85后、90后成为二手住宅市场购房的刚需主体人群。

市政府近日出台《关于促进房地产市场健康平稳有序发展的若干措施》，其中“取消了商品住房销售价格备案制，简化相关行政审批”等内容备受关注。同时，来自地产界的人士明显感受到银行业在审批、放贷的执行上面放松了限制，加快了节奏。种种迹象表明，二手住宅市场发展曙光初现……

最困难的时期已经过去

目前，对于楼市来说，好消息不断，不少业界人士接受记者采访时，都用“曙光初现”来比喻当下的处境。首先是全国各地陆续有多个城市放开限购，银行贷款审批明紧暗松等。

“银行在过去的一段时间内确实把关很严，贷款申请递交上去半年都没有批下来的情况很常见。”从事二手住宅中介的科威国际不动产总经理张霞告诉记者，但是从7月份以来，这种情况有所改变，让人明显感受审批时间缩短了，放款额度也不再卡得那么紧。

而最让东莞（楼盘）地产界人士受到鼓舞的是，日前，市政府出台《关于促进房地产市场健康平稳有序发展的若干措施》（以下简称《若干措施》），明确“取消新建商品住房销售价格申报备案制”，不再对东莞新建楼盘设置“成交价格上下幅度”以及“调整周期”。

另外，东莞市民此前必须在东莞市拥有家庭人均住房面积不低于18平方米的自有居所，才具备符合积分制入学、入户的条件，《若干措施》实施后，申请人2015年申请积分制入学、入户，只要在东莞拥有自主房产证，就可获积分值申请入学、入户。

虽然新规更多的是指向一手楼盘，但是有业内人士认为，新政一旦激发了人们的购房积极性，毫无疑问，“骨肉相连”的二手住宅市场也将受益。

市区镇区二手房市场差异大

对于久处低迷行情的二手住宅行业人士来说，过去的一年，确实有些难熬：中介行业客户减少，员工薪酬下降，久久看不见行业回暖的趋势；公司老板们面临员工流失，成本高企却收益下降，不得不采取开源节流甚至关店裁员的做法来度过市场寒冬。

记者在过往的一段时间采访发现，在五六月市场最为低迷的时间段，虎门、厚街、常平等经济发达镇街的二手住宅中介门店关门频繁，除了一些单打独斗的小型门店之外，不乏部分势力庞大的连锁企业也在关店歇业之列。

不过，同样的市场，不同区域的行情也在行业间呈现不同的生存状态。在过去的一年，东莞全市二手住宅成交量下降，但是镇区影响比较大。业界人士认为，实际上市中心区成交量并没有这么难看。从两个方面可以看出这种差异，一是一些同行在镇街关店比较多，而市中心区关店的现象不多；二是员工离职的数量镇街也比市中心区要多一些。此外，市中心区的价格相对来说坚挺，没有出现降价的情况，相反有些地区的二手住宅价格还在上涨。

据分析，由于镇街楼盘较多，工厂林立，以低收入为主的人群无法支撑高昂的房价，导致镇街地产界面临比市区更为低迷的成交量。而反观市区，尽管在长达一年多的市场低谷期，依然有不少刚需人群入市购房。尽管银行银根收紧，贷款审批期限大大延长，但是学位房、学区房以及婚房等可以满足刚需群体的房源依然支撑着行情。金信联行区域经理谭爱平为此分析道，这就是尽管市场低迷，但是市中心区地段的二手住宅一直价格坚挺，甚至略有上涨的原因。

业界：二手住宅市场前景可观

虽然东莞二手住宅市场仍未完全走出低迷，但在业界人士看来，它却有广阔的发展空间。业内人士认为，按照广州（楼盘）、深圳（楼盘）等地的经验，在市中心区土地资源逐渐用完之际，二手房市场就开始凸显其威力了。目前，东莞市中心区也正在呈现这一苗头。

合富辉煌地产研究部副总监李兴旺、中原地产研究部车德瑞等行业人士向媒体透露说，东莞一些区域已经进入二手楼时代，例如西平目前一手房在市场上只有200多套 ，二手房有两万多套。相差一百倍，这就是二手中介的广阔舞台。

来自各大中介机构长期监控得出的数据显示， 整个城区目前存量二手房十万套左右，一手房只占5%左右。这说明楼市正在走向二手市场。而鸿福路、宏远、黄旗山片区目前已经完全进入到二手住宅市场，整个市区在几年之内也会进入二手市场，一手楼市场将彻底走向郊区和镇区。因此，二手楼行业在业内人士看来完全属于朝阳行业。

另外，二手中介从业人员的情况也可以在一定程度上说明问题。即使在当前市场仍然没有走出低谷的情况下，整个东莞中介经纪人达到8000多人，其中2000多人在中心城区。谭爱平认为，这个群体总体上不会有太大的变化。80%的员工能够长期留任，在市场竞争上，金信联行今年上半年成交量同比增加了30%左右，行情低迷却有公司逆市发展，这也是优胜劣汰的写照。

来自金信联行、合富辉煌、中原地产等研究人士的观点认为，二手住宅市场已经进入到85后至90后成为购房的刚需主体人群，按照目前每月600多套的成交量计算，那就是东莞总人数万分之一人口在卖房，一年就是千分之一的年轻人在买房，这个数字并不少，因此二手住宅市场前景可观。

然而，任何行业都有竞争，二手住宅市场在整体低迷的当前，也会出现一些不太和谐的因素扰乱市场。由于生存的压力，有些公司去做一二手联动，去做一些短平快的项目，从而失去了坚守老本行的动力和毅力。

一些不愿具名的从业人员透露，在市场上，一些中介区承销商铺，包装和虚假宣传，例如主题为红酒一条街、酒吧一条街的建筑物，人流量小，就打主题牌，虚构一些事实，如知名饮食品牌即将进驻，国际大品牌即将进驻等，但是实际上并没有这些事实存在，这些宣传固然一时间能够让投资者相信，但是最后成为失败投资的也不少，这种做法必定会伤害到中介的公信力和企业形象，同时商铺的形象也会受到影响。