七是中国人民银行行长周小川：

房地产市场不存在严重的全国性问题。

2015年1月21日至24日，冬季达沃斯论坛在瑞士 小镇达沃斯举办。

中国人民银行行长周小川在达沃斯论坛上表示，尽管中国一些城市的楼价下降，但央行应该保持货币政策稳定性，因为房地产市场不存在严重的全国性问题。

当被问到央行将怎样稳定房地产市场时，周小川表示如果整体经济指标稳定，央行很难出台专门针对房地产市场的政策中国房地产市场正在经历周期性调整，一部分可以通过宏观审慎政策来应对，而不是用货币政策来应对。

他又称，中国央行一直在尽力保证市场资金流动性不要过量，但来自海外资金流入仍然在不断 改变中国的流动性，这会给资本市场带来影响，包括国际大宗商品价格和中国股市。

周小川认为，货币政策可以为结构性改革提供空间和时间，但不是万能药。应将政府干预与央行的逆周期调控和宏观审慎政策区分开来。他对中国经济前景表示乐观，认为油价下跌有利于中国经济增长和就业，但可能会影响到对非化石能源的投资。

中国全国人大将在3月讨论更低一些的经济增长目标，若中国经济增长放缓一点，但增长更具可持续性，那是好消息。

周小川：部分中国城市存在房地产过剩。中国央行行长周小川称，中国可能有房产泡沫，仅限于“部分城市”。单一的全国范围政策难以解决这个问题。

周小川说，“中国还在进行城镇化，可能供需关系出于某种波动，但如果从中期看城镇化，我认为我们的房产领域市场还很好。”

周小川还提到，他预计今年中国经济还可以达到7.5%左右的官方目标。他评价“经济有所放缓，但不多”，“没有任何明显迹象显示增长大幅下滑”，不过“我们应该对是否持续放缓保持警觉”。

1. 中国与全球经济：全球经济的一些忧虑体现在三点：第一是地缘政治;第二是大宗商品价格;第三是量化宽松。去年夏日，很多新兴市场看到不寻常的资本流入，这被看成经济不确定性和经济波动的源头。

中国可能面临全球商品价格下跌带来的影响。10到15年前亚洲金融危机发生时，中国金融市场并没有出现太大波动，但现在中国市场和全球金融市场的联系越来越紧密，沪港通就是一个例子。银行间的联系也越来越紧密，中国市场变得更为开放。

2.原油： 油价下跌“利好”中国GDP：油价下跌对中国有益，因中国是原油进口大国。中国希望看到可持续的原油供需面。中国希望能源价格稳定、合理。中国担心低油价可能打压对新能源的使用。

3.股市：中国央行一直在尽力保证市场资金流动性不要过量，但来自海外资金流入仍然在不断改变中国的流动性，这会给资本市场带来影响，包括国际大宗商品价 格和中国股市。相信中国股市更关注上市公司的基本面。

4.货币政策：中国将确保稳定的货币供应。货币政策为结构性政策创造空间。

5.楼市：部分中国城市存在房地产过剩。很难出具体政策稳定楼市。

6.经济前景：中国经济增速依然相对较高。全国人大将讨论今年的GDP增长目标以及通货膨胀率等问题，中国全国人大将在3月讨论更低一些的经济增长目标。

中国也用“新常态”来形容经济，因为世界经济发展越来越不稳定。经济发展太快不利经济结构转型，因此，“我们愿意用更低的经济发展来换取更扎实的经济结构改革”。

总体来说，央行相信中国经济在重视经济转型的同时，仍然能够获得稳定的高增长率。他对中国经济增长表示乐观。不可持续的经济增长模式需要改变，长期来说是好事。“如果政府过度追求GDP增长，就会推迟必要的机构改革，GDP增长稍微放缓，机构改革力度就会增大。

笔者认为：中央政府对房地产业的调控展现新思路：从全国“一刀切”式的行政强约束，到更强调分类调控和长效机制建设的市场化管理模式，即：“一线城市着力"去投机""去杠杆"，二线城市如出现库存量大、量价齐跌等情况，则给予地方政府更大自由裁量权。”

更重要的是，中央已作出建设不动产统一登记制度、个人住房信息系统联网、启动房地产税立法工作、加强住房保障制度建设等重大改革布局，它们对重构房地产市场生态有根本作用，其意义远超出简单的“救市”范畴。

下面从西方国家的经验看。

1.美国带来的一大启示是回归住房市场的基本属性。

2.日本的教训是：对房地产投机行为不能放任，也要避免操之过急挤泡沫。日本就是急于紧缩导致长期经济疲软。

3.至于中国香港，房价上涨的一个原因是供应不足。防范外部冲击最有力的法宝还是稳固的基本面。

但是，周行长没有说实话，一是中国经济指标处于下行状态，不稳定。二是2014年9月30日“央四条”实质上就是针对房地产市场的全国性政策。

据彭 博 社2015年1月15日-20日开展的一项调查，在18位经济学家之中，有12人认为中国存在某种程度上的全国性房地产供大于求，但只有7人认为全国范围处于泡沫状态。半数人认为部分城市有泡沫，多数人认为限购政策与房贷政策的放松将限制在地区层面。

