开年以来，“房冷地热”成为北京楼市的真实写照，一方面住宅市场成交量遭遇腰斩，另一方面土地市场中捷报频传。昨日，北京迎来马年新年以来土地市场“第一拍”，两宗地块共收入土地出让金60.8亿元。万科、保利、龙湖、远洋、首开等一线房企悉数亮相，开年之初土地市场争夺激烈，土地市场延续了去年的火热局面。

假期效应凸显 楼市成交遭“腰斩”

每年春节前后，随着开发商推盘节奏的放缓，楼市开始进入“冬眠期”。受春节假期影响，北京楼市成交量降至冰点，从1月27日到2月9日的春节两周期间北京新房仅成交563套，环比前一周大幅下降超过60%。进入2014年以来，北京楼市供应量和成交量双双走低，均提前进入“春节模式”，楼市成交量遭遇“腰斩”。

亚豪机构统计数据显示，1月北京商品住宅共成交6908套，成交面积74.42万平方米，这两项数据环比、同比均萎缩近半。6908套的月成交量甚至仅高于2012年1月“熊市”时的4473套，成为自2006年商品住宅开始网签近9年来1月商品住宅销量的第二低位。

亚豪机构副总经理任启鑫认为，除春节传统淡市的因素外，还与去年年底“限价令”再次趋紧、信贷政策收缩、自住商品房供应提速、土地供应结构逐渐变化等多方因素有关，根本原因在于短期内房企观望与惜售的情绪不断加重，推盘积极性降至历史冰点。而跟据链家地产市场研究部统计，1月新增商品住宅项目7个，较上月减少7个，总供应量为1143套，环比大幅下降70.4%。与去年同期相比，入市项目减少3个，供应量同比下降44.5%。

“春节假期因素导致1月最后几天基本已经休假，影响了签约量。”中原地产首席分析师张大伟分析认为，这一因素将在2月份表现更明显。除春节假期影响外，市场在上涨一年多之后，价格持续大涨，购买力新增乏力。

二手房量价齐跌 市场谨慎观望成交或再创新低

1月，北京二手住宅市场延续了2013年年末以来的降温趋势，量价均连续两个月环比下跌，成交量较去年同期更是缩水超5成。中原地产研究部统计数据显示：2014年1月份，北京全市二手住宅网签总量8772套，环比上月下跌20.1%，与去年1月份同期的网签量相比更是大幅下跌了55.2%。这也是2013年7月后，再次北京二手房交易跌下万套。

“二手房市场成交下调更多是因为信贷紧张，”张大伟分析认为，相比往年，2014年1月份的信贷未见开闸，依然维持比较紧张的力度。银行房贷难度加大，贷款的优惠折扣减少，导致购房者入市难度增加，部分购房者被迫观望。

根据链家地产市场研究部统计，春节长假后三天（02.07-02.09），北京市二手住宅成交617套，成交量仅为2013年长假后三天（02.16-02.18）的38.7%。新增需求也出现了较大降幅，仅为同期的58.1%。节后二手住宅成交均价为28844元/平米，低于1月各周的价格水平，整体价格走势稳中微降。

“现在很多人还没回北京，仍在消化年前存量，”21世纪不动产大兴区某门店的一位经纪人表示，目前二手房供应上相比较之前要少一些，由于受到部分业主观望情绪的影响，他估计今年整体的出房量可能会比去年少。

链家地产首席分析师张旭表示，1月成交量较去年同期大幅下降，一方面是由于去年年初市场较热，基数较高。而今年春节长假提前，成交淡季提前来临。另一方面，整体购房群体的观望情绪较浓。从链家门店的反馈看，节后的购房者诚意普遍不高。2014年开年的市场平淡，成交低迷，也进一步加剧了购房群体的观望。从目前的市场情况看，2月的成交量或会再创新低。

在价格方面，张旭表示，目前二手房价格处于高位，从短期的供需情况看，价格下调压力依然存在，房价走势或会延续稳中微降态势。而长期看，价格走势将会比较平稳，难以出现2012年，2013年价格快速上涨的走势。

“地热”缓解供需压力 房价涨幅或将企稳

与楼市的惨淡形成鲜明对比的是开年以来持续火爆的土地市场。亚豪机构统计数据称，1月北京土地市场共成交26宗土地，累计成交金额405.92亿，仅次于去年11月406.98亿元的月成交高点。26宗土地中，住宅用地再次成为成交主力，达11宗，创下自2009年以来连续6年时间的同期新高。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，土地火热的直接原因是2013年北京房市的持续升温，而深层原因则是部分二三线城市市场遇冷，使得目前尚有利可图的一线城市市场竞争烈度增加，反应了地产企业正在普遍面临自身战略转型和行业变革的拐点。

2月份，北京市已确定出让的经营性地块有16宗，合计土地建面达242.6万平米，其中7宗挂牌地块起价已经达到了175.16亿。13日，龙湖力挫其他九家房企，以35.7亿元竞得丰台西局地块，成为北京马年宅地“首拍”，而和裕则以25.1亿元摘得顺义赵全营地块。

今后，北京还有西城、亦庄、海淀等区域的热点地块出让，其中西城区华嘉胡同住宅地块有望突破地王纪录。张大伟表示，由于该地块拥有绝佳的地理位置，预计楼面价有望突破农展馆地王7.3万/平米的全国单价地王历史记录。

“2月份土地出让金有望再次突破400亿。今年前两个月，北京土地出让金将突破800亿元”张大伟认为。从短期看，他预计地王依然会频繁出现，影响市场的价格预期，但供应的增加对缓解后供需结构压力有较大的作用，总体上房价在2014年的涨幅将有所缓解。