“什么是崩盘，什么又叫做拐点呢？”6日，住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹在石家庄回应对于是否认同楼市有崩盘可能的提问时反问道。秦虹认为，2014年房地产市场，从政策层面上来讲，政策相对稳定，从市场层面来讲，是一个调整之年，但调整也是一个窄幅的波动，不可能有一个深幅的调整。

市场不好因有“悲观预期”

住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹在主旨演讲中主动回应楼市崩盘说。“今年以来各界对中国房地产市场信息方面的舆论非常的悲观，我看了很多这方面的文章，微信也好、微博也好，特别是境外媒体，他们对今年中国房地产市场用的形容词都比较可怕—— 中国2014年的房地产市场摇摇欲坠、危在旦夕，地产危机即将爆发，楼市即将崩盘，今年是房地产企业的逃命之年。”秦虹表示，“我们在看到市场表现的时候，似乎也看到了今年商品房成交面积和成交额双双出现了负增长，出现了下跌的格局。到底怎么看待今年房地产市场？”

秦虹列举数据称，影响今年房地产市场在1到4月份成交面积和成交额的负增长，主要原因是市场上出现了一些悲观的预期，预期影响了房地产市场的销售，影响了购房者的购房行为的实现。

“信息不对称”影响购房者判断

而市场上为何会出现对房地产市场的悲观预期，秦虹认为，首先是宏观经济的放缓，给房地产市场的发展带来了一定的压力。今年一季度中国经济的增长速度只有7.4%，外部宏观经济形势的一种增速的下跌，也引发人们对房地产市场同样会出现下跌的一种想法。

与此同时，秦虹认为悲观预期还来自于信息不对称。“近期一些关于房地产市场的分析，每篇文章里面的每个依据我都认真研究过，其中对我们预期影响最大的就是关于供应量。一个研究报告说2013年全国城市住房的竣工面积是25.96亿平方米。”秦虹特别举例说，她反复研究了这个供给数据，却始终找不到出处。

而2013年中国的城镇化住房竣工面积一共有多少呢？秦虹表示，2013年中国在城镇范围内竣工的住房包括商品住房，也包括非商品住房，包括自建房，在整个范围内所有竣工的住房面积是11.7亿平方米。“和25.96亿平方米相比差了一倍还要多，也就是说这些年城镇住房竣工面积在增长，但是我们的增长仍然是有限的。”秦虹说，“现在买房者很多专业化的信息是很难得到的，他一看供应量这么过剩，得出的结论就是所有的开发企业要面临打折、促销才能把房子销售出去，所以我觉得这是信息不对称，对普通购房者带来的巨大的影响。”

秦虹还表示，房贷的收紧，直接影响了目前以自住型需求为主的这些购房者的购房愿望的实现，也是导致前几个月市场增速下滑的原因之一。

政府应稳定支持首套房贷政策

“我们盖了那么多房子，投资性需求不让买，真实的需求又买不了，那这么多房子是干什么的，会造成巨大的浪费。”秦虹说，下半年房地产市场走势如何，很重要的一方面就是取决于个人按揭贷款，特别是首套房贷购。如果这部分资金能够保持稳定，满足需求，房地产市场就不会出现更多的下降。

此前，央行通过约谈，发布了“央五条”，要求商业银行执行过去对首套房贷款的政策。秦虹表示，现在来看央行政策的落实还不是非常明了，“下一步我认为政府有必要在支持首套房个人购房按揭贷款这方面稳定它的政策。”

秦虹认为，中国房地产市场的需求量与当前的人口结构有很大的关系。按照第六次人口普查的人口年龄结构，2014年是24岁到28岁人口约有1.2亿，其中约8000万人在城镇。其次是在2014年是39岁到49岁的人，在人口总量中占比高、总量大。这部分人口目前工作稳定，储蓄率较高，改善住房的需求旺盛。“我认为现在的需求量很大，但是这种需求正在受各种信息的影响而观望，但是我们不能低估现在需求量比较大的现实。”秦虹说。

市场慢下来有利于购房者

“房地产市场的调整，特别是增速的放缓，对行业的健康发展从长远看是有利的，对提高品质、服务，让企业提供更多更好的住房、更好满足消费者的需求是有好处的，也对购房者有利。”虽然秦虹从一系列数据分析中否认了市场出现崩盘的可能，让不少期盼房价出现大幅下跌的购房者比较失望，但她确认了市场增速的放缓这一趋势。

“过去我们的市场比较简单，无论大中小城市都是上涨的，政策相对复杂；但是从今年开始，市场变得复杂了，政策相对简单，保持稳定、抑制投资性需求，满足合理性的需求，大的政策方向不会改变。”秦虹表示，未来的房地产市场将会进入一个新的发展阶段，这个新的发展阶段可能会出现三个变化，一个是这个行业高速增长的时期已经过去，这个行业已经从低基数高增长，转变到高基数中低速增长的发展阶段；第二个变化是以新房交易为主的时期也在逐步的过去，意味着即使未来的需求量不变，需求仍然很大，但是对新房的需求有可能降低，开发企业要引起足够的重视，二手房市场正在逐步的升起，去年40个重点城市的二手房交易增长速度已经达到了60%，二三线城市的二手房市场正在逐步的扩大，未来相当一部分需求是可以靠二手房来满足，这会对新房市场产生影响；第三个变化是以住宅开发为绝对主体的阶段也会过去，随着经济总量的提高，经济结构的调整，以及首付水平的提高，对消费、医疗等等方面需求会上升。对于现在是否是购房者出手的有利时机，秦虹表示，购房者的买房行为取决于自身需求和购买条件，但市场慢下来总体说有利于购房者。