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观点时评:房地产市场未来20年崩盘可能性较小（2）

扫描到手机业界观点来源：人民网发布日期：2014-08-06 10:29 字号：T|T

摘要：2014年上半年中国经济增长态势低迷，在政府相继出台的增加铁路投资、降低小微企业税负和定向降准等“微刺激”政策的推动下，再加上欧美经济复苏促使外需逐步好转，经济增长出现底部回升的微弱迹象，但是复苏势头并不稳固。一是经济回升势头主要源自“微刺激”，并未呈现全局性与内生性；二是经济指标的反弹一定程度上是由于价格波动、基数因素以及数据质量改善所导致的；三是当前的经济增速趋缓，不是中国所独有的现象而是全球所共有的现象，不是中国的短期性现象而是长期性增速趋缓现象，因此短期内经济增速难以出现稳固的反弹。

地方政府有动机也有能力阻止房地产崩盘

地方政府高度依赖于房地产，一旦房地产市场过度下滑将给地方经济带来巨大冲击，地方政府有动机也有能力阻止房地产崩盘。房地产业能够给地方政府带来巨额的土地出让金和可观的税收收入，为地方政府发展经济筹集资金。其一，地方政府利用其在土地市场上的垄断地位，一边遵从《土地管理法》的规定以土地原用途为标准对农民进行补偿，一边按照市场价值出让土地，从中获取极大的价差。2000~2013年，全国土地出让金总额达到了19.7万亿，土地出让金占地方政府财政收入的比重迅速走高，期间有8年超过了40%，有5年超过了50%，2010年更是达到了72.4%。①其二，房地产“五税”（房产税、城镇土地使用税、土地增值税、契税和耕地占用税）等税收收入也是地方政府的重要财源。“五税”占地方政府财政收入的比重已经从2007年的11.7%升到了2007年的17.7%。

土地出让金还是地方政府偿还债务的重要资金来源。在《预算法》不允许地方政府发行债券的情况下，为了满足融资需求，近年来地方政府相继成立投融资平台，地方政府债务由此产生。地方政府之间的激烈竞争促使债务规模迅速膨胀。国家审计署审计结果表明，截至2013年6月底债务余额已经达到17.89万亿元的高位。由于财权本来就很有限，在找不到更好的资金来源的情况下，地方政府再次把偿还债务的重任“赋予”了土地出让金。截至2012年底，各级地方政府承诺以土地出让金偿还的债务余额3.49亿元，占地方政府负有偿还责任债务余额的37.23%。其中，浙江、天津、北京、福建、海南和重庆等省份更是高达50%以上。土地出让金对地方政府偿还债务的重要性不言而喻。

鉴于房地产对地方政府的重要性，如果房地产业出现剧烈下滑的态势，土地出让金和房地产相关税收必将大幅减少，正因如此地方政府必然会有足够的动机去干预市场，更关键的是地方政府依然具备干预市场的能力。在经历了多轮房地产调控之后，房地产市场目前受到严格的限购、高首付比例、偏紧的货币政策环境等多方面的限制，这也就意味着政府目前拥有多种手段和工具来给房地产市场注入活力。例如，政府可以在房价出现过快下滑态势时放松限购政策，重新“激活”此前被“锁定”的投资性住房需求。政府也可以实施更加宽松的信贷政策（如降低首付比例等）激发城镇家庭尤其是购买能力相对较低的贫穷家庭的住房需求和流动性人口的住房需求。此外，三四线城市的地方政府还可以加快户籍制度改革进程，让农村居民更加便利地到城镇落户，催生新的住房需求来支撑房地产市场的持续发展。