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疯狂的学区房：附加值以百万元计算（3）

扫描到手机全国楼市来源：北京商报发布日期：2014-07-14 09:04 字号：T|T

摘要：在量价齐跌的北京（楼盘）二手房市场，有一类房源成为了市场中的特例。北京商报记者在海淀、朝阳、东城、西城等区域的二手房市场调查时发现，在新一轮教育改革的影响下，一些非重点学区的房源一夜之间摇身一变成为重点学校学区房，从而价格水涨船高；而另一些老牌学区房则难抵市场低迷影响，出现量价微跌，但跌幅仍比普通二手房低10%左右。

“去年我报价320万元，现在降到210万元了，如果真心想买，也可以让到205万元。”虽然杨先生一再退让，但比起周边的重点学区房，杨先生的房子没了最重要的保值砝码。

今年4月，北京市正式公布《2014年义务教育阶段入学工作的意见》，实行小学免试就近入学，小学升初中实行单校划片或多校划片区入学，根据该文件，上半年全市各区县对辖区内的教育资源以及对口服务住宅小区进行了重新整合调配，就在此轮调整中，像杨先生的房子一样，一些二手房的命运被悄然改变。

在东城区工作的一位置业顾问向北京商报记者介绍，按照今年的新规划，位于东城区安定门外安德里北街的青年湖小区对口小学可以直升北京市第一七一中学，小区居民本以为是件好事儿，但是后来才发现，一七一中学的片区只包含小区三栋楼，不是涉及所有房屋。该置业顾问坦言：“这样一分，过不了多久这三栋楼的房价就会异军突起了。”

另外，也有一些不确定因素同样影响着买房人对学区房价值的判断。刘女士在海淀区看中了一套科育小区的房子，该小区的住户可以直接上中关村第三小学，但是最近传来学校可能要拆迁的消息，刘女士开始动摇了：“其实，我也没有孩子上学的需求，只是觉得学区房价格会涨得更多一些。”

教改深化需重审学区房价值

虽然与普通商品房相比，学区房有其独特优势，但是今年上半年学区房也未能逃过大势影响。从上半年北京市二手住宅市场的整体走势情况来看，二手房价格加速下滑，市场整体由卖方市场过渡到买方市场。

伟业我爱我家(博客,微博)集团提供的学区房较集中的五道口区域二手房成交价格数据显示，3月该区域二手房均价为62844元/平方米，6月则降至45944元/平方米，表现出了倒V字形的变动，这与北京全市二手房价格的变动趋势高度吻合。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，目前北京市教改逐步实施，在楼市阶段性调整的阶段，学区房作为一种备受关注的二手房交易，其本身依然会受到楼市宏观因素的作用。

因此，上述业内人士普遍认为，下半年学区房的量价走势也将与北京二手房整体市场保持一致，上文所提到的新晋学区房量价齐升的现象也将逐渐减少，下半年的学区房市场将进入量少价稳阶段。

一位东城区的置业顾问根据多年经验分析：“上半年很多购房人都在等待新教改的公布，等到六七月后部分积攒的需求得到了释放，下半年学区房的交易量将逐渐平稳，价格也很难再逆势冲高。”

胡景晖则认为，通过上半年的教改，北京“优质中学带普通小学”或者“优质小学带普通中学”这样的“大带小”模式在逐渐形成，这可能会促使一些普通学校周边的房价有上涨冲动，但仍会有效分流聚集于传统热点学区房区域的购房需求，所以对一些传统热点学区房区域价格会有平抑作用，近而会平衡全市学区房的价格。

在业内人士看来，北京市《2014年义务教育阶段入学工作的意见》等一系列教育改革的实施，旨在将更多的区域和学校纳入到优秀的教育资源体系中，这将有利于打破以往因教育资源的过度集中而引发的少数区域学区房价虚高的现象，而随着教育改革的不断深化，学区房也将逐渐失去优势。

21世纪不动产集团市场发展中心总监桑豫峰表示：“如果学区资源能够逐步得以平衡，以前高价抬升的部分名校周边的学区房价格就有可能跌下来，反过来那些非名校周边的房子，由于学校资源得以提升，价格存在适当补涨的空间，总体而言，义务阶段入学改革越彻底，学区资源越平衡，学区房价格就越易受抑制，因此购房人不得盲目追风。”

教育改革政策的变化也对学区房价格的长期稳定性形成了考验。上述置业顾问均介绍，按照相应规定，学校的招生范围每年都会公布一次，而每次微小的调整也会直接影响到部分房屋的价格，因此他们认为：“越是稀缺的房源越有风险，不能过分相信学区房所带来的教育资源的保证，也不要将投资需求集中于学区房，而是要抛开附属因素，根据自身的需求判断房屋的价格和价值。”