一个城市房地产市场的增长动力，取决于人口流向，人口流入量大房价才有较大的上涨空间。

“《家天下》记者天下行”系列述评之二

在已执行了近4年的限购生态中，有一个重要的角色，那就是省会城市。2011年1月26日国务院常务会议宣布的“国八条”中第六条，提出了房屋限购令：“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。”

省会城市意味的是一种地位，是按照一个省的政治、经济、文化中心进行资源配置的，但各城市发展进程却大不相同，而限购令则是要“一刀切”式地推行，因此就出现了这样一些城市，它们是大省的省会，但楼市的发展程度却相对落后，它们还有大把要与城市地位相匹配的雄心计划还没有实现，急需要房地产发展作为有力的支撑，但它们因自身的地位必须紧跟政策推出限购令，又因自身发展的需要而在时机到来之际迅速退出限购大潮，济南和郑州正是这样的城市代表。根据人口普查的结果，广东、山东、河南是我国人口数量最多的省份，作为排在前三的人口大省的省会城市，济南、郑州在这场限购大潮中自然要及早表态。但想凭借吸纳农村转移人口而不断拓展城市实力，这种随波逐流式的遵从，带来却是尴尬和阵痛，因为房地产的发展已经彻底融入城市发展的骨血中，在这样的地方，关于限购的反思也比别处觉醒得更早。

展望

户籍制度改革

长期利好楼市

近年来随着农村生产效率的提升与我国整体人口结构的变化，二三线城市人口流入速度已明显放缓，某些城市甚至出现了人口持续流出现象。7月30日，国务院发布《关于进一步推进户籍制度改革的意见》，本轮户籍改革的亮点有两个：一是取消农业与非农业户口的区别；二是进一步调整户口迁移政策，主要是针对大中小城市的落户问题。

户籍政策再次放宽，也是楼市需求量进一步增加的一个重要因素。这和目前地方政府或明或暗的救市思路正好发生了碰撞，在限购取消之后似乎有更大的提振效果。从房地产市场来看，市场需求是由人口因素决定的，未来，可以预见的是，将有更多人的生活伴随新一轮人口大迁徙而发生改变。而在此进程中，房地产行业的机遇不言而喻。多数专家表示，此轮户籍改革，对房地产行业是长期利好政策，直接结果就是会加快城市化。随着人口导入的速度不断加快，这部分人群无疑也将成为未来房地产市场的需求主体。

本版述评：济南是限购城市中第二个取消限购的，相较于济南的痛快直接，郑州在取消限购时显得有点扭扭捏捏，到8月9日正式松绑时，46个限购城市中已有30个城市宣布取消限购了。

限购误伤了一些城市

楼市才起步 也要被封杀

作为中国人口大省和经济强省，山东一直位居我国经济发展前列，但作为山东省省会城市的济南，其发展历程明显受到国家宏观战略的影响，并遭遇了被省内第二位城市青岛超越的尴尬。一直以来，济南不是以制造业见长的城市，在产业转移的时候，没有太多制造业能够转移到周边郊县，就只能发展中心城区的服务业，房地产在经济发展中的重要性也不言而喻。2014年上半年，济南楼市低温慢行，面对楼市僵局，7月，济南取消限购。

在山东财经大学山东省房地产业发展研究中心副主任孙大海看来，济南其实不应该限购，它是一个被限购政策“误伤”的城市。“济南的房地产发展水平在同类城市中属于比较落后的，这是济南退出限购的最主要原因”。相比全国的房地产市场，济南房地产起步比较晚，“全国性知名大房企自2008年开始才大规模进军济南”。而济南的“限购令”于2011年1月21日正式出台，可以说，济南的房地产市场才刚起步发展就遭遇了限购。

而作为河南省的省会城市，郑州是全省的政治、经济、文化、金融、科教中心，其在中原经济区的区域性中心城市地位不容小觑。郑州房地产的市场需求，不局限在本市，而是放眼全省。因此，遭遇限购，意味着将一大批买家拒之门外，对于正处于供求两旺状态的郑州楼市实在有些阻碍。

尽管是人口大省的省会，但济南和郑州的楼市发展在全国实在排不上号。郑州、济南的楼价水平在各城市中属于比较落后的，相比一线城市和同级别的省会城市，济南和郑州的楼市还处于刚刚起飞的阶段，在楼市迅速发展阶段出台的限购政策，显然并未能发挥出长久的威力。数据显示，经过短暂的萎缩后，无论是济南还是郑州，楼市都继续沿着原有的轨道上扬，直至今年全国楼市皆遇冷。

限购阻碍了一些发展

成为获得人口红利绊脚石

与国内众多二三线城市相似，过往的十多年，人口红利是郑州、济南经济高速发展背后的力量。作为河南省的省会城市，郑州市的常住人口约919万人，其中约有617万人为城镇常住人口，截至2013年，郑州市中心城区常住人口达到300余万人，市区流动人口每年以25%的速度递增，流动人口密度仅次于广州。

而济南市统计局公布的数据则显示，2000年和2010年济南市常住人口分别为592.17万人和699.9万人，十年间共增加了107.73万人，增长18.19%，年平均增长率为1.8%，即济南每年约新增近10万人口。预计到2020年，济南市的人口规模将达到900万至1000万。

业内人士表示，决定房价涨跌的短期因素是市场利率、信贷水平、限购政策松动与否，但长期来看，决定城市房价的主要因素则是人口是否会持续地由农村向城市流入。一个城市房地产市场的增长动力大小，取决于人口流向，人口流入量大的城市，房价上涨空间较大，人口流出地的房价则不具备上涨的前提。过去十年，买大城市的房子，比买小城市的房产要涨得多，原因就在于大城市有更强的人口集聚能力，不论是自住需求还是投资需求，大城市的发展空间都大于小城市。因此，判断未来房价是涨是跌，很大程度上要看该城市是在吸纳新增人口，还是存在人口净流出的现象。

和中国许多省会城市一样，济南和郑州都处于快速城镇化进程中的加速阶段，距离其各自的城市定位和目标还有很大的距离，持续吸纳人口仍然十分迫切，限购的存在显然是其获得人口红利的绊脚石。新型城镇化过程中的户籍政策改革，或成为楼市需求扩容的突破口。

事实上，济南和郑州一直都有宽松的落户政策。与一线城市严守入户门槛相比，入户郑州并非难事，在购房入户方面，郑州市也出台了相应的标准。而济南已确定在中心城区探索建立“积分入户”制，以房产面积作为其基本门槛。以放宽户口准入为主要内容的户籍制度改革，其本质是为了吸引更多的城市新移民，从而抢占人口红利，而房地产作为载体在其中的作用不言而喻。