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中国房地产市场迎拐点未来15年是低利润时代（3）

扫描到手机全国楼市来源：经济参考报发布日期：2015-01-31 13:51 字号：T|T

摘要：在日前举行的“第六届中国经济前瞻论坛”上，国务院发展研究中心副主任刘世锦、全国房地产商会联盟执行主席顾云昌、中国房地产业协会名誉副会长朱中一等著名专家学者就上述问题发表了各自的观点。

从统计数字显示和市场表现来看，在央行9.30新政出台后，经过前一段各地的松绑和央行、国务院的松绑，房地产市场已经发生了明显的变化，特别是一线城市和重点二线城市，房地产市场开始走稳，或者说下滑的势头开始抑制。房价的环比下降幅度也在减缓，投资增长的下滑速度也在减缓，所以有理由认为，房地产市场正在软着陆的过程中，也可能在今年年底能够软着陆。

顾云昌指出，对房地产市场的判断要看两个坐标：第一个是时间坐标，第二个是城市坐标。根据这两个坐标分析，基本是看稳2015。

看稳中有两种判断，一种判断认为，根据这一轮市场变化，2015年年中，特别是到了三季度整个房地产市场会止跌回稳，也可能在2016年将是一个好的年份。依据是2014年开发商拿地数量减少14%，新开工面积下降14%，这两个下降意味着2015年下半年以后的供应量不会像过去那么高。“少拿地少开工了，但需求经过这一段预期改变而上升，会造成市场供求关系的相对平稳。2015年下半年，特别是三季度以后好转的可能性很大，2016年会比较稳定。”

第二种判断认为，现在的库存很大，待售面积已经达到16亿平方米，特别是那些中小城市，前几年拼命拿地，没有规划的中小城市库存量非常大，所以2015年，甚至2016年是消化库存的一年，这些城市房地产要想起来不太容易。

“综合起来，我认为在大城市，特别是一线城市和重点二线城市，2015年年中往上走，回升走稳的可能性很大。有些中小城市，速度慢一点，但总体上来说也会看稳，等待住房市场稳定下来了，靴子就落地了。其实金融和房地产的关系非常密切，2013年中国的房地产销售额同比增长26%，个人住房抵押贷款增加了33%，去年个人住房抵押贷款负增长，房地产销售额下降了6%、7%。我认为，金融决定市场的冷热，所以金融政策对房地产的作用太大了，如果我们的货币政策相对宽松些，真正把首套房利率进一步降下来，房地产回升回暖，对稳定住房消费更有用。所以我更大的希望是寄托在货币政策，金融环境的变化上。”

朱中一认为，2015年的货币政策可能也会比2014年宽松一点。但是因为国家层面明确了不会采取大水漫灌的政策，所以会有所倾斜。

从销售情况来看，一、二线城市可能会企稳，三四线城市没有把握。那么大的库存量怎么消化？企业的资金越来越紧张怎么办？今年三、四线城市，尤其是中小企业，优胜劣汰的步伐会加快。此外，一些新的业态和一些有潜力的企业还是有机会的，比如住宅市场上的新业态，旅游地产、养老地产。中国的城镇化正在进行，市场需求还是有的。一些企业需要调整布局，企业的结构调整中，有一些业态也在调整，产品也在调整，去年比较强调的是刚需，现在改善性需求的比例会比较大，因此，房地产企业还有文章可以做，甚至还可有较大的文章可做。