在买房时，大多数购房者会将重心放在看房、选房上，原以为经过货比三家、楼层挑选、户型分析等多重筛选之后，就能够顺理成章地交钱拿房，殊不知，在这临门一脚中依然存在着许多“弯弯绕”，倘若没有提前摸清其中的门道，则有可能劳力伤神又花了许多冤枉钱。

在工资涨幅远远赶不上房价涨幅的当下，按揭买房已成为诸多购房者购房的主要方式，而买房贷款一般来说有商业贷款(注1)、公积金贷款(注2)和组合贷款(注3)三种方式。多数购房者对于房贷知识知之甚少，各种贷款究竟该怎么办、办哪种省钱、降息等政策对贷款有什么直接影响？今天就让小编来替您一一剖析。

注1：商业贷款是由银行替借款人向开发商支付购房款的方式，门槛低但利率相对较高。

注2：公积金贷款则是由公积金管理中心替借款人向开发商支付房款的方式，利率低但支持楼盘有限。

注3：组合贷款是前二者搭配的产品，购房款超出公积金贷限额的部分用商贷来补足。

一、贷款手续怎么办、在哪里办、需要递交哪些材料？

买房之前，最让人头痛的莫过于繁琐的贷款手续了，新手上路摸不清其中的门道，一不小心就会给买房之路添堵。事实上，在开盘加推等节点时，案场一般会有银行工作人员现场办理贷款手续，其他时间段，则要去对应的银行、公积金管理中心办理，身份证、婚姻证明、外地人的暂住证、收入证明等都是基本材料，最好随身携带。

贷款办理大概流程

三种贷款办理的流程大致如下：

（1）递交申请及材料：购房者向银行或者公积金贷款中心递交申请材料，比如身份证、户口本、购房意向书、资产证明等。

（2）受理调查：银行/公积金管理中心对借款人的贷款材料、额度进行重重审核。

（3）双方办理手续：接到贷款审批通过的通知后，借款人需前往银行/售楼处/公积金管理中心签订贷款合同。

（4）发放贷款：在各种手续结束之后，指定银行就会将购房款划至开发商的账户中，商贷和组合贷的购房者就可以开始按月还款了。

二、商贷、公积金贷、组合贷，怎么贷款最省钱？

房贷的三种方式中，商贷是最为大众的贷款方式，只要购房者交了首付并且具有按揭还款的能力，就可以申请商贷。而公积金贷款则要求购房者所购期房已经封顶、连续按期足额缴存住房公积金六个月（含）以上，并同时满足其他条件方可申请。

2015年6月8日之前，苏州商贷买房利率为5.65%，公积金贷利率为3.75%，仅为商贷的三分之二，显然，在满足条件的情况下尽量选择公积金贷更为划算。

公积金贷款的可贷额度应同时符合4个方面的要求：

（1）可贷额度为借款申请人和参与计算可贷额度的共同借款申请人个人账户余额之和的10倍；个人账户余额之和不足1万元的，按1万元计算；中等偏低收入住房困难家庭购买保障性住房，其可贷额度可上浮最多不超过3万元。

（2）不超过贷款最高限额。新建住房最高不超过50万元，仅借款申请人计算可贷额度的，最高不超过30万元；首次使用公积金贷款购买套型建筑面积90平方米（含）以内的新建普通住房，且住房总价不超过110万元的，最高不超过住房总价的80%。

（3）不超过住房总价与已支付首付款的差额。

（4）月还款额（按等额本息还款方式计算）不超过借款申请人和参与计算可贷额度的共同借款申请人住房公积金缴存基数之和的50%。

如果借款申请人申请公积金贷款的额度不足以支付购买住房所需价款，可同时向受托银行申请商业性个人住房贷款，并由受托银行以组合贷款的形式向借款申请人发放，组合贷款中商业贷款部分按照受托银行相关规定执行。

问题一：哪一种公积金贷款方式更划算？

目前苏州公积金贷款额度有两种计算方式可以选择：

1、按个人账户余额10倍计算贷款额度的公式

2、按职工还款能力计算贷款额度的公式：借款申请人(含符合计算贷款额度条件的共同借款申请人)缴存住房公积金的月工资基数之和×35%×12(月)×贷款年限

小编支招：缴存基数不高但个人账户余额较多的购房者最好选择个人账户余额倍数法；

个人账户余额不多但缴存基数较高的购房者，尤其是新参加工作准备买房的刚需族可以选择还款能力公式法。

问题二：组合贷款怎么搭配？

小编支招：买房者在购房之前，可以先咨询心仪楼盘是否支持并满足公积金贷款的条件，然后根据情况选择适合自己的贷款公式，最大额度地使用公积金贷款。最后，超出公积金贷额度的购房款可以搭配商业贷款，做组合贷。

问题三：若所买楼盘或购房者不能办理公积金贷款怎么办？

小编支招：在选择商贷同时可以选择用公积金摊还商贷。购房者可携带基础材料和公积金卡前往公积金管理中心填写申请，视具体具体情况办理摊还。

三、2015年各种降息降准，这些政策对贷款究竟有啥影响？

2015年楼市新政频出，降息降准接踵而至，这些政策对于选择商贷和组合贷款的购房者具有直接的影响。

综合以上政策，今年上半年多番降息降准政策出台，购房者贷款购房的成本得到了一定的减少，按照商业贷款房贷100万，20年等额本息还款计算，两次降息前月供7251.12 元，降息后月供降至6963.87 元，每月减负287.25元，20年共计少还利息68939.37元。