保定6月楼市平缓依旧 土地市场大放异彩

 

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一、6月保定房地产市场综述

6月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10923元/平方米，环比上月下跌0.50%，连续第2个月下跌，跌幅扩大0.18个百分点。保定房价6月份环比涨幅在百城第四位，走出“逆袭”之势。

受京津冀协同发展的影响，保定等城市的房价最近几个月出现了一定的上涨，拉高了河北房价的整体水平。此外，河北楼市投机和投资比例不太高，所以在政策持续挤压投机和投资泡沫过程中，刚性需求也在一定程度上支撑了房价。

据保定房地产交易中心公布的数据显示，截止6月中旬的保定楼市库存就高达492.6万方，按照2013年平均每月去化14万方计算，卖完这些房子需要长达35个月的时间。

市场大环境降温的形势下，之前个别区域楼市短期的热炒只会带来长久萧条。业内人士称：“决定市场热度的是资金与人口的流向，根源是人口。京津冀一体化在短期难以影响人口变化，资金短期炒作只能会透支市场的需求。”楼市经历非理性拉涨后，市场有实际需求的购买力会萎缩。

互动房缘网监测数据显示，6月份涨价楼盘仅3个，同比5月份涨价楼盘个数下降了11个。相比较5月份而言，上涨楼盘个数大幅下降，楼盘最高涨幅有所提高。未来城涨价1200元/平米，涨幅达15.38%，香江东湖印象涨价100元/平米，涨幅1.61%，鑫和星都起价涨价50元/平米，涨幅0.97%，预计6月底出台的京津冀协同发展规划再度搁浅，有消息称京津冀一体化方案暂未成形，仍在小范围征询意见，何时出台尚不明确。政策消息的不确定，使得更多的置业者及投资者观望情绪持续升温，6月的保定房地产市场平缓依旧。

同时，据互动房缘网新房中心监测数据显示，6月份保定在售楼盘98个，打折优惠楼盘74个，占在售的75.51%。据了解，6月优惠政策多为针对全款、分期而设定的折扣，贷款的优惠政策正在逐步减少甚至取消。据新房中心分析：经过三个多月的洗礼，保定的楼市在骤热骤冷之后逐步平缓，这种平静必将持续一段时间，新政策及利好消息的待定使得开发商及购房者都十分谨慎，同时政府相关部门也在积极献策城市发展，期待政策落地给保定的楼市带来新的生机。

 

二、土地市场

1、全国土地市场延续趋冷

国土资源部最新发布的《节约集约利用土地规定》规定，各地禁止以土地换项目、先征后返、补贴、奖励等形式变相减免土地出让价款。这是我国首部专门就土地节约集约利用进行规范和引导的部门规章，自2014年9月1日起实施。

互动视点：统计数据显示，今年一季度全国城市地价继续上涨但涨幅环比收窄。进入二季度后，除传统季节性因素影响外，土地市场延续趋冷态势。业内人士表示，由于国内经济大环境以及房地产行业不景气等因素影响，未来土地市场趋冷的格局难有改观。宏观经济仍缺乏明显走强信号，房地产行业受银行信贷趋紧、消费者态度转向观望等因素影响难以快速反弹，土地市场颓势难改。未来土地市场或延续趋冷走势，这一格局预计会持续较长时间。

2、保定土地市场大放异彩

与平静的楼市相比，保定的土地市场显的格外火爆，6月份，保定共10宗地块成功挂牌出让。

6月6日，2014-002号地，宗地位置：马坊路南侧、天河（保定）环境工程有限公司北侧，土地面积24049平方米，土地用途：工业，出让年限为50年，最终由天河（保定）环境工程有限公司以1490万元成功拍得。

6月26日，保定市2014年第五批土地拍卖举行，此次土地拍卖共有9宗地块出让成功。涉及住宅用地7块，商服用地2块，总计334.938亩，其中住宅用地约249.66亩、商服用地约85.27亩。保定市国土资源局国有建设用地使用权挂牌报价情况公示显示，9宗地块分别以6352万元、2635万元、29076万元、10161万元、7051万元、426万元、3986万元、2280万元和1991万元成交，总成交价6.3958亿元。另外，2014-010号、2014-011号两块用地因故暂停拍卖。

