“工艺问题”是八成以上房屋质量问题的“元凶”

以2012年在北京市查验的60余个小区为样本，采集毛坯房、精装房面积各3万余平方米，并从业主视角出发，以百平方米问题数对各单位问题进行分析比对。

明天，就是3·15国际消费者权益日，本期《广厦时代》以《一个验房公司的房屋质量分析报告》为蓝本，从验房师——“房屋医生”的视角出发，邀业内专家共同探讨房屋质量，用数据和案例把北京商品房的问题现状如实呈现给读者。找出问题是为了警示市场需要完善之处，提醒消费者亟待规避的风险。

毛坯房功能问题占70%

精装房功能问题每百平方米超过28条

据第三方验房公司优嘉优筑[最新消息 价格 户型 点评]即将正式对外发布的《2012年北京市房屋交付质量报告》显示，目前北京市房屋质量现状不容乐观。以精装房为例，精装房观感类问题为每百平方米23.94条，占总问题条数的45.49%，使用功能类问题为每百平方米28.69条，占总问题条数的54.51%，其中造成这些问题的原因，工艺瑕疵占比最高，为74.69%，而在各专项工程质量问题中，又以板块铺贴、窗、门的问题最为严重，分别占比为14.21%、10.04%和8.61%。

另以房屋质量情况较为恶劣的某楼盘为例，该楼盘参与查验的户数为109户，查验总面积为15260平方米，总问题数为10611条，每百平方米问题数为69.53条。在数据面前，我们不得不对北京市房屋质量有所担忧并试图“抓方”给顽疾“对症下药”，请读者与《广厦时代》一起，为北京市房屋质量做一次“年检”。本报告以2012年在北京市查验的60余个小区为样本，采集毛坯房、精装房面积各3万余平方米，并从业主视角出发，以百平方米问题数对各单位问题进行分析比对。

错位——开发商关注“能用” 业主关注“适用”

目前北京市每百平方米房屋问题数多少？

从观感质量和使用功能两方面来看，其问题比例又如何划分？

据报告统计数据显示，从2012年全年验房情况来看，精装房的每百平方米问题数要明显多于毛坯房，毛坯房观感类问题为10.47条/百平方米，功能类问题为28.35条/百平方米，各占总问题条数的26.97％和73.03％，而精装房观感类的问题为23.94条/百平方米，毛坯房为28.69条/百平方米，各占总问题条数的45.49％和54.51％。

从以上数据可以看出，精装房观感和功能方面的问题较为均衡。对此，优嘉优筑常务副总裁庞永军表示，“这两方面比较平衡是因为业主对此要求都较高，如有问题会直接影响业主后期居住的‘舒适性’和‘使用性’， 因此，精装房的各工序把控需要进一步加强。毛坯房出现的问题则以影响到业主后期装修的问题为主。随着业主对生活质量要求的逐步提高，这就导致开发企业与业主之间‘关注点’的错位。开发企业多停留在房屋的‘能用’阶段，而业主却更关注房屋的‘适用’性。”

“工艺瑕疵”是八成以上质量问题的“元凶”，其次是“成品保护”

房屋出现质量问题，主要是由哪些方面造成的？

对所采集的样本进行数据分析后发现，由于施工不规范而导致的工艺瑕疵问题比重“置顶”，毛坯、精装各占总问题数的80.44％和74.67％，其次是由于成品保护不足、现场管理不到位，工人施工造成的二次破坏问题，毛坯与精装各占总问题数的12.52％和18.56％。而设计及材料缺陷占比较低，其中设计缺陷，毛坯、精装各占总问题数的5.85％和4.15％；材料缺陷，毛坯、精装各占总问题的1.18％和2.61％。

“工艺瑕疵主要是指在施工工艺上不过关，包括安装水平上也不是太到位。很多工人素质上存在差异，且近年来出现用工‘青黄不接’的问题，很多原来‘建筑大军’里比较成熟的队伍，部分工人已选择回家‘务农’，新补充进来的人员，很多工人对手里的活还不是很熟悉，而且没有老技工带，相关问题就会产生。因此加强现场的监管工作，加强技术交底和工人施工的规范化便显得尤为重要。”庞永军说道。

另外，在庞永军看来，成品保护不足所造成的破坏问题，应加强现场巡管，合理规划供需和流程，做到各种物品搭配进场合理，衔接得当，优化成品保护方案。“现在很多工人职业素养达不到要求，规范性不强就会导致随意性很强，从而在一定程度上造成成品的破坏，因此，如何加强相关人员责任心，提高工人保护意识是管理方所要思考的问题。”庞永军说道，“另外，设计类问题前期需要做好统筹考虑和统筹安排施工等一系列工作，材料问题则可以在采购环节不断优选供应商，系统解决进场的验收。”

毛坯房土建类问题占比最大

分析报告数据，在业主关注的观感和功能质量问题中，毛坯房土建类问题最多，每百平方米问题数为20.75条。

据了解，土建问题对施工的规范化要求较高，抹灰层空鼓、开裂，二次砌筑结构产生的裂缝、墙面的平整度，渗水问题等均是土建问题的通病。庞永军认为，问题出现较多是因为土建是毛坯房的主体工程，涉及结构、观感等方面的问题，项目分层较多，而其他如给排水、电气暖通、安全防护等方面，多为后期装修中所要加强的问题，前期涉及并不多。而在精装修方面，质量问题最多的为板块铺贴问题，多为墙地砖、木地板的空鼓、松动等情况。板块铺贴出现空鼓情况不仅会影响后期使用，而且整改起来也比较困难，尤其是高处的墙砖出现空鼓，长期使用有脱落伤人的风险。

另外，据庞永军分析及建议，门窗问题主要体现在安装和保护上，造成使用不畅和观感上的瑕疵，应及时调试正常、做好修补工作；水电是各项工程中业主较为关注的一项，主要是指管道的渗漏水和电气的安装，由于漏水造成室内装饰被泡，在很多小区时有发生。在电气方面，出现接线错误的情况较多，这不仅会影响后期使用，还存在一定安全隐患，需加强注意，提高施工责任心；精装的洁具、器具安装也是主控项目，问题主要表现在卫生间和厨房内，设计上存在一定的使用障碍和不人性化，卫生洁具的密封不到位及安装造成破坏等；涂饰和裱糊工程造成的观感瑕疵较多，例如，墙面、顶面打磨不到位，色差、油漆流坠等，壁纸铺贴前墙面处理不到位，出现开胶、起鼓、不平等情况，影响房屋的整体观感，细节部位需做加强。

对专项问题进行成因分析利于重点环节有效把控

据以下柱状图显示，毛坯房和精装房在各单项工程的问题成因中，工艺瑕疵占比大。庞永军认为，相关方应加强现场巡查，做好问题记录并及时整改，避免后期将问题遗留到业主手里；板块铺贴、墙地砖的铺贴在施工时应随时检查空鼓情况随时整改；木地板的铺贴，前期应做好地面找平和清理工作，避免后期出现冒灰及松动的情况；门窗方面，企业可对各厂家进行现场考察，了解其工艺水平，安装时同样加强监管，并做好保护工作。水电在交房前可统一做测试，避免给后期使用和安全带来隐患。