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叶檀:房地产市场不会大规模崩溃实体靠它撑着（3）

扫描到手机业界观点来源：南方都市报发布日期：2014-03-10 08:20 字号：T|T

摘要：2014年被视为全面深化经济体制改革元年，这一年将迎来全方位转型和改革，经济结构调整，财富大迁移大洗牌。经济转型的过程会比较缓慢而痛苦。

房地产具有特殊意义

很多人都说为什么你叶檀说中国房地产市场不会下跌，我说的是总体振荡，增速微跌，但不会大规模崩溃。房地产市场不撑不行，因为实体被掏空暂时必须撑着，等经济好转新的支柱产业上来再说。

中国房地产市场具有特殊的意义，在国内，每一个城市都有新区，发改委调研省会城市平均有4个以上新区。我看到的情况是每一个新区都比老城区大，所有的新区都在建房子。中国地方债务之所以没有崩盘，亏了去年的4万亿土地收入，所以房地产和地方财政、和G D P密切相关，房地产是地方政府最大宗的套现资产，也是G D P的重要来源。

审计署公布的数据，截至2013年6月底，直接承诺用土地来偿还地方政府负债的权重为37%，如果是间接的金融抵押换取银行贷款信托融资，几乎90%抵押品与房地产有直接间接关系。我们所说的家庭资产配置包括买黄金、买股票、换美元、购置房地产等。在中国的家庭资产配置里，房地产配置最高的是北京，83.8%；其次是上海，76.5%，一线城市如果房价下跌，中产收入以上阶层将会破产，消费能力更低。

这两年经济状况不大好，但多数人还在消费，没有觉得日子很难过。企业情况不好，但城市家庭资产这两年平均增长了19.6%，财富还在增值，这就很奇怪了，为什么经济不好财富还在增值呢，因为这两年家庭房产的价值平均上升了26.8%，你什么都没有干，就只有两套房子，做着梦就可以笑醒了，因为房子又涨价了。

总体来说，大家记住一点，以现在这么大的风险程度，以那么高的资产配置，以那么多的货币，房地产要下跌的话，这就意味着要么有另外一个泡沫起来，要么就是中国经济趴在地上动弹不得。政府应该不会允许这样的情况发生，任何一个明智的人都知道不会这样，所以银行才会全体辟谣。

判断房地产不会崩盘，不说明我有什么利益牵扯其中，世界上没有铁嘴，说涨就涨、说跌就跌吗？市场有市场的规律，不是我们可以说了算的。

资产配置整合很有必要

接下来这几年有些人会破产、有些城市会破产，新兴行业会起来，不破不立，新的经济模式正在兴起。

这两年会看到金融市场冰火两重天：一方面资金无处可去，不知道配置到什么地方；另一方面企业非常缺钱，这个时候对于大多数人来说进行资产配置很有必要。

一些高收益投资产品会率先倒下，尤其是与高利贷相关的，绝不能碰。大家不希望成为到处维权的苦主，就不要贪婪。

无论是创业还是股票，都反映出新兴行业的热点。多数创业者都融入到互联网之中，互联网一个月之内就可以颠覆一个行业，如出租车行业，如互联网理财。当然现在又要被重新颠覆，因为传统行业开始揭竿反击了。从理论来说，互联网行业可以在最短的时间内颠覆传统行业，从股票板块指数看，新兴的小公司依然会受到追捧。

跟上新兴行业的脉动，家庭分散配置金融资产，房产最高不要超过50%，其他分别是股票、美元等，进行对冲，可以在经济振荡中维持基本有尊严的生活。