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亢奋下的虚火：保定封盘降温难掩需求亢奋（3）

扫描到手机保定新闻来源：京华时报发布日期：2014-04-11 09:19 字号：T|T

摘要：京津冀一体化的战略尚未明晰，但环京楼市已然亢奋异常。近日，记者兵分多路，直击保定、燕郊、涿州、固安等环北京地区躁动的楼市。在京津冀一体化概念之下，各地楼市上演不同的市场表情，楼市整体亢奋难掩高库存的虚火。

□机构分析

保定现有项目够卖3年半

中原地产数据显示，2013年1月至11月保定商品房累积成交150.919万平方米，平均每月保定去化14万平米。按照目前的可售面积584万平米计算，保定库存去化时间高达42个月，是北京的6倍。

业内人士表示，京津冀一体化规划是长期利好，对楼市自住影响有限。短期炒作不利于这些区域房地产市场的健康发展，在2010年初因为当时的通州次中心，导致通州投资购房占比高达4成，结果在2011年的楼市调整中，通州很多区域出现了房价腰斩。保定应谨防通州在2010-2011年出现的市场暴跌风险出现在京津冀。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，在没有利好落地的情况下，房价先涨，非常不利于经济发展。当地即使是会发展承接北京部分功能的区域，主要居住人群依然是当地人，房价高了对收入相对较低的当地人更不是好事。对于购房者来说，也应该理性置业，买房依然必须关注配套等核心资源。能买北京城区的尽量不要买郊区，能买北京的尽量不要考虑河北。很多河北区域目前没有成型的二手房市场，即使出现房价的上涨，也很难变现。

□房企反应

品牌房企谨慎进入

“现在保定全民都在谈房，简直太疯狂了。”保定当地的业内人士呼吁外地购房者谨慎入市。“保定现在至少透支了未来两三年的房价，有的楼盘价格直逼石家庄楼盘的价格，我们很担忧保定未来的房子怎么卖。”

事实上，相较于外来投资客的亢奋，品牌房企的表现要理性许多。

万科集团执行副总裁、北京万科总经理毛大庆日前告诉记者，保定当地农民有700多万人，城市居民较少，并不适合大量房地产开发。“另外，房企选址时最看重的是交通，我们对涿州的兴趣要比保定大，”毛大庆说，目前北京到涿州的高铁只需25分钟，万科已经在涿州考察了多个地块。

龙湖北京公司总经理宋海林也告诉记者，目前京津冀一体化还没有实质性的政策和利好出台，在这之前，龙湖不会轻易进入环京区域，但龙湖团队也正在对相关区域进行研究和分析，待时机成熟时会再考虑是否进入。

□专家点评

中原地产首席分析师张大伟

保定等市场可能出现急剧降温

在北京楼市出现调整迹象的当下，承接北京溢出投资需求的周围区域市场不太可能比北京更热。历史上也从来没有出现过，环北京周围区域房地产市场，与北京楼市发展不同步的现象。

保定市场大量住宅都是证照不全项目，投资者大量买入之后可能出现非常大的风险，此外，副中心概念短期炒作后，很可能出现大幅回落，特别是房地产市场，很可能出现大幅降温，之前投资客购入的房产很可能面临普遍抛售。概念性方式拉升炒作房价，市场基础不牢靠，短期炒作可能暂时性拉抬楼价，但概念性炒作很难落实，跟风者很可能人财两空。

亚豪机构总监郭毅

目前楼市亢奋是虚火

京津冀一体化的战略规划尚未颁布的时候，究竟外溢的资源会向河北哪个板块倾斜、三地如何统筹推进，这些问题并无定论，保定楼市的亢奋可谓虚火。不少开发商打着承接京津功能的名义大兴土木、盲目开发，将来很可能出现又一座“空城”、“鬼城”，涨上去的房价不仅会降下来，甚至可能会出现“超跌”。毕竟，京津冀一体化是强化三地在功能定位、产业分工、资源对接和交通配套等方面的协作统筹，而非聚焦一地，更非是要做大房地产这个蛋糕。

在国家战略的高度，中央政府在未来持续推进“京津冀协同发展”的决心已下，未来相关规划和政策的出台也将成为必然。从中长期来看，对环北京周边市场将是利好消息；但短期之内，在目前楼市整体观望情绪浓厚的情况下，市场对于这一利好的反应却有些过于敏感了，京津冀一体化相关规划的实施不能简单等于房价的上涨。建议购房人理性看待，切勿盲目入市。相关规划的实施一是需要较长的周期，要面临各种需要整体解决的问题，在这一过程中，对于居住需求增加产生的房价上涨动力具体能输出多少，目前尚难以确认。楼市价格的敏感反应，除了一个概念，目前尚缺少实质上的支撑。