房企资金压力大

在融资困难和成交量下滑的背景下，房企的资金压力越来越大。

经历了2013 年的快速加杠杆，房地产企业的杠杆率水平已处于历史高位，这意味着房地产企业在2014年的融资滚动需求仍将处于高位。而商业银行的行为模式变化无异于同时掐断了销售回款、外部融资这两条路径。因此，房地产的资金链风险将在未来一段时间处于高位，或将成为上市房企业绩的隐形“杀手”。

统计数据表明，房地产企业2013年上半年的总负债为1.24万亿元，总资产为1.73万亿元，总负债较2012年年底增加1514亿元；在136家A股上市房地产企业中，共有104家企业的资产负债率超过50%，16家已超过80%的高位；房地产业的资产负债率已达71.28%，是过去10年年报的最高值。截至2013年第三季度末，135家房地产上市公司累计负债总额高达2.068万亿元，较上年末(调整后)的1.703万亿元大幅增加了3650亿元，增幅达21.43%。

财经评论人叶檀认为，负债率高企的房企未来风险不可测，一旦土地资产不再值钱，预售款下行，则在2014年会有一些中小房地产企业破产。

平安证券分析师周雅婷也表示，就房企资金来源而言，在开发商的开发资金来源中，银行贷款占比14.1%，自筹资金为38.8%，而相当部分的自筹资金来自信托及银行的表外融资。

“如果银行表外和表内同时收缩房地产业务，将对开发商的融资能力产生打击。”周雅婷称，“我们发现，在净负债率最高的公司中，地方融资平台型企业占据了大部分。在2014年强调地方投资去杠杆和挑战地方政府债务结构的指导方针下，这些净负债率较高的公司同时大量利用信托渠道进行融资，风险值得密切关注。”

为了应对可能面临的更加严峻的融资环境与市场挑战，房企纷纷提前布局，扎堆海外融资。

2014年1月，内地房企掀起了新一轮海外发债融资高潮。据不完全统计，包括万达集团、中海地产、世茂房地产、合景泰富、佳兆业等在内的20多家内地房企，都在1月份陆续披露境外发债计划或意向计划，涉及总额度已超过600亿元人民币。与2013年同期17家企业境外发债420亿元的规模相比，资金规模同比增幅已超过四成；而600亿元的单月融资规模，已与2012年内地房企通过海外发行债券所获得的资金总额基本持平。值得注意的是，尽管目前房企海外融资热情较高，但随着美国量化宽松政策的逐步退出，海外发债成本的日益上升也将成为不可忽视的考量因素。

业绩增但利润率下滑

房企的另一重压力是业绩增长，但利润率出现下滑。

据数据统计，截至2月18日，132家A股上市房企中已有68家发布2013年业绩预告。其中，46家实现业绩增长，占比约68%，接近已披露业绩房企的七成。此外，有11家上市房企出现亏损，大多为中小房企。尽管业绩表现不错，但在销售业绩不断飞升的背后，却是利润率的持续下降。

德勤报告显示，2012年房地产的净利润较2010年下降2.65%，而2013年房地产行业的毛利率较2012年同期下降3%。

德勤报告显示，房地产企业2012年平均总营收为79.12亿港元，2011年为63.48亿港元；2012年的净利润率比2011年略微增长了0.5%，但比2010年下降了2.65%；权益回报比率从2010年的11.5%及2011年的10.72%下降至2012年的9.98%，股本收益率下降模式开始显现。

2013年前三季度，A股上市房企净利率为12.8%，较2012年同期分别下降1.0和1.9个百分点；毛利率也持续下降，2013年前三季度，房地产行业毛利率为35.3%，较2012年同期下降3.0个百分点。

“2013年，一线城市房地产市场的成交量和成交价格持续上升，强劲的需求持续为二线城市房地产市场提供抵御政策风险的保障。”德勤中国房地产主管合伙人何锦荣认为，“但是，由于土地、融资、营销以及劳动力成本的压力，中国房地产企业未来可能面临低利润率的问题。”

北京东方兴业投资有限公司董事长王德勇表示，房地产毛利率和净利润率都下降，主要原因是成本上升所致，表现在地价上涨、税收增加，但房价上涨变慢。

地价上涨的确明显。国土资源部2月11日发布的2013年全国土地价格统计显示，全国105个主要监测城市的住宅地价为5033元/平方米，同比增长达到了9.0%。中原地产研究中心数据显示，2013年，北、上、广、深一线城市土地出让金突破5000亿元，达到了5014亿元，相比2012年的2005亿元，上涨幅度达到150%。

申银万国的一份研究报告认为，2012年以来，大型开发商纷纷以低毛利率的普通住宅为主，其中又以中小套型普通住宅相对畅销，结果导致开发商的结算项目平均毛利率明显下滑。此外，2011年第四季度以来的降价项目逐渐参与结算，预计这种毛利率下滑趋势还将延续。