同时，中国住宅新开工面积今年减少22%、销售面积下降7.8%。报道称，这对政府四年来的房地产调控政策以及坚持不实施大规模刺激政策的决心是个考验。另悉，面对楼市下行的压力，中国包括福州、杭州等多个二三线城市传出救市的传言。

据不完全统计目前传闻酝酿救市的城市超过10个，其中作出若干调整的城市已有天津、南宁、铜陵等6个城市。

2015年1月20日，多省取消全省楼市限购、限价政策，尤其是已执行多年的“70/90”调控政策。上述措施是按照市场化改革的需要，把房地产交给市场自行调节。除了取消限购限价之外，诸如成都90平方米购房落户政策也会在今后逐渐放开。

2014年是楼市最艰难的一年，但据市场检测数据，2014年底销售数据已逐步回升，房企缓过劲来了，对下一轮的投资也有信心了，预计2015年四川楼市将回暖。

而日前也有媒体报道称，住建部人士确认，除北上广深之外，其他城市的限购政策可以自行调节，尤其是库存过大的地方，但不会明确发文。2015年1月20日，四川省住房城乡建设工作会议召开，会上披露了“全面取消限购、限价”，取消“9070政策”。

四川省住建厅房管处的一位负责人说，所谓“双限”及限购和限价，在原来的政策背景下，全川只有成都一市实行了限购。

众所周知，在操作层面上，成都已在去年下半年放开了限购。而限价政策，全川很多地市州去年开始不再执行限价，但仍有一些地方没放开。此次提出全面取消限购限价，其实是一个强调。

住建部在 2006年7月发布的《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》中提到，各城市(含县城)年度新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房(含经适房)面积所占比重须达70%以上(业内称“9070政策”)，房管处的这位负责人表示，此次会议明确提出不再做“9070”要求，与取 消“双限”一样，都是在房地产市场去除行政干预。取消“9070政策”会不会给房地产带来影响?

上述负责人认为不大可能。“从数据来看，成都的房地产市场在回暖。个人认为今年房地产市场会比去年热，2014年是房地产企业最困难的一年，但是从去年10月开始，四川的市场开始回暖。”上述负责人在谈今年的房地产形势时说道。是自从去年“930”政策出台以后，价格也是一个止跌回升的态势。 “我认为今年房地产企业融资会比去年容易一些，这也会给房地产市场回暖助力。”省住建厅房管处的这位负责人表示。

八是国务院总理：

房产市场出现调整是正常的。

2015年1月21日，国务院总理李克强下午在达沃斯出席与世界经济论坛国际工商理事会代表对话会时指出，中国房地产市场在一定时间内出现调整是正常的。李克强在会上与各国工商企业家深入交流。

有与会者向李克强提及中国面临房地产行业降温的相关问题。李克强指出，近来中国房地产市场投资量和交易量确实出现了一些波动态势，引起各方面关注。

“但是我想强调的是，中国去年城镇人口又增加了1800万人，城镇化率又提高了1.04个百分点，中国现在城镇化率在55%左右。”“中国实现现代化必然会伴随着城镇化，对房地产的刚性需求是长 期的。至于房地产市场在一定时间内出现调整，这也是正常的。”李克强说。

李克强说，中国政府希望房地产市场能够长期平稳健康发展。政府的主要任务是保障住房困难的群众拥有基本住房，实现全体人民住有所居。今年中国政府将加大城市棚户区改造力度。目前在城市棚户区里居住的约有1亿人左右，还有很多人住在城乡危房里。“我们将加大这方面的投资力度，保障困难群众有基本住房，这从一个方面也说明中国住宅投资的需求是长期的，它也必然带动与此相关的行业和产品供给。”

笔者认为：这是总理新上任以来首次针对房地产的表态，特别是在此时提出“房产市场出现调整是正常的”，说明中国房地产市场的确处于调整期内的调整阶段，还没完全稳定。目的是给市场与房企一个“定心丸”。

笔者一直坚持，目前中国房地产不具备崩盘的条件与基础，这是业内共识的。

譬如同行红旭的看法一样。

第一是中国住宅没有进入饱和阶段。

判断住房饱和阶段，除人均住宅面积、户均套数、人均卧室间数、空置房作为参考指标外，关键是经济增速、人口总量与结构变化、城镇化进程。饱和阶段一般表现为经济变为低增长、人口红利消失、城镇化率高于70%。

与欧美日当年的历史数据相比，当前中国城镇化率偏低、人口红利见顶时点偏早、经济降速正常。

综合来看，三个基本驱动因素，(老谢认为，当前中国住宅市场仍处于刚需增长期，部分城市已进入改善型与舒适型阶段。住房总体上已告别短缺阶段，部分城市没有告别短缺阶段。)

