析——2012房地产政策前瞻

    顾云昌：各位嘉宾，下午好，很高兴参加石家庄的高峰论坛。咱们的题目是《大势下的变局与变革》。
    “大势”是什么？中国的“大势”是什么？世界的“大势”是什么？现在有许多争论。但是世界经济的滑坡或者世界经济的下行，各国专家都达成共识，在这个趋势下，中国经济放缓，这也是一个大势。
    有人说，中国的高铁出事后，就标志性地放慢了中国经济的速度。现在的问题是，在这样的大势下，中国的房地产会有一个怎样的“变革和变局”？
    最近大家看到总理在广西调查时的讲话，我学习了总理的讲话，有两句话我一直在思考，第一句话叫“中国的房地产高峰正处在一个关键的时期”，总理这时候说“关键时期”，为什么？关键在哪里？为什么关键？
    第二句话叫做“巩固调控成果”。总理讲到了巩固调控的成果，总理的话说明我们已经有成果了，成果在哪里？
    第一个成果是—保障房的任务。
    今年一千万的保障房任务，已经开工建设。如何让一千万套的任务完成好？从资金保证等一系列方面保证好，我们要关注。
    第二个成果是房地产政策调控成果。
    现在全国的房价已经基本走稳，即房价过快上涨的势头已经基本遏制。
    从国家统计数字来看，大多数的城市，只有个别城市房价环境比在上升，其他城市均出现持平和下降。通过各种数据来看，全国房价的涨幅在同比6%左右。但是房价的上升速度低于GDP增长的速度，甚至和物价水平差不多，如果扣除物价指数，等于没涨。
    刚才我讲到的“成果”是什么？我理解的是房地产的调控效果还是比较明显的，我们需要进一步巩固。
    的确现在我们的房价上调和中国的经济一样，既要继续遏制通货膨胀，又要防止在世界经济走势下滑的情势下，出现急转弯。
    我始终认为中国房价调控恐怕有两项任务，一个是“硬任务”，一个是“软任务”。“硬”就是“硬任务”，保障房一千万套，数量、质量均要保证，这是解决民生的“硬任务”，这是是项“硬任务”。
    “软任务”就是目前中国的经济要软着陆，需要房地产市场的发展软着陆，如果房地产硬着陆，很可能会导致中国经济的硬着陆。

    即一个硬，一个软，两个方面都要达到目标。平稳的软着陆，对中国经济、世界经济都很大的帮助。反过来，如果我们稍微注意，出现了急转弯和硬着陆地会导致中国经济的硬着陆。
    所以我认为，总理讲“关键时期”，一定要实现软着陆，在着陆中一定要注意效率和质量，我想对于当前的房地产整个市场的形势和大势，我是这样理解的。
    到底中国的房地产的大势会出现什么情形？我具体讲三个要点。
    第一，中国的“十二五期间”处在两化过程中，工业化和城镇化，中国仍在快速工业化，工业化更要追求效益，中国制造要追求效益，而城镇化是快速发展要追求质量。中国的城镇化到目前为止，达到50%，我们仍然处在城镇化的快速发展阶段，这个阶段我们要注意我们的发展质量，因为城市化有好的城市化和差的城市化。工业化要追求效益，城镇化追求发展质量，这样才能达到目标。
   第二，在“十二五”期间，要调整经济结构，调控房地产市场，这会贯穿在整个“十二五”期间。“十二五”中科学发展、转变方式是“十二五”的任务主题和主线，调整经济结构要调整外需和内需之间的结构、产业和区域间的结构等，这恐怕在“十二五”期间一直进行，未来的经济增长要“好”字当头，又好又快，这在调整阶级结构方面要做很多文章。楼市将要处在一个继续调控的过程中，房地产市场调控，将是“十二四五”期间仍然要执行的一个重大目标。
    我们要有三个稳定：稳定房价、稳定民心、稳定发展，这是我们的目标，三个稳定缺一不可。“房价”是市场，“民心”是保障性工程，“发展”是我们的目标。
    第三，两型，“资源节约型”、“环境友好型”。将
    “十二五”期间发展的一个策略，要做到生态、减排，对房地产发展来说，“两化”、“两调”，“两型”是我们的环境，这就是我们的大势。这样的大势下，我们再看看我们的产业和产品。在这样的大势下，发生了变局，可以这样预见我们的未来的市场，产业和市场会发生一个转型。转型之一就是目标任务的转型。
    中国房地产发展的今天，从上到下，应该达成共识，我们发展房地产的目标任务不是单一的，由过去的单一的目标任务，即通过房地产拉动经济增长，这样单一的目标任务转变成重民生、挤泡沫的目标，实现住有所居，同时也要达到健康发展房地产市场的经济目标。
    当前情势下，如何使房地产健康发展，我认为要“挤泡沫”，简单说，就是说经济增长快于房地产价格的增长，就是“挤泡沫”的过程。我们现在稳定房价下来，就是要使泡沫挤出来，即经济增长要快于房价增长。这是经济目标。
    第三，环境目标，环境目标就是实现绿色发展—低碳、速度。从单一的目标变成三层的目标。
    第二方面，我们的市场形态将发生转变，应该说，过去若干年中国房地产市场一直处在卖方市场环境下，由卖方主导，即供过于求。

