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置业支招：房产证写子女名到底需不需要这样做

扫描到手机置业支招来源：四川新闻网发布日期：2014-12-29 07:50 字号：T|T

摘要：对于大多数家庭来说，买房子都是一辈子的大事，在中国买房从首付开始，写谁名字、贷款、还款、出售或出租、继承等等是不是看着这些词就觉得头疼了。

对于大多数家庭来说，买房子都是一辈子的大事，在中国买房从首付开始，写谁名字、贷款、还款、出售或出租、继承等等是不是看着这些词就觉得头疼了。

为规避未来可能出现的遗产税，现在很多人在买房时会写上孩子的名字。但这种爱心表现效果未必好。

第一，孩子独立买房时，可能要多付首付。

第二，孩子婚后买家庭第二套房时，可能要交房产税。

第三，孩子如婚后发生意外，配偶有权继承婚前财产。

说来说去有没有化解之招？

一是可以作公证，约定子女未成年时和父母共有的房产，在父母生前，权益属于父母所有。

二是直接到房产交易中心做房产份额变更，减少子女名下的房产份额，最少可变更为1%。这样，即使子女成年后以自己的名义所购的房产超标，需要征收房产税时，至少和父母共有的房产部分，计税量将极其有限。

越有钱越贷款

现在大多数人的买房思路是：房贷越少越好，有钱就提前还贷，让银行赚利息太不合算了。事实上，会理财者将采取这样的策略：越有钱越贷款，贷款越多越好，期限越长越好。自己的钱呢，可以根据个人情况，做一些投资理财。

假如在成都购买100万元的房子，首付三成是30万元，贷款70万元，贷款期限为20年。为方便计算，全部算作商业贷款，采取等额还贷法，按五年以上基准贷款利率6.15%计算，每月还贷5075.78元，20年利息总额51. 81万元。一次性付款，确实省了这笔巨额利息。

如果将其余70万元另做投资，比如商铺、基金、信托产品。也许有人认为这个如意算盘打得呱呱叫，但在20年漫长的岁月里，万一投资收益没有理想的那么高怎么办？秘笈其实很简单，只要投资收益超过房贷利率，就是赚的。

等本和等额利息差大了

小刘夫妇在成都天府新区看中一套住宅，父母支付首付并去除公积金贷款后，小邓夫妇还要商业贷款100万元，贷款期限20年。办理贷款手续前，他在银行工作的同学再三叮嘱，在还贷方式上，一定要选择等额本金法，而非等额本息法，两者息差很大。对于一门心思要节约利息的购房者而言，选对还贷方式，节约的利息可以六位数计。是不是觉得各种计算已经把自己绕晕了头？没关系房叔已经给大家算好了

先给大家普及一下知识

等额本息法：即每月归还的本金逐月递增，利息逐月递减，月还款数不变，还贷压力均衡。这种还贷方式适合收入不高、前期资金紧张的还贷者。

等额本金法：即每月归还的本金相同，利息逐月递减，月还款数呈先高后低、逐月递减态势。这种还贷方式适合目前收入较高、预计将来收入大幅增长或准备提前还款的还贷者。

以小刘夫妇为例，同样是100万元商业贷款，还款期限和利率相同，如采用等额本息法，每月还贷7251.12元，总利息为74.02万元；如采用等额本金法，首月还贷9291.67元，以后逐月减少21.35元，总支出利息61.75万元。两种还贷方式的总利息相差近12.27万元。是不是有种不算不知道，一算吓一跳的赶脚。

大多数人会选择提前还贷但有些提前还贷并不划算

采用等额本金法。因为等额本金是将贷款总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息。也就是说，这种还款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所产生的利息也越少。当还款期超过1/3时，借款人已还了将近一半的利息，再选择提前还贷的话，偿还的更多是本金，不能有效地节省利息支出。

采用等额本息还款法的购房者，假如还款已到中期，也没必要提前还款。因为等额本息法越到后来归还的本金越多，利息越少。

是不是已经听得头晕眼花，简单总结就是如果还款已经近一半了，就不建议选择提前还款了，钱放在自己腰包干什么不好。

过户的成本计算

房产过户分继承、赠与、买卖几种方式。

继承的主要费用：继承权公证费。按照继承人所继承的房产评估价的1%来收取，最低不低于200元。这种方法的优点是税费最低。继承的房产没有营业税、个税和契税。继承人凭遗嘱办理继承权公证，凭继承权公证书到房管局转名即可。但继承房产需要满足三个条件：

第一是证明自己有继承房产的法律资格，或是法定继承人，或是遗嘱指定继承人。

第二，遗产应当是被继承人生前属于个人所有的财产。

第三，因遗产是所有继承人的共同财产，房产的分割协议，需要每个继承人同意并签字后，方可生效。采用继承法过户房产，继承人需要提交各种证明，其间要花费大量的时间和精力。

赠与的主要费用：个税+契税+公证费。直系亲属赠与免个税；非直系亲属赠与视同买卖，需要支付个税，即房产交易盈利部分的20%或者房款的1%（房产证满五年并且是唯一住房的可以免除）。此外还有契税3%和公证费1%。

买卖的主要费用：营业税+个税+契税。过户时，买卖是最常见的方式，也是操作较为便捷和安全的方式。但是，如果买入价较低的话，日后出售时卖出价与买入价的差额会增大，再出售时则需要缴纳更多的税费。