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2013产业地产的“逆袭” ：土地政策“亮剑”（3）

扫描到手机全国楼市来源：中国房地产报发布日期：2014-01-01 11:51 字号：T|T

摘要：2013年，传统房地产依然重复着涨价、调控的旧曲，商业地产忙着与新秀电商明争暗斗，但在新城镇化继续发酵、地根收紧的情况下，产业地产被越来越多的投资者所重视，一时间热闹非凡。

不过，业内人士对这一套收紧地根、抬高地价的手法并不陌生。早在2005年之前，中央政府为加强土地调控，就已经出台了多项措施，明确提出“实行最严格的土地管理制度”。

然而在中央“收紧地根”的道道金牌之下，地方囤积土地现象非但不见好转，某些城市违法圈地的情况甚至出现了反弹。而造成土地利用的反调控走势的很重要原因是一些地方扩张新增建设用地的冲动强烈。

为此，当时国家规定，从2007年1月1日起，新增建设用地各等别征收标准在原有基础上提高一倍。之后，在2009年国家对工业用地最低出让价格又出台规定。

从本质上看，这些政策与今日举措并无太大差别，但是由于对出让主体的地方政府以及拿地企业缺乏相应的硬性制约，最终导致政策的上“热”下“冷”。地方政府送地，企业拿地囤地，而飞涨的房价则为这种模式付了账单，企业也陷入畸形发展的怪圈。一项项土地政策出台之后，更具制约效力的落地举措能够及时跟进，“亮剑”才能真正威震四方。

专业批发市场大打“擦边球”

在新城镇化热潮持续发酵的作用下，地方政府越来越需要让新城新区的发展搭上“产业”的快车，在自身定位和资源优势不够明确的情况下，“商贸物流园”成了许多地方政府的首选。

与此同时，物流用地的低廉价格对于地产企业而言正是求之不得，于是以物流园区为名，行商业地产之实就成了一些企业公开的“秘密”。一方面坐享工业用地的地价，另一方面以专业批发市场的模式分割铺面或租或售，两头讨好让这些企业赚得盆满钵满。

在全国工业用地政策最宽松的武汉，卓尔凭借着在工业用地上兴建专业批发市场并分割产权进行销售，在争议声中越做越大。而同样依托这种专业批发市场的包装，五洲国际与毅德控股也于今年成功实现在香港上市。

国家发改委有关负责人表示，近年来，各级地方政府积极推进物流园区规划和建设，但由于缺乏统一规划和管理，一些市场和物流企业以物流园区的名义圈占土地，以“物流园区”之名，大搞批发市场、商贸城等商业地产项目，与物流园区的发展宗旨背道而驰。

不仅如此，许多地方大手笔上马这种专业批发市场式的商贸物流园之后，却面临市场需求的严重不足，不论是通过分割销售将风险转嫁给中小投资者，还是烂在手里成为又一座“鬼城”，其中蕴含的风险已经引起业内的广泛关注。

今年10月出台的《全国物流园区发展规划》提出，将物流园区分为综合服务型、货运枢纽型、商贸服务型、生产服务型和口岸服务型等五类，并从选址位置和所具功能等方面对不同类型的物流园区提出了不同的具体要求。可以预见的是，专业批发市场的擦边球将越来越难以为继。