保定互动房缘网

陈小平：幻想回到黄金时期是做“白日梦”

扫描到手机业界观点来源： 21世纪经济报道发布日期：2014-07-21 09:52 字号：T|T

摘要：作为一个主要布局在三四线城市的开发商，中南控股有限公司董事、中南地产集团总裁陈小平在“博鳌·21世纪房地产论坛”上接受21世纪经济报道记者采访时表示，房地产市场已经发生根本变化。此时，开发商如果再幻想回到黄金时期是做“白日梦”。

作为一个主要布局在三四线城市的开发商，中南控股有限公司董事、中南地产集团总裁陈小平在“博鳌·21世纪房地产论坛”上接受21世纪经济报道记者采访时表示，房地产市场已经发生根本变化。此时，开发商如果再幻想回到黄金时期是做“白日梦”。

新华社警示两利空调整压力加大江阴周庄交易中心分公司总经理 50万铁塔挂牌拉开通讯改革大幕三维度掘金美芯片巨头股价走牛半导体复苏开启多重利好支撑白酒板块崛起两主线布局上海银行总行零售业务部授信管理岗 20万民营医药行业高增长 B2C移动医疗空间大

陈小平认为，本轮房地产调整，与此前有着明显区别。“以前几个周期都是在政府出了国几条后，中国的财税、金融和消费政策紧跟着出台，在政策的调控下由盛转衰，然后又由衰转盛。但这次不同，已经从政策调整转为由市场调整。其中最重要的表现，就是各个地方集中出现供求关系大幅度逆转的情况。”

陈小平分析称，供求关系发生变化，是由于前几年大量土地进入市场，供应增大，而需求又在调控的背景下大幅下滑。本轮房地产调控另一个重要表现是，市场分化明显。比如，中南建设(行情,问诊)所布局的三线城市表现就是千姿百态。

“有的城市供应量不断下滑，需求量却在增长，整体市场形势是不错的，例如常熟，存量去库存不到10个月。中南建设在常熟半年就卖了20亿。常熟的市场很健康。但苏北的城市太兴就出现了一些问题。那个城市需求相对稳定，甚至有小幅的上扬，但供给增长非常快。普遍来说，一、二线城市的市场表现共性大于个性，三、四线城市个性大于共性。”陈小平说，一二线城市需求主要靠外来人口，而三四线城市需求主要来自于城镇化。

“三四线城市的需求，一方面来自于当地的改善性需求，但更大一部分是来自于周边下一级乡镇的进城需求。而一般有良好的产业支撑的城市，容易成为人口导入型城市，而缺乏产业支撑的城市则会成为人口流出型城市。这样的城市就比较危险。”

陈小平从实践观察到，“市场真的变了，这种变化是由政策调控市场变成供求关系调整市场后带来的，这也将是未来房地产市场的常态。房地产市场好的时候，政府来调控，我们告诉他们，要走市场的道路，市场的归市场，政府的归政府。但现在，市场的力量发挥了作用，政府不吭声了，开发商呼吁政府要出来救市，这样做也是不合情理的。好的时候不要管我，不好的时候来救我。问题是，现在的房地产市场已经不是政府一道命令和一个文件就可以扭转的，所有的开发商都要做好这样的准备，冬天将成为一种常态。”

陈小平认为，房地产行业目前正处于洗牌，逐渐走向垄断竞争的阶段。竞争是残酷的。作为企业，跑不过熊没有关系，但要跑过其他人。“房地产行业已经发生根本性的变化，喧嚣时代已经过去。土地红利已经没有了，那种只要做房地产就可以赚钱的时代已经过去了，整个行业要回归竞争的本质。房地产行业的竞争，以前取决于土地、政府和资金，现在要转变为价值、价格以及客户之争，这是行业真正发生的变化，也是我们要研究和应对的。”

陈认为，当前房企最应该关注的是价格、价值以及运营三方面。所谓价格，就是成本控制。比如，恒大、碧桂园就是成本控制的典范；价值就是提升品质、发现客户的个性化需求，并通过差异化满足需求；运营追求的则是高效，还包括营销渠道的改变。

“举一个例子，原来高增长的模式错了吗？没有错，但是资金的成本越来越高，如何控制成本，就是短期周转速度要加快。如果我们比同行开盘周期快1/3，等于你的资产周转提升了1/3。以前房地产做营销很简单，卖房就是线上做广告，消费者到现场体验。当市场改变后，以前的营销方式已经不适合。大家都在想办法，如何让客户聚集，找到他们，告诉他们，这就牵涉到营销渠道的问题，这已经成为房地产营销的核心问题。”

陈小平称，中南建设目前不会考虑转型。公司相信，住宅领域还有很多机会。有些其他开发商转型商业地产、养老地产的做法，有点像“一会抓蝴蝶、一会钓鱼”的做法，最终有可能“什么都做不好”。

陈透露，作为此前主要在三四线城市布局的开发商，他们目前正在加强一二线城市的配置，丰富城市布局。中南建设今年拿的土地主要在二线城市以及一线周边城市。

责任编辑：马策关键字：房地产房地产市场三四线城市楼市走向保定房产