第二是房价持续暴涨，出现明显泡沫。

这是房价崩盘的重要前提。没有暴涨，也难暴跌。房价年均以10-20% 的速度上涨3-5年，就容易产生泡沫，极端情况下一年能上涨50%。

比如：1987-1989年的日本、中国台湾地区，1991-1992年、 1996-1997年、2010-2011年的中国香港地区，2004-2006年的美国，1992-1993年的中国海南省。关于房价泡沫的界定标准， 存在较大争议。

一般而言，如果房价持续大涨发生在住房短缺阶段，不易产生泡沫，因为需求旺盛，且以自住为主。如果发生在住房饱和阶段，则一般以投资需求为主，易产生泡沫。

2004-2005年、2007年、2009-2010年，中国房价涨幅曾超过10%，但由于当时中国尚处于住房短缺阶段，所以全国而言基本无泡沫。

但1992-1993年全国房价涨幅超20%，且主要发生在海南、北海、珠海等少数地区，且以 投资投机需求为主，则可以界定为出现区域性房价泡沫。

第三是货币政策由宽松突然转为紧缩。

一般先是股价跳水，然后房价下跌，接着金融风险暴露，最后经济萧条。2003-2008年，美国的货币就是由松变紧，房价由热到冷。

比美国更典型、更极端的当属日本，1987-1991年，货币疯狂放松，再疯狂收紧;股价与房价疯狂冲高，再疯狂下跌。其后几十年，股价、房价、经济，陷入烂泥塘，苦苦挣扎。

2008年四季度至2010年上半年，中国货币大放水，信贷超宽松，股价中涨、房价大涨，经济被领导得意的称为“全球一枝独秀、率先复苏”。

然后，2010年10月步入加息周期，货币收紧，但幅度并不大，至2011年7月加息五次;而2004-2007年则加息八次。

因此，在全国无明显房价泡沫的情况下，这次货币大放松及中收缩，并没让全国房价明显下跌。

不过，温州、鄂尔多斯等个别地区，由于2009-2010年投资投机疯狂、房价暴涨，泡沫显著，所以从2011年下半年开始泡沫破灭，至今房价已经大跌三成至五成，也可界定为：区域房价崩盘。但惨烈程度，远不及当年海南。

第四是爆发经济或金融危机。

一般而言，房地产都是一国或一地区经济的支柱产业，这就注定房地产市场与经济之间相互影响、互相拉扯。少数经济或金融危机主因是房地产市场出现问题，比如美国次贷危机。

多数经济和或金融危机的致因中，房地产只是参与者之一，并非元凶。但一旦爆发经济或金融危机，常常使房价下跌，甚至是崩盘。

1997年泰国爆发汇率危机并最终导致东亚金融危机，致使房价崩盘，香港也受到连累，2003年香港房价相比1997年高点暴跌近七成。2010年欧债危机爆发后，西班牙和爱尔兰的房价崩盘，累计下跌四五成。

过去20年，中国经济也有低迷的时候，但最低迷的1999年仍有7.1%的增速，没有爆发过经济危机，也无金融危机。

假如未来中国爆发经济或金融危机，且住宅市场进入饱和阶段，则房价很可能崩盘。

上面分别分析了四个因素，对房价崩盘的影响：第一、住房进入饱和阶段;第二、房价出现泡沫;第三、货币先松后紧;第四、爆发经济或金融危机。

其实，这四个因素之间，也存有复杂的内在联系。四者当中，同时具备的因素越多，房价崩盘的可能性越大。如果四者同时出现，则房价注定崩盘。如果只有一个因素出现，则第四个因素导致房价崩盘的概率，要大过其他三个因素。

另外是同行任总也表示中国不具备崩盘的条件，历史上还从来没有一个国家在经济不崩盘的情况下，房地产崩盘。从历史上查一查，哪个国家在经济高增长的情况下，房地产先崩盘?

没有重大事件，也不可能出现经济危机。

第一次到第三次经济危机的出现，都是因为石油危机，第四次是IT，第五次是亚洲金融危机，第六次是美国金融危机，除此之外，没有出现过经济危机。

同时还有几个出现房地产泡沫的必要条件：

第一，当地的城市化率已经超过70%，而中国现在才 40%多，低于世界的平均水平;

第二，住房成套率超过1比1，就是每个人都拥有一套住房。

目前中国还早，日本在60年代就超过了1比1。另外再看看日本、欧洲的城市化率是多少?房地产行业最根本的问题在劳动收入分配与土地制度问题，这两个是房地产问题的根本。

解决房地产市场问题，政策的根本在哪里?很重要的是制定“住宅法”，2002年我们就提出要制定“住宅法”。现在房地产行业仅仅依靠23号文件 ，二次房改是没有法律依据的。

几乎所有的发达国家，都有明确的“住宅法”，像日本60年代就出台了“住宅法”。“住宅法”对所有公民都是一样的，法才有效，没有“住宅法”大家才有猜疑。