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多房企折戟华东政策调整未改变楼市成交疲软（2）

扫描到手机全国楼市来源：21世纪网发布日期：2014-08-28 09:22 字号：T|T

摘要：根据2014年中报，招商地产和金地集团在华东的毛利率均不到15%，房企在该区域的销售贡献率普遍较低。为什么华东的表现尤差？该区域楼市的表现，是否是房地产市场进入长期调整的预演？

经济疲软中的需求下滑

降价策略并未彻底改变华东地区疲软的成交情况。

据严跃进提供的数据，7月温州的存销比数值高达48.6个月，宁波、常州、杭州等地也均超过25个月，仍处于高位。同策咨询数据则显示，8月份前两周，上海商品住宅周度成交量下滑，市场仍然没有回归到“量”的轨道上来。

以主打高价项目的房企为例，21世纪经济报道记者了解到，截至中报，销售均价为每平方米4.89万元的绿城杭州兰园，去化约为两成；杭州远洋公馆均价每平方米3.53万元，去化约三成；上海御园均价高达4.47万元/平方米，仅有一成去化。

库存难去的背后，既有购房者的观望，更多的则是供需关系的失衡。平安证券研报分析，降价引发的刚需逐渐释放，新的刚需仍处于培育期，加上市场预期的改变，购房准备周期也相应延长。

上海某研究院的研究员严跃进同样认为，华东地区去年的购房成交量较大，已经透支了今年的购房需求。他分析，如果仅从城市经济与潜力、人口导入规模来看，华东地区对于房地产的需求依然很大，但很多就业者是外来务工人员，在社保、户籍等方面没有全方位保障，处于一种“候鸟式”的居住状态，其需求多在租房市场满足，而非购房市场。

同时，华东地区的实业经济也在下滑。万德资讯统计数据显示，自去年3季度以来，江苏、浙江、上海三地的工业增加值明显下降，其中，2013年杭州规模以上工业增加值累计同比增长8.0%，为2010年来最低增速。平安证券研报分析，近年来，以外贸和制造业作为主要支撑的江浙经济持续不振，对区域实际购买力和楼市信心产生较大冲击。

经济情况还决定着对新增人口的吸引力。以杭州为例，平安证券数据显示，常住人口与户籍人口差保持稳定甚至略有收窄，2013年差值为177.8万人，较2012年下降1.9万人。上海中原研究总监宋会雍直言，真正有意义的指标是户籍人口。虽然华东地区每年新增的城市常住人口为2000万，但真正落户的仅不到500万。

而表面活跃的经济因素下，是羸弱的购买力。然而，根据统计的数据，在2013年房价收入比排名前12的城市中，华东地区的杭州、上海、厦门、福州、南京、宁波位列其中，占据了一半。

趋势性拐点来临？

楼市转冷，地方救市又起。有观点认为，对楼市回暖更能产生决定性影响的信贷放松或将是下一步。

宋会雍分析，未来信贷会有松动，但只可能局限在极少部分，比如针对少数优质客户，这只是银行应对央行和银监会的呼吁所做出的姿态，并不会惠及真正需要获得信贷优惠的刚需购房者。

张宏伟指出，在年报业绩压顶下，适度的价格策略调整成为大多数房企的必然选择，但具体要视企业是否有明确的收益指标和资金链紧张程度而定。“上海会在博弈中出现局部降价，而压力更大的杭州、宁波等地，降价的时间将持续得更长。”

中国房地产学会副会长陈国强认为，大面积的大幅降价不一定出现，但少数公司的少数项目在压力下会出现降价。在弱市下，对房企而言，保障现金流是首要任务。

严跃进认为，华东地区的房价下跌应该理解为周期性的调整，而不是房价步入了下行通道。只要成交量继续上行，房价就有继续回升的空间。从整个地区的经济发展潜力看，上涨的动力要大于下跌。

值得注意的是，数据显示，7月份温州房价和6月持平，并未出现环比下降。严跃进认为，温州房价出现止跌迹象，不排除房价已经跌到了底部。

宋会雍则认为，房地产市场的长期拐点已经来临。他指出，自2012年以来，楼市供求关系已出现反转，每年的供应量比需求量高出十几亿平米；温州房价连跌三年的个案显示，之前房价只会涨不会跌的观念已经转变，投资客正在逐渐退出楼市。“房价已经进入了下跌的拐点，接近一半的开发商将退出市场。”宋会雍说。