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疯狂的学区房：附加值以百万元计算（2）

扫描到手机全国楼市来源：北京商报发布日期：2014-07-14 09:04 字号：T|T

摘要：在量价齐跌的北京（楼盘）二手房市场，有一类房源成为了市场中的特例。北京商报记者在海淀、朝阳、东城、西城等区域的二手房市场调查时发现，在新一轮教育改革的影响下，一些非重点学区的房源一夜之间摇身一变成为重点学校学区房，从而价格水涨船高；而另一些老牌学区房则难抵市场低迷影响，出现量价微跌，但跌幅仍比普通二手房低10%左右。

老牌学区稳中微跌

北京商报记者在海淀、西城、东城、朝阳等多区域走访调查时发现，价格波动较大的房源多为涉及新教改房源，而片区未发生变化的老牌学区房则一直价格坚挺。

海淀区苏州（楼盘）街以东、中关村(000931,股吧)东路以西的区域内聚集着中关村第一小学、中关村第二小学、中关村第三小学、双榆树中心小学、农科院附小等多个学校，在这里从事房产经纪四年多的小张介绍，今年海淀区学校服务片区的划分与去年基本一致，因此并未对周边房价带来过多刺激。

“中关村一小的一套学区房去年的成交价格在460万-470万元之间，可是今年只卖到435万元，还有一套去年报价380万元以上的房子前不久以365万元成交。”在小张看来，海淀区多个学区房也未能摆脱北京二手房量价下行的影响，从年初至今，不仅房子可议价的空间多了，新增房源也比往年多了近两成。“这个片区以上世纪80年代的老房源为主，稍新的房子面积就会比较大，这两类房源最不好出手，所以可商量的余地也大。上周双榆树中心小学的学区房就成交了12套，总价都要比去年便宜30万-50万元。”

打开链家在线的网站，点击“学区房”标签，在海淀区、朝阳区、石景山区的二手房页面里，多半房源的价格显示绿色，一位链家工作人员介绍：“绿色意味着降价，每页12套房源中，红色上升的房源有2-3个，其余绿色房源降价幅度都在5%左右。”

和平里中介门店的置业顾问也总结道：“房价上涨的环境下，学区房的价格是往上蹿得最快的，可是在市场疲软的时候，多数学区房也会跟降，只是抗跌性好于其他房源，以上半年和平里片区的二手房市场为例，普通房源成交价格降幅在10%-15%之间，而学区房的降幅为3%-5%。”

除了价格的普遍下降外，学区房的成交量也出现了不同程度的下滑。21世纪不动产北京区域总经理寇海龙介绍：“二手房市场先有量的下跌，才会有价格的跟进下跌，上半年学区房成交量也相应同比下降了5%。” 在他看来，上半年贷款申请难度加大、放款速度放缓也制约了一部分买房人。上述海淀区置业顾问也向北京商报记者介绍，由于是老牌学区房，售价一向偏高，以一套总价350万元、40平方米的房子为例，按照3万元/平方米的地区指导价格计算，即便是首套购房者，最多也只能贷款84万元，而其余266万元都要由买房人首付付清，“我的客户中多数是以房换房的，手头房子卖不掉，就买不了新房，一环扣一环，自然就影响了学区房的交易”。

摘掉“学区”即降百万

寇海龙说，小学就近免试入学政策催生了“学区房”这一概念，随着中国家庭对教育的重视，家长不惜花费重金购置属于教育质量好的学区房产现象越发普遍，尤其是重点学区房因其稀缺性而备受家长青睐，房价也因此水涨船高。

但并非所有学区房业主都可以“傍着学区”一路笑下去。在朝阳区砖角楼北里小区，业主杨先生默默地锁上了房门，他的房子是顶楼61平方米的小两居，虽然是1988年的老房子，但因位于三环内，且对口和平里第四小学，售价一直比较理想。今年辖区内学校重新规划了招生范围，该小区对口和平里四小的资格被取消，杨先生的房子也因此被搁浅至今，未能售出。