近十年房地产政策变化

2005年 新国八条

对房地产投资规模、房价上涨幅度加强调控

2006年 90/70政策

90㎡以下小户型须达项目建设总面积70%以上

2007年 二套房贷

二套房首付不得低于50%

贷款利率上浮至1.1倍

2008年 新政刺激楼市

首套房贷利率7折二套房贷“松绑”

2009年 国四条

增加普通商品房有效供给

抑制投资投机性购房

2010年 新国四条

二套贷首付不得低于40%

2011年 限购令

二套房首付不低于60%省会城市出台限购细则

2012年 坚持调控

国务院派督查组检查16省市调控政策落实情况

2013年 新国五条

房产税改革扩大试点

完善稳定房价责任制

2014年 减少行政干预

“房地产调控”淡出 房贷松绑

2015年 全面去库存

住房供应偏多省市暂停供地

调控 刺激 去行政化

一直流传的楼市新政消息终于落实。27日，国土资源部、住建部联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》），首次提出调整土地和商品房供给、地块用地类型，并允许对住房户型做出调整。这是2008年房地产系列刺激政策以来，时隔7年政府层面第一次发文促进房地产市场发展。

《通知》说，各地国土资源、住房城乡建设主管部门要有供、有限，合理安排住房和其用地供应规模。对住房供应明显偏多的市、县，或在建住宅用地规模过大的市、县，应减少住宅用地供应量直至暂停计划供应。对在建商品住房项目，在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，允许对不适应市场需求的住房户型做出调整。房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县，可以根据市场状况，通过调整土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地转型利用。

对于减少住宅用地供应量甚至停止供应的政策，中国房地产研究会副会长胡志刚表示，这类政策的方向性是正确的，即控制住宅用地的供应，不再新增。有分析人士表示，虽然2014年以来楼市经历了降温态势，但强刺激并非良药。此次政策回避“刺激”、“增加”等传统字眼，而以“有供”、“有限”等字眼代替，反映了在总量调控的基础上，结构调整的意图比较明显。

小户型主导市场局面将改变

《通知》明确表示，“允许对不适应市场需求的住房户型做出调整”。这意味着，2006 年以来的“90/70”政策正式松动。

“新批、新开工的商品房，90以下的住房必须达到开发建设总面积的70%以上”，这被称为“90/70”政策。当时的背景是为保障刚需对中小户型商品房的需求，抑制投资、投机性需求，但这一政策也“错杀”了改善性需求，导致市场多年来大户型商品房供给不足。

住建部新闻发言人倪虹日前表示，自住和改善性需求将是2015年楼市政策的重要导向。小户型的刚需逐渐向改善性需求为主转化，“90/70”政策退出将利好改善性住房需求。改善性需求中，二套房占了大多数。一位开发商人士称，总体来看，这只是份指导性文件，地方可能会根据文件出台细则，同时也为央行后续调整首付及二套房贷款政策铺路。

一揽子拉动购房政策正在路上

今年以来，市场对房地产政策放松的预期日益强烈，而《通知》的到来，却让多位业内人士评价为“不痛不痒”，认为此次两部委从土地出让与住宅建设的层面进行政策发布，不及预期颁布直接拉动购房需求的调控政策。

上海某房地产研究院副院长杨红旭判断，作为最主要的两个行业主管部门，住建部和国土部率先出台政策、下发文件，打响了中央部委楼市新政的“第一枪”，这既是要推出新措施，更大的意义在于亮明态度，坚定支持国务院精神。接下去，预计还会有别的部委，出台相关政策。至少是在个人房贷方面，还有进一步放松的空间。