保定互动房缘网

吴庆谈楼市走向:房价该跌就跌市场的力量无法扭转（2）

扫描到手机业界观点来源：南方都市报发布日期：2014-06-16 18:34 字号：T|T

摘要：从去年的8月份温州首传限购松绑开始至今，铜陵、南宁、无锡、杭州等多个城市，都接连传出了政策松动的消息。那么，到底是什么样的市场行情来催生多地为限购来“松绑”？

在过去一段时间当中，我们的房价在相当多的城市确实是偏高了。我们政府在过去很多年里调控的目标，就是想把房价给抑制住，让它不要涨，甚至让它跌一些。现在这个结果已经开始实现了，我们为什么又很担心？涨也担心，跌也担心，好像就没有安心的时候。

刘戈：限购政策松开以后市场会失去活力

我们看一下最近几个城市的出台的一些政策，有两类，有一类我们可以把它叫做松绑。比如南宁的政策，以前是绑着的，必须是本地户口才能买两套，现在周边的一些城市，都可以到南宁买房子，所以这叫松绑。另外，我们再看铜陵的政策，比如说落户口的政策，公积金贷款条件放宽，还有其他的一些条件，这些不能用松绑来解释，它已经是一个刺激计划了。在2008年年底的时候，杭州有24条，宁波有26条，也就是说地方政府他能够想到的，他能够做出来决定的这样一些政策，现在像铜陵这个地方，已经开始拿出来了。在这之后，我们就说到和金融相关了，现在我们看还没有。因为像银行，像整个信贷的政策，这不是各个地方政府能够把握的。

红火，就是看你现在是一个什么样的身体，如果你是一个精力充沛的小伙子，松了绑以后，可能一下子就会反弹，会活力十足。如果你本身已经是半身不遂了，那松绑以后，不会对你产生一个什么样的影响。现在地方政府做了第一步和第二步，有这样的尝试，我相信很多像铜陵的三四线的城市，会积极的跟进。可能也会有一些原来限购的二三线城市，逐渐的取消限购。我觉得如果松开以后，不能说是半身不遂，至少已经失去活力，因为它本身的市场的变化，带来市场的一个下行，而不是因为一个新的政策。

吴庆：价格让市场去决定成交量才是个关键问题

我理解的目标，就说未来的这个市场既要给买房的人带来希望，又要给开发商带来希望，同时地方政府也得到他应得的那一分子。现阶段我们讨论问题的时候有一个差别。就是我们太多的去关注房价，而我们太少的去关注成交量。我们要想让这个市场良性的运转，价格是多少重要吗？不重要。价格让市场去决定，但是它成交多少的数量，这是个关键问题。

我们要看房地产市场一个重要的信号，就是它能不能要有足够的成交量。价格的变化，它更多的是受制于需求的影响。在短期来看，房地产这种供给，它变化比较小，它的价格变化更多的是受需求的影响。当需求大的时候，交易量就大，交易量大的时候，价格就上去了。我们抑制了价格的上涨，短期来说抑制了价格的上涨。但是我们抑制了价格上涨的速度，我们没有抑制住价格上涨的预期。而现在价格上涨的预期已经改变了，在这个时候我们就不再需要那些限制交易的那些工具了，我们把那些工具给拿掉，我们让住房市场活跃起来，一个活跃的市场，那就是我们想要的。

刘戈：一个比较健康的市场是量上来了而价格没上来

过去几年的数据表明，我们的交易的房屋的面积和价格是密切相关的。从2009年的3月份开始，一直到今年3月份。我们的销售面积和销售额，整个波动的变化规律是差不多的。但是销售额的涨幅比销售面积的涨幅要大，那么这一块儿实际上就是房价的涨幅。就是说当你交易的数量、面积增大了以后，它的交易的价格也在增大。至少目前来说，我们看到了这样的趋势。那么现在交易额在下滑。这一回是由于限购政策和其他的一些政策直接导致的下滑，交易面积的这样的一个下滑。现在它由于没有什么新的政策出台，它就已经下滑了，而且现在面积下滑下来，那么接着按照这五年来的规律，那它的价格肯定也会下滑。

其实我们一直期望，能够产生这样的一个局面，就是说它的量上来了，价格没有上来，这是相对健康的一个状态。但是最近几年，我们没有看到这个状态，也许我们调控的目标，就是能够达到这样的一个状态，一个比较健康的市场，量上来了，价格没上来。