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2013产业地产的“逆袭” ：土地政策“亮剑”（2）

扫描到手机全国楼市来源：中国房地产报发布日期：2014-01-01 11:51 字号：T|T

摘要：2013年，传统房地产依然重复着涨价、调控的旧曲，商业地产忙着与新秀电商明争暗斗，但在新城镇化继续发酵、地根收紧的情况下，产业地产被越来越多的投资者所重视，一时间热闹非凡。

物流园变身“土豪”

十八届三中全会上传出“提高工业用地出让价格”的口风，原本意在收紧地根、促进土地集约利用，结果却意外让许多旗下拥有大规模工业用地储备的企业暗自窃喜，一些上市房企甚至因此而股价大涨。其中，作为工业用地分支的物流用地，尤其成为“圈地运动”中的香饽饽，大有变身“土豪”之势。

据不完全统计，目前全国至少有20多个省市和30多个中心城市政府制定了区域性物流发展规划和政策，并将开发物流园区作为发展物流的品牌，平均每个地级市都有十余个物流类园区。

根据此前中国物流与采购联合会做的调研，中国物流园区的平均空置率约60%，不少企业以获取政策优惠为目的进驻物流园区“圈地”，占而不建，坐等土地升值然后变卖。

造成物流园区如此大规模圈地的原因，业内人士认为除了政绩工程的动因以外，主要在于对物流设施的认识偏差和对资源整合缺乏系统考虑。同时，由于物流用地从属工业用地，土地价格一直很低，这也为大规模圈地提供了可能。

以内蒙古为例，《内蒙古自治区人民政府关于贯彻落实国家物流业调整和振兴规划的政策和保障措施》显示,对于物流园区“要优先保证建设用地,土地出让金按照国家2009年规定的工业用地最低价标准执行”。

动机不纯的企业参与更加速了物流园区圈地的步伐。在众多业内人士看来，现阶段的产业地产企业更多是重地产而轻产业，它们看中的是土地增值带来的盈利。

针对当前国内建设火热的商贸物流园，一些调控政策的出台可谓今年产业地产的亮点之一。6月5日，国务院办公厅印发《深化流通体制改革加快流通产业发展重点工作部门分工方案》明确提出在支持流通企业建现代物流中心，发展统一配送的同时，也要禁止以物流中心、商品集散地等名义圈占土地，防止土地闲置浪费。不过，这类政策能否真正落地发挥作用，还需进一步观察。

土地政策“亮剑”

对于尚未形成成熟盈利模式的产业地产而言，目前的火爆态势很大程度上源于工业用地低廉出让价格的“致命”吸引力。在醉翁之意不在酒的各路资本进入之后，围绕土地而产生的各种灰色操作手法也成了盘桓在行业健康发展面前的重要问题，工业用地的浪费和空置，更是已经成为威胁中国新城镇化进一步深化发展的隐患。

因此，相关政策法规的健全，不但能够遏制部分企业的投机和短视，倒逼行业着眼于长期可持续发展，更能促进整个房地产市场的平衡发展，有利于提高中国新城镇化的“质量”。今年，一系列意在规范工业用地、提高土地利用效率的政策已经彰显了政府“亮剑”的决心。

2013年1月，国土资源部表示，将针对供地规模和存量庞大的工业用地，推进工业用地出让弹性年期和租赁制，探索存量工业用地退出机制。

顺应对工业用地弹性出让机制的探索，7月15日，北京经济技术开发区管理委员会发布《北京经济技术开发区加强工业用地管理提高土地节约集约利用水平的实施意见》，其中提出了北京经济技术开发区工业用地出让年限由50年改为原则上不超过20年。

事实上，从深圳的“旧改”到上海临港工业区，对此类弹性出让制度的探索早已开始。而这一过程显现出两种特性：一是推动城市主要以北上广深等一线城市为代表，二是工业用地出让年限由之前的最多50年有不同程度缩短。

不难看出，一方面，一线城市一些低附加值的产业项目长期占据工业用地，但又无法上缴令人满意的税收产出，土地无法获得再利用的机会；另一方面，由于中心城市地价太高，大量的新兴产业项目不得不向低成本的远郊地区转移。

在城市扩张已经逼近耕地红线、中央严控供地指标的情况下，中国城市化的扩张格局即将发生实质性改变，如何盘活现有的存量土地会成为地方政府考虑的首要问题。各地政府必须通盘考虑土地供需特性，制定适量的土地供应计划，尤其是针对存量土地进行盘活。

相对于一线城市日渐稀缺的工业用地，中小型城市则面临截然不同的问题，为了给城市扩张提供动力，地方政府以价格极其低廉的土地吸引企业落地，同时以高于工业用地数倍的价格出让商住用地，用以补贴工业用地。简言之，即整个地方经济的企业部门，以较低的价格获得生产要素，推动产业的发展。

这种供地思路的后果则是：好的企业依然挤破头皮想进入一线城市，但中小城市只能“宁滥勿缺”。针对中小城市的供应比例失衡、工业用地利用率低的情况，解决之道似乎也很明朗，即紧缩地根，提高工业用地出让价格。

今年下半年，针对土地供给结构调整的政策相继出台。十八届三中全会提出建立合理比价体制、提高工业用地出让价格，刚刚结束的中央城镇化经济工作会议又明确提出，将减少工业用地供给、扩大生活用地供应。

责任编辑：刘沙沙关键字：地产土地政策商业地产物流园土地供给结构调整

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