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中国房地产市场迎拐点未来15年是低利润时代（2）

扫描到手机全国楼市来源：经济参考报发布日期：2015-01-31 13:51 字号：T|T

摘要：在日前举行的“第六届中国经济前瞻论坛”上，国务院发展研究中心副主任刘世锦、全国房地产商会联盟执行主席顾云昌、中国房地产业协会名誉副会长朱中一等著名专家学者就上述问题发表了各自的观点。

房地产市场分化将加剧

近两年，中国房地产市场出现了一个明显的特征——分化。在北上广深等一线城市房子供给依然短缺，房价依然坚挺之时，有些三、四线城市房子已经供大于求，出现了严重的产能过剩。

该如何看待这种分化？中国房地产业协会名誉副会长朱中一表示，房地产的差异性是客观现实。因为房地产是不动产，地区差异也引发了房地产的差异。房地产的差异主要是在2010年以后开始凸显，“在一线城市采取了限购、限价、限贷政策后，大企业纷纷到三、四线城市去拿地。而三、四线城市的地方政府对房地产开发热情日益增加，这些叠加造成了地区差异性拉大。这个问题从地区差异性来说是长期的，从消化存量来说也是阶段性的。”

顾云昌认为，房地产市场之所以出现分化，除了和房地产本身的特点有关外，和城镇化进程也密切相关。“我们正处在城镇化的高峰当中，大量的人口往城市涌，净流入的人口很多，但是土地供应有限，造成了大城市供求关系紧张。而在中小城市，进入的人口并不多，主要是往外走，土地供应量又很多。”

顾云昌将中国房地产市场的“黄金时代”分为三个阶段：第一阶段，从1998年到2003年是起步阶段，第二阶段，从2003年到2008年是发展阶段，那时候缺房，需要大量盖房子，供不应求，房价大幅上涨，加上货币政策的原因。第三阶段，从2008年开始，供应量逐步增加的同时，房价往上走。“在这当中，由于采取了宽松的货币政策，M2大量增加，导致了大量的资金流入房地产市场，房价大幅上涨。那时候，尽管需求量很大，但是供应量更大，因为地方政府的土地财政要满足四万亿投资。钱从哪儿来？主要靠卖地，靠土地抵押。2010年以后房地产供应量越来越多，已经蕴藏了很大的问题，原有的政策对房地产的影响，在三四线城市已经显现出来，导致了不同城市的分化。

朱中一提出，解决办法有两个：一是各地要减少房地产开发的盲目性，希望地方政府制定住房发展规划和保障性住房规划，引导企业理性开发。二是强化分类调控当中的地方责任，如果这个工作做好了，地方可能会逐步消化。

朱中一表示，2014年楼市调控政策逐步常态化，未来房地产政策将更加尊重房地产发展规律和地区差异性实际，逐步建立分类调控，分级施政的房地产调控体系。2013年起实施的分类调控已取得了一定的成效。下一步，应进一步明确分类调控的内容，中央政府、省级政府及市、县政府在分类调控中的职责，特别应赋予市、县政府更多的权限与责任，同时应明确地方政府在分类调控中的底线。

房地产回温需金融政策支持

展望2015年及今后一段时间，刘世锦指出，从全国来讲，房价有一定幅度的回落，但房价从来不是全国性的特征，而是区域性的特征。房地产的回落，到底是短期之内快速落到底还是在波动中逐步回落，现在还吃不准。从国际经验来看，这两种情况都有，中国到底是什么形态，还需要关注。高投资、高增长触底时间，估计还有一、两年的时间，最多不超过三年。

顾云昌判断，房地产市场正在软着陆，离底不太远了，在2015年靴子落地是可能的，而且可能就在年底的时候。

“如果说旧常态最主要的任务是压房价，增加住房供应，遏制投资投机需求。那么，到了新常态，如果继续沿用这样的方法显然错了，旧常态时候买的船票上不了新常态的船了。我们现在的主要任务是稳定住房消费。”

从住房消费来看，2014年老百姓购买住房的数量比2013年下降了7%-8%，如果说我们在2015年能够在2014年的基础上不再继续下滑，保持2014年的状态，甚至有所回升，是否意味着住房消费就基本稳定下来了，就是我们的投资增长不至于出现大幅度下滑，整个市场平稳下来了，这是属于市场靴子落地的过程。