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房价涨跌引发争议:开发商如何看楼市"拐点论"（3）

扫描到手机全国楼市来源：每日经济新闻发布日期：2014-03-03 08:16 字号：T|T

摘要：“两会”前夕，杭州、常州的个别楼盘扇动降价的翅膀，在资本市场引发一场风暴，不少悲观人士甚至喊出了楼市“崩盘”的声音。随着美国逐步退出QE，热钱撤离中国将导致流动性降低，人民币将不再继续升值……一时间各种唱空的观点甚嚣尘上。

记者观察

房企利润下降不代表房价会跌

每日经济新闻记者杨羚强发自上海

在过去的十二年里，开发商们从来没有像今天这样悲观。

他们的悲观并不是因为他们赞同外界的看法—认为房价即将崩盘，也不是因为他们觉得今年的利润率会比去年低，而是他们开始同意房地产大规模造房时代将在五到十年后结束，这也意味着房地产行业的真正黄金期的终结。

当房地产行业的利润率开始大幅收缩时，房价会不会大幅下跌？过去五年的例子已经很清楚地让很多人知道，这种可能性几乎不存在。事实上，从2011年开始，房地产行业就终结了暴利行业，行业平均净利润开始以每年一个百分点的幅度往下降。中国房地产协会和兰德咨询机构共同发布的《房地产开发企业经营管理状况蓝皮书2013》预计，到2015年房地产行业的净利润率将跌至10%以内。但房地产价格却并没有因为开发利润的不断下滑而出现下降，尤其是在一、二线城市，去年房价涨幅相当可观。

这不仅仅是像华远集团董事长任志强说的，是因为土地供应的垄断造成地价的上涨，进而造成房价的暴涨，也有城市布局的原因。当大量人口流入一线城市后，一线城市因为没有足够的房屋承载这些涌入的人口，也促成了房价的快速上升。于此同时，很多三、四线城市，则由于土地的大量供给，出现了大量的“鬼城”、“空城”。要根本性地解决房价问题，平衡特大城市、大城市和中小城市的人口承载，无疑是最好的办法。事实上，全世界很多的特大城市都经历过郊区化的过程，这也几乎是城镇化的必经阶段。

2月26日，习近平总书记在北京（楼盘）主持召开座谈会，专题听取京津冀协同发展工作汇报时强调，努力实现京津冀一体化发展，自觉打破自家“一亩三分地”的思维定式，抱成团朝着顶层设计的目标一起做，并提出包括着力调整优化城市布局和空间结构，促进城市分工协作，提高城市群一体化水平，提高其综合承载能力和内涵发展水平在内的七点要求，显然为减轻特大城市的承载和房价上涨压力提供了新的思路。

以特大城市为核心的城市群协同发展，也许将是未来解决“北、上、广、深”等特大城市房价居高不下的最好办法。借助上述方式，特大城市的人口承载压力得以减轻，中小城市则迅速实现了产业发展和人口吸引。