这其实是个大课题。

相较于此，金陵饭店集团面对的问题更加技术化。曾经对此项目进行过深入调研的吉合田房地产顾问机构董事长石旭升对《投资时报》记者介绍称，“金陵饭店此项目存在两个隐患，一个是离南京（楼盘）市区太远，驱车需要一个多小时，中间还经过收费站，需要缴费100元。另外，什么时候能拿到预售证也是企业面临的未知数。”金陵饭店曾表示今年上半年可以拿到预售证，但据石旭升透露，目前金陵饭店并没拿到预售证，今年10月到手或许已是最理想状况。

种种制约使得刘晨光对房企开发养老地产并不看好，他认为，“养老产业是养老平台加金融，中间没有什么开发商的事。”