由个体构成的二手房市场相对较为敏感，早在去年12月，二手房市场的房价就开始出现阴跌，业主的心态随之出现变化，纷纷降价求售，低价的“诱惑”吸引了众 多购房者开始入市。和新房相比，今年以来的二手房市场率先降价率先跑量，今年8月北京二手房成交量延续了7月的回升态势，成交量水平达到今年4月以来的最 高水平，同时议价空间进一步回落，业主降价的意愿下降。业内称，二手房市场的成交量将继续回升，但短期内仍难以恢复至去年万套以上的水平。

二手房房价率先“跳水”

受信贷持续收紧、自住型商品房和新房市场分流等多重因素影响，购房者观望情绪浓厚，来自多家统计机构的数据显示，二手房价格从去年12月开始出现阴跌，且成交量也并不乐观。在这样的市场背景下，二手房业主的心态出现了明显的变化，降价入市，从而拉动了房价下跌。

来自链家地产的统计显示，2014年上半年，北京市二手住宅共成交44165套，较去年下半年下降34.6%，与去年同期相比下降幅度为 53.6%，与往年相比，今年上半年二手住宅市场成交明显处于低迷状态。在价格方面，对比2013年以来各季度价格的环比涨幅情况，今年一季度价格环比涨 幅明显放缓，仅为1.3%，二季度价格环比首次出现下降。

链家地产市场研究部张旭认为，从今年以来北京市二手住宅成交均价情况来看，一季度各月价格基本稳定在滞涨状态，而进入二季度后，房价则出现了 较为明显的下滑趋势，并且形成全市普降的局面。需求观望，成交难度明显上升，导致业主让利意愿和让利幅度加大是近期房价下降的主要原因。

另外，根据链家地产市场研究部统计，2014年二季度北京市二手住宅市场的议价空间升至3.9%，达到2013年以来最高水平。张旭表示，随 着二季度起各区域二手住宅成交价格出现实质性下降，购房者对于房价进一步松动的预期不断加强，观望程度进一步升级，导致二手房成交难度明显加大，北京市二 手住宅市场进入买方主导时期，急售业主出于售房压力不得不通过增加让利幅度来促进成交。

值得一提的是，今年1-8月，北京二手房成交均价年内累计降幅达到了8.8%。

市场率先“回温”

二手房房价的下调、自住房“魔力”渐失使得购房者开始进入二手房市场，从7月份开始，北京二手房市场的成交开始“回温”。

统计数据显示，7月北京市二手住宅市场下行速度明显放缓，客源回流，成交量较前三个月出现一定程度的回升，成交均价降幅明显收窄，市场在经历了一段时间的快速下行后呈现出一定的恢复迹象。

随后的8月份延续了7月份的企稳态势，成交量水平达到今年4月以来的最高水平。值得关注的是，工作日的平均成交量较7月增长10%，近期客源量的回升对于成交量的增加起到了较为明显的带动作用。全月二手住宅网签8405套，环比增加4.3%。

从链家监测的房源调价数据看，今年8月，调整价格的房源中，降价占比为86.7%，比上月增加1.2个百分点。从议价空间来看，8月链家成交 案例中平均议价空间继上月出现0.4个百分点的下降后，本月继续下降0.5个百分点至3.4%。三季度以来，伴随着成交量的稳步回升，业主预期逐渐转变， 降价意愿有所下降。但从目前市场成交情况来看，价格上涨房源的市场接受度依然很低。

换房群体拉动交易增加

在今年的二手房成交市场中，换房群体是一个不容忽视的庞大队伍。在上半年市场不景气的背景下，换房群体已成为购房者群体中重要的组成部分。随 着市场底部特征逐渐显现，换房人群增多，选择在这个时候加入换房大军的购房者都想在市场冷却之时，添最少的钱换一套自己中意的房子。

“换房群体对市场稳定起积极作用，连环单拉动市场。”张旭告诉记者。

张旭表示，在11年调控后，受制于购房资格的限制，换房需求就逐渐增多。从近期市场的情况看，购房者中二手房换房群体人数正在增多。由于一个 换房需求至少能够为市场带来两次成交，对市场成交量的上升也产生有积极作用。随着下半年来需求的逐渐复苏，一部分业主的房源顺利出售而成功换房，也在一定 程度上带动成交量的上涨。

链家地产市场研究部数据表明，在换房群体中，以小换大这种情况大概能占到换房总数的三分之二。很多换房购房者在买第一套房子的时候因为首付和 收入的限制，便选择先买一套小户型的房子过渡。随着时间推移，这部分购房者的收入水平和需求水平都在上升，所以在条件成熟的时候，为未满改善居住环境或者 是多口家庭的居住需求等，以小换大换房就成为了这部分购房者的一个选择。

还有一种情况是换房者卖出面积大的房子，再买入面积小的房子。卖大买小的换房者有的是因为有学区、医疗或交通等方面的需求要从近郊区搬到城区，有的则是因为急需资金周转，需要卖房凑齐资金，这种情况约占换房购房者总数的三分之一。

成交回升态势将持续

对于未来的市场状况，张旭称，从当前的市场形势判断，未来一段时间内，北京市二手住宅成交量回升的趋势仍将有所延续，首先，近期虽然成交量有 所回升，但成交价格仍在低位保持稳定，在此窗口期，无论是刚需还是改善性需求均具有相对较高的入市意愿；其次，继北京市首套房贷市场出现利率九折优惠后， 近期交行、建行针对首套房的贷款利率也出现不同程度的下调，且不排除未来信贷政策出现进一步松动的可能性；此外，房地产市场即将迎来传统销售旺季“金九银 十”，购房需求或受此影响而进一步增加，但短期内仍难以恢复至去年万套以上的水平。

业内认为，自7月以来，北京市二手住宅客源量回升，成交量稳步增加，加之利率政策松动的范围和幅度加大，市场回暖趋势逐渐明朗， 受此影响，业主预期普遍有所升温，降价意愿较5、6月市场低谷时期出现较为明显的下降，这也成为近期全市二手住宅价格止跌的重要原因之一。但从目前二手住 宅成交情况来看，易成交房源仍主要为业主让利幅度较大的房源，当前虽然各方对于二手住宅市场预期向好，但市场对于涨价房源的接受度仍较低，市场尚不满足价 格全面大幅反弹的条件。

张旭预计，今年年底以前，二手房市场的成交量或缓慢回升至万套左右的水平，但成交均价脱离市场底部，价格或出现稳中微涨。