    我经常举这样的例子，我们过去五年，中国的房地产市场，总体上处在供不应求的状态，未来，将由卖方市场，转为买方市场，即供大于求或基本供求平衡的一种市场。这是2012年之后在各城市逐步出现的一个市场，这样的市场才是健康的市场，我始终认为，健康的市场是供求基本平衡的市场，这样的市场会加强集中度，会出现洗牌，这样情况下，利润会变薄。
    中国的房地产市场，将从过去的“黄金时代”变成“白银时代”，开发商要有这样的一种胸怀和姿态，来迎接买方市场的来临。这样的市场对老百姓是有利的，竞争加剧了，品质也随之提升了，性价比随之提高，这样的市场是我们欢迎的市场，也是我们所希望的市场。
    第三就是供应体制的改变。从现在开始保障房的数量加大，客观上形成了两个市场形态，一种是商品房市场体系，一种是保障房市场体系。
    业内人士要说做好这样的思想准备，要参与两种市场，看到两种市场上的商机，看到其中的微利和责任。应该说这个转型也是逼出来的，也是客观存在的，我们应该正视的一个事实。
    对于企业来说，我们的企业、我们的产品，在这样的情况，不得不进行创新。创新往往是逼出来的。那么，哪些方面创新呢？我们已经看到了一些企业的创新，我们要做的创新分为三个方面。
    第一，产品的创新。产品的创新主要是——“低碳”、“绿色”和“成品化”。这恐怕是“十二五”期间创新的方向。
    第二，精耕细作差异化。我讲一个小小的典故，古时候有一个妃子进宫了，她长得很漂亮，她就想如何来吸引皇上？有一天一个机会来了，几个妃子集体演奏一个曲子，她也是其中一人，结果皇上坐下来，她们开始演奏，演奏到最高超的时候，突然出来一个怪声，结果她就羞羞答答站起来，说“是我”（一个陕西话口音）。这就是差异化。皇上一下就发现了一个长得本来比较漂亮的妃子。
    所以说，我们的差异化必须要建立在“精耕细作”的基础上，要有良好的底子。
    第三，品种业态的多样化。的确中国的房地产有很大的发展空间，我们只盯着一种产品。现在，综合体的概念在全国盛行。综合体城市搞起来，综合体也要考虑如何才能做到最好？

    搞综合体的时候一定要注意，商业地产和住宅地产完全是两种性质，这种情况下，我们一定要思考，如何做好“差异化”。即每一个综合体都要有一个核心概念。
    另外一种是融资创新。决定房价市场的不仅是政策的问题，还是金融的问题，过去讲“限贷”是差别化的现代，现在的“限贷”是贷款的量明显收缩，从今年1-9月份数字显示，房地产个贷不仅没有增加，还比去年减少了，这只有在2008年才出现过，这样的情况下，必然导致销售量大幅下降，即整个购买力是老百姓和自由资产共同承担的，这样的情况下，就要寻找房地产融资的渠道，这是客观现实逼出来的。
    同时，从世界各国的发展的潮流看，真正成熟的房地产市场，资金从哪里来？更多的是从基金中获得房地产的贷款，当然现在的金融环境还是成问题的，民间的贷款、第二银行发展也很快，满城都是高利贷，这样的情况，如何做好融资问题？现在我们的公司通过合作、并购，合资贷款，我们正在创造一个金融投资的一个环境。
    投资基金有国内的投资基金、国外的投资基金，但现在更多的是私募基金。因为法律上是允许私募基金存在的，但是各位既要看到其的机遇，也要看到其风险。
    第三企业管理创新。提高性价比是关键点，只有这样，才能在竞争中处于不败的地位。现在随着形势的发展，正在推进“分体化”—即投资人和开发人是放开的，这是符合国际潮流。现在已经出现这样的情形。
    再有就是产业内的整合。如何在未来更好做大市场？做好产业？开发、建材、装修、成为一个完整的产业链，建立这样一个合作伙伴，这样的态势已经非常明显，这也是一种创新，这有利于行业的进攻。
    总之我认为，当今的中国大势下，我们中国的房地产产业和市场正经历一个转型期，我们的产品和企业正经历一个创新期，我想中国房地产向谁学习？学习什么样的创新？
    有人说，中国现在发行两种创新，一种“创新”就是我们的手机、家电创新。从过去手机三斤重，等待三个月，另外，三万块钱，“三个三”。现在是“三百块钱、三两重，三天”。这就是另外一个创新。
    我说一个故事，有一个美国人，吃中国饭菜，说在美国饭菜总不如在中国吃的饭菜香，他就问大厨了，厨师说，关键是缺少调料，厨师说，“缺少的是地沟油”。这当然是一个玩笑。
    我们的创新不能学“地沟油的创新”，所以我们的创新有两条路子，一条是“正路”，一条是“斜路”，中国的房地产肯定是要走“正路”，要创造更多的价值，促进楼市的健康发展。

我就讲这么多，谢谢大家。
    主持人：好，谢谢，非常感谢顾会长为我们带来如此精彩的致辞，我们感到在演讲过程一是专业，二是深入浅出，让我们感觉无论是房地产的精英，还是普通老百姓，都能听懂其中的很多故事和例子都特别到位，特别喜欢这一点。
    好，顾会长的发言让我们对2012年房产走势有了一个正确的了解，2012年中国房地产业必将拥有美好的未来，当然这需要在座所有朋友的支持和帮助，我们的前途是光明而灿烂的，道路曲折而漫长的。
    接下来我们分享这样一个话题，之前李会长讲到的一线城市的房价，由于“限购令”等的出台，使得房价已经想往低处走，甚至往上升有一定的困难，这样的情势下，怎样取得利润，很多人把眼光放在了二、三线城市，下面有请上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭先生演讲，演讲主题《势——二三线城市房地产市场发展前景展望》，有请！