互动视点：此次成功出让的9宗地块中，有7宗地块位于二环内，5宗位于北市区、3宗位于新市区、1宗位于南市区，没有地块位于高开区。其中2014-005号地面积最大，为97540平方米，约合146.31亩，2014-008号地面积最小，仅为1127平方米，约合1.69亩。

地价方面，起始总价最低的是2014-008号地，仅为422万元；起始总价最高的是2014-005号地，高达2.9亿多元。住宅用地亩价最高的是2014-009号地，370.54万元/亩，最低的是2014-005号地，198.72万元/亩。商服用地亩价为2014-012号地，50.05万元/亩，2014-013号地，50.12万元/亩。

从此次土地出让价格来看，住宅用地和商服用地的价格相差悬殊。其中，住宅用地最高亩价高于商服用地最高亩价约320.42万元/亩，住宅用地最低亩价高于商服用地最低亩价约148.67万元/亩。另外住宅用地最高亩价和最低亩价相差171.82万元/亩。另为此次土地拍卖所成交的9宗地块，均略高于底价成交，多则高于底价五万，少则高于底价两万成交，由此可见开发商拿地之慎重，选择之严谨。

目前保定房企拿地热情高涨，在京津冀协同发展的大趋势下，伴随着城镇一体化建设脚步加快，势必推动房地产业发展，保定今后的土地市场竞争有愈加激烈之势。

3、6月保定获预售证项目一览

房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，简称“五证”。其中前两个证由市规划委员会核发，《建筑工程施工许可证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。

6月份，共有9个项目获得预售证，入市房源3840套，面积达39.46万余平方米。详细信息见下图：

 

三、6月保定房地产市场平缓依旧

图1：6月份保定市区可售楼盘分布比

根据保定市房地产交易中心数据显示，2014年6月保定市区住宅楼盘备案275个，如图1所示。其中南市区51个楼盘，北市区91个楼盘，新市区89个楼盘，高开区44个楼盘。

图2：6月份保定市区住宅备案套数分布

根据保定市房地产交易中心数据显示，2014年6月保定市区住宅备案44359套，如图2所示。其中南市区6241套，北市区19967套，新市区8736套，高开区9415套。

图3：6月份保定市区住宅备案可售面积分布（数值单位：万平方米）

根据保定市房地产交易中心数据显示，2014年6月保定市区住宅备案489.2391万平米，如图3所示。其中南市区61.4227万平米，北市区215.3097万平米，新市区96.0797平米，高开区116.4270万平米。

根据保定市房地产交易中心数据显示，小编粗略计算保定6月共7个新盘入市，6月成交面积约14.9091万平方米。据了解，保定目前的房地产市场仍以本地的“刚需”购房者为主要购买力，但因前期房价上涨已经远远超过刚需族的购买力，近期楼市依旧冷清，多数购房者依然持观望态度。

京津冀协同“难同” “副中心”传说伤了保定

6月23日，消息称：京津冀一体化动作频现，据了解，京津冀一体化发展规划整体方案已初步形成，根据各方意见，国家发改委近日刚刚对该方案进行了为期10天的封闭式修改，这也将是此次规划方案的最后一轮修改，该规划预计将在6月底正式出台。

6月24日，经济观察网记者独家获悉，《京津冀协调发展区域规划方案》将于7月出台。《规划方案》即将出台，京津冀各省市根据区域特征，自行酝酿的规划方案已上报国务院，正在等待国务院审批。

7月2日，南都爆料：作为京津冀一体化的顶层设计，由国家发改委制定的京津冀一体化发展规划整体方案备受各界瞩目，此前，媒体陆续报道规划方案将于6月底或7月出炉。从接近国家发改委人士处获悉，该框架已有初步草案，但目前暂未具体成形，还在小范围内征求意见。

一波未平一波又起，保定购房者的心也跟着诸多传言起伏不定，徘徊后依旧观望，历经三个多月，保定的楼市在骤热骤冷之后逐步平缓，这种平静必将持续一段时间，新政策及利好消息的待定使得开发商及购房者都十分谨慎，同时政府相关部门也在积极献策城市发展，期待政策落地给保定的楼市带来新的生机。