牛刀在十里银滩·碧桂园作题为“牛刀解市——2014年下半年房地产投资分析”的讲座。

2014年上半年，深圳楼市销售前10强总销量为5600余套，而位于深圳东国际滨海湾区的碧桂园·十里银滩单盘销量超过4000套，这让很多业内人士不得不把目光从一线城市转向在这里。7月25日下午，任志强“死对头”、楼市“空军司令”牛刀悄然来到碧桂园·十里银滩。作为“牛刀解市——2014年下半年房地产投资沙龙”的主讲嘉宾，与当地房协领导、开发商就深圳东稀缺海景资源和十里银滩热销现象展开讨论。

牛刀看十里银滩

像七八年前的三亚

“2014年上半年，碧桂园·十里银滩销量达4000套，销售额接近25亿元。”碧桂园·十里银滩策略副总监邹阳军向深晚记者介绍。听到这一数字，牛刀表示“非常惊讶”，他说，“深圳库存最低年限为2.9万套，今年到目前为止是3.6万套。上半年月均成交才2500~3000套。而十里银滩至今已总成交超2万套，仅上半年就达4000套，太不可思议了！”

邹阳军认为，碧桂园·十里银滩能够在逆市中保持劲销，得益于其强大的品牌相应，完善的配套，以及仅占深圳房价四分之一的低房价。

而牛刀分析认为，十里银滩的环境和七八年前的三亚非常像，稀缺的自然资源向来都是开发商争夺的热点区域。加上国内众多知名开发商携手入驻，3000亿元投资无疑带热了这一湾区。另外，牛刀表示，十里银滩不是一般的住宅，就如当年沃尔玛改变美国城市居民的生活一样，已经深刻改变了深圳人的生活。目前便利的交通已经缩短了深惠的距离，拥有稀缺资源的海景房，有持续的购买力支撑。

据碧桂园统计，除了深圳刚需客外，一些之前去三亚买房的内地投资客也纷纷转向十里银滩，十里银滩今年7月份又经历了新一轮涨价。

牛刀刚到十里银滩项目，便被这里的海景所吸引，甚至半夜还到海边体验，对于拥有深圳东稀缺海景资源和众多成熟配套的十里银滩，牛刀毫不犹豫地“看多”，表示“喜欢十里银滩的海景，要买就买别墅”！　　

牛刀解市深圳东

开发价值无法想象

沙龙现场，惠州房协副会长谭建文表示，十里银滩上半年的热销给了市场极大信心，也将推动市政府加快落实深圳东新区配套建设，越来越多的深圳消费者到惠置业。据了解，规建中的深圳轻轨12号线和3号线将通到大亚湾，计划2015年至2016年开工，预计2017年至2018年开通。届时，深圳与惠州间将相互促进，共同发展，“海滨卫星城”碧桂园·十里银滩也将迎来全新的发展机遇。

惠州大亚湾房地产协会创会会长陈江洪说：“去年惠州市的整个楼市成交面积在全省可以排到第一位。首次突破了一千万平方米的大关”。陈江洪认为，这一成绩得益于深圳东整个环滨海线的区域，包括与深圳一线之隔的大亚湾区和惠东滨海线。

邹阳军介绍说，由于十里银滩拥有丰富的产品线，刚需自住或者投资都可以满足，幼儿园、班车、商业配套等均已齐备。另据邹阳军透露，十里银滩的租赁市场也开始成熟起来，目前一期两房带家私电器月租达1500元~2000元，投资回报率达到6%以上。

牛刀从大的背景分析认为，惠州乃至深圳东区域，享受到了中国对外开放招商引资的便利，这三十年来深圳经济发展迅猛，惠州也受益深圳的发展，惠州的山水资源原来没有像别的城市那样开发，这个资源现在正在开发的过程中，政府支持力度较大，土地价格相对来说偏低，所以导致它的住宅价格有差异。“以后这个地方很难说，一旦开发出来，它的价值可能不是我们现在能想象的。”牛刀称。　　

牛刀再唱空

9月一线城市将量价齐跌

2014年上半年，根据北京、上海、广州、深圳等一线城市的楼市成交数据显示，这些城市的成交量都出现了不同程度的下滑，全国楼市处于比较低迷的状况。而市场上对房价涨跌声音的层出不穷，说法不一，更是令许多购房者模糊不清当下市场的走势，只能一直观望。

牛刀认为，目前流入中国房地产几笔大的资金都受到了影响。第一笔资金就是外汇占款（注：指受资国中央银行收购外汇资产而相应投放的本国货币），这是影响房地产最大的现金流。外汇占款上个月是负增长，在总收入当中减少了412亿，这样的外汇占款阻止了很多资金流入房地产。第二笔资金是钢贸、铜贸、黄金贸易等资金链条，这也在不同程度上影响着流向房地产的资金。

今年国际金融市场上出现的一个最大问题是美元的缩减量化宽松（注：量化宽松，英文缩写为QE即Quantitative Easing。主要是指中央银行在实行零利率或近似零利率政策后，通过购买国债等中长期债券，增加基础货币供给，向市场注入大量流动性资金的干预方式，以鼓励开支和借贷，也被简化地形容为间接增印钞票）美元缩减量化宽松目前的量是每个月100亿，这对整个金融市场影响很大。

牛刀分析，今年9月份美联储的缩减QE可能会结束。因为美元此轮缩减目标总共是850亿，到6月份已经缩减了500亿，还剩350亿。所以，9月基本上可以缩减完。因此，如果美元全部缩减QE完了以后，中国的外汇储备将会受到严峻的考验。而从2014年1月开始至今，人民币经历了跌升。牛刀指出，到了9月，人民币将重新步入下跌的通道，这个同样影响到楼市的资金。这个钱主要是影响一线城市，而不是中国的三四线城市，因为中国的三四线城市美元流入程度不大。

“9月份，国际上美元缩减QE结束，这将给国内开发商造成相当大的资金压力，一些城市楼市库存严重，今年9月，除了深圳，包括北京、上海同样面对着量价齐跌。”牛刀剖析道。