近日，一篇文章描绘了中国养老地产项目面临的困境。报道中提到，“一方面是人口老龄化的提前到来使中国养老地产有着巨大需求，另一方面却是投资者普遍面临盈利难题。更有甚者，不少开发商打着养老地产的旗号卖房子。”

报道声称，要探讨“如何才能破解这样的困局，真正解决老年人对养老地产的需求”。对此，我的评价是：其一，真问题—文中谈到的问题都是真真切切存在的问题；其二，假对策，现在社会上流传的相关对策，几乎都是无效的—只是看上去很美而已。

商机还是“伤机”

首先，我们来看看真问题。第一，建设初期的高投入、低回报；第二，难觅消费能力与高收费相当的客户；第三，处于全面亏损局面。

以上3个问题是环环相扣的。要讲清楚这个问题，先要从养老地产虚妄的盈利目标谈起，即市场层面广泛提起的，“目前中国养老市场的商机约4万亿元人民币，到2030年有望增加至13万亿元”。做出这样的预测，不知有何依据？

经济学的常识告诉我们，所谓商机，换个角度说就是需求。需求有两种，一是有效需求，二是潜在需求。

不论是现在的4万亿元需求，还是2030年的13万亿元需求，都是把有效需求和潜在需求混为一谈。试想，目前中国有2亿老人，4万亿元就意味着每个老人平均支付2万元。先刨除生活在农村的1亿多老人中的绝大多数，因为要他们1年拿出2万元绝无可能。减少一半，剩下1亿老人，每人支付的费用就要增加一倍，4万元，有没有可能？目前，中国有5000多万领取养老金的城镇企业退休人员，但他们的平均养老金每月只有2000元，1年只有24000元。全部支付给商机？肯定不是的。

如果我们换个角度计算一下，最便宜的养老机构每年的费用是10万元，4万亿就需要4000万老人来支付，是目前老人群体的20%。中国每年拿得出10万元来养老的老人有4000万之多吗？你信是你的事，反正我不信。

综上所述，4万亿元商机本就是忽悠。事实上，这样的市场评估，或许就是造成目前困境的“伤机”。15年后，据说这个商机要增长2.25倍，达到13亿元。但到那时，即使老年人的收入也能增长2.25倍，也不过是仍然维持目前同样的局面而已。以上的数据分析，可以回答第二个真问题—“难觅消费能力与高收费相当的客户”，因为中国本来就没有这么多具有高消费能力的人。

忽悠商机的后果，就接出了本文开始时提及的“恶果”。为什么“没有好果子吃”？因为对老龄化高潮到来会创造相应商机的判断失误，很多的忽悠造成了认识上的误区。准确的表达是：养老服务是一项初期高投入、长期有回报的产业。投资者绝无可能在高投入之后，几年内就收回成本。

在北京（楼盘）的一次养老会议上，有做风投咨询的说：“养老机构年收益5%~8%，谁来投资？”要是这样的态度，趁早撤离为好。不过，在中国经济进入新常态之后，一夜暴富应该已经成为天方夜谭。安心地在30~40年发展中，做收益的5%~8%，哪怕是3%~5%，应该说也是有远见的。

地产还是养老？

其次来谈谈“假对策”。在厘清了一些关于养老地产商机的忽悠之后，我们再来看社会上广泛探讨的问题：养老地产，是“地产”还是“养老”？

中国老龄化的进程正在加速，2013年的现状是，60岁及以上老年人的比重是14.9%，人数是2.02亿人。顺便说两句，按照联合国的说法，60岁及以上的老人占10%~20%是轻度老龄化，20%~30%是中度老龄化，30%以上才是重度老龄化。因此，根据我国国情，我国社会老龄化程度是在从轻度老龄化走向中度老龄化的过程中，还远远没到“病急乱投医”的程度。当前的关键，是政府的公共政策或社会政策必须当机立断地回到正确的路子上来。

回忆一下养老地产说法的变化也许是很有趣的。现在说得更多的是养老社区，因为前几年政府提出了“9037”或“9064”的说法，把养老服务分成3个层次—机构养老（3%~4%）、社区养老（6%~7%）和居家养老（90%）。养老地产接过了社区养老的概念，颠倒一下，变成了养老社区，实际上是“以养老为目的”的商业小区。

社区养老的概念原本是，要重视老年人日常生活的社会人文环境，尽可能地让老人在自己已经居住了很长时间甚至一辈子的家庭和社区环境中度过晚年。

然而，养老社区恰恰反其道而行之—将一个实质上的商业小区建设在一个相对遥远的陌生地方。虽然号称功能齐全，但如果选择到那里居住，老人几乎所有熟悉的人文地理环境和社会支持网络都被隔绝了，甚至连家人探视也很不便利—这是养老地产最根本且无解的致命伤。

总而言之，养老服务和做房地产绝对是两回事。

不管怎样，养老地产这个事物实际上已经客观存在，投入的资金和其他资源也已为数不少，我们不能视而不见。养老服务的盈利空间和盈利点以上已经分析过，现在是做出决断的时候。以下是我提出的真对策：

办法一是，彻底转型，转变为养老服务运营商。办法二是，转包转租给养老服务运营商，坐收分红或租金。办法三是，如果上面两个都不想采纳，那就赶紧退出这个领域。我相信，经过市场的大浪淘沙，会有盈利项目出现，真正的需求以及需求的层次会明晰起来，也便于负责任的政府全面统筹，做好养老服务的规划。