近日，厦门也被传放开限购政策。岛外不仅全面解除限购，不限套数，同时岛内的外地户口在购买限额1套的住宅时也无须社保证明。尽管随后厦门市房管局表示并没有接到取消限购的通知，不过有厦门房产商向《中国经营报(微博)》记者表示，厦门市限购政策已经部分放开，特别是一些高端物业销售已经不受限制。武汉商品住宅也因为去化周期延长至13.6个月而被指“逼近放松限购底线”。

事实上，从年中南宁、天津等地“半遮半掩”的放松限购，到7月以来明文发布取消限购的呼和浩特、济南，越来越多的二三线城市开始传出限购松绑的消息。有业内 人士表示，由于这一轮的限购放松甚至取消的浪潮并未被叫停，市场认为限购解禁有望，至少目前已经得到了监管层的默许。而就在18日，有媒体称住建部部长陈 政高在近日的全国住房城乡建设工作座谈会上提出要“千方百计的消化库存”，各地可以根据当地实际出台平稳房地产的相关政策。

限购放松或已成定局，市场供需之间的微妙变化或许从限购放开一周的济南窥得一斑。根据济南市建委统计数字显示，7月10日至17日， 济南新建住宅网签量为3307套，一周来的成交量比整个5月份还多出254套。其中，不少开发商抓住机会快速走量，而一直严苛的信贷政策也出现了小的波 动， 部分银行首套房贷款利率回归基准，公积金贷款也出现一定松绑。

对此，中原地产首席分析师张大伟分析认为，一旦济南取消限购，其他除一线城市外的30多个城市都有可能取消限购。而未来在执行限购的46个城市中，将在限购政策上出现明显的分化。

库存压力倒逼

据不完全统计，目前已有超过10个城市或明或暗取消了限购政策。从南宁、天津等地的放松限购，到呼和浩特、济南以及南昌已经明确放开限购，不难发现，二三线城市已掀起一轮限购放松甚至取消的热潮。

无独有偶，上述这些城市的各大开发商也都已经接到取消限购的相关通知。换言之，厦门、福州、昆明三个城市的限购政策已经名存实亡，政府虽未明确表态，但实质上原来被限购政策挡在门外的购房者已经可以顺利购房。

对 此，上海房地产研究院研究员严跃进告诉本报记者，取消限购，有三个动力。第一就是缓解目前的库存压力，这个压力是供求关系失衡所造成的。各家房企在去 年激进拿地，今年各类项目陆续取得了预售证之后，满怀希望可以进行各类项目的去化，这时却发现购房者的入市情绪很低迷。第二是为市场注入一个积极的信号。 如果地方政府置之不理，那么整个市场将面临一个较大的压力和恐慌，没有信心的楼市势必会崩溃，地方政府必须注入一定刺激。第三是防止价格下滑带来的整个经 济指标下滑反应，进而影响城市经济和财政收入情况。如果房价下滑，会发生一系列连锁反应。

根 据上海研究院的报告显示，截至5月底，监测的35个城市新建商品住宅库存总量为25570万平方米，环比增长2.7%，同比增长20.1%，去化周期 超过16个月，库存再创历史新高。而温州、济宁、西安、福州、常州、杭州、沈阳、青岛等15个城市存销比已超过20个月，库存面临着“压力山大”的窘境。

“大量的库存会影响房企销售收入，进而影响整个产业链，对于整个财政收支体系是一个威胁。”严跃进说道。

按 照中原地产的数据，呼和浩特总人口300万，其中城市人口仅200万，作为一个二线末的城市，其目前住宅库存高达12万套，平均每月仅成交1000套。所 以，消化目前库存起码需要十年。“巨大的去库存压力之下，地方政策松绑政策意愿强烈。地方政府在楼市降温的情况下，受制于土地财政压力，松动调控已经成为 定局。各地都会有不同角度、不同程度的松绑政策出台。”张大伟表示。

“举个例子来说， 合肥万达广场的房价一套140平方米的大概每平方米1万元左右，加上税费，大概总房价需要200万元，再加上装修费50万元，总计250万元。但是，买这 套房子的人大部分都不会居住，除了周边环境比较吵闹以外，多数人都是投资，选择租出去，那么多少钱租金合适？如果每个月租金不到1万元，投资者并不划算。 但是，四星级酒店一晚上也就400元，这么算来刚需买不起的不买了，买得起的但是投资的回报率太低也不买了，如此一来，限购还能起什么作用？”一位不愿具 名的业内人士表示。

对此，同策咨询研究部总监张宏伟认为，从楼市调控政策走向及趋势来 看，限购等行政化调控手段并不是一个长效性调控措施，迟早有其退出的一天。“除了一线城市外，40多个限购城市的限购政策有可能会在今年年底前全面放松， 尤其是对于大连、青岛、杭州、福州、天津、长沙、武汉等存量偏大、存销比排名较靠前的城市，极有可能在后期进一步出台楼市限购定向宽松措施，甚至也不排除 上述城市会以发文形式直接取消限购。”张宏伟表示。

然而，住建部政策研究中心主任秦虹却表示，抑制投资和投机性需求，保护合理的住房需求，这一政策的底线不能突破。“我个人不赞成一些中心城市没有底线、没有条件地放开限购，放任无限制地买房。”

房价难振

那么，限购政策的取消将会给房地产市场造成怎样的影响呢？房价未来的走势又会如何呢？

一 位不愿具名的金融业人士范先生告诉本报记者，就目前而言，市民该买的都买了，没买的大多数都是买不起的，尤其是现在居民的消费观都改变了，如果是居住，也 就是刚需市场基本上已经饱和。仔细来看，今年的市场之所以出现波动，并非政府限购导致，而是市场的自发行为，房地产市场跟股市、期货市场都差不多，主要还在于购房者的信心。

“而 对于三四线城市来说，确实存在过剩的问题，因此很多在一二线城市买不起房子的人都在回乡置业，但现存的问题是，就算回乡置业了，他们也不会居住在当地。以 合肥为例，我接触过的几个地产老板都说，安徽合肥在省会城市里房价算是最低的，也算是一块价值洼地，合肥在兼并巢湖市后，人口总量在800万。但合肥市居 民才300万，拆迁户、棚改户，每家几套房子的比比皆是，这些人不需要买房。如果要买房做投资，完全可以注册公司来买房，限购政策不起作用。”范先生说 道。

换句话说，对于未来房价的走势来说，取消限购并不能刺激房价的上涨。

“但是，从第三季度的情况看，房价依然会面临下滑态势。”严跃进告诉本报记者，因为整体成交量难以提振，因此房企以价换量的策略还将继续。

与此同时，亚豪机构市场总监郭毅告诉本报记者，房地产市场无论是上行还是下行，首先都是量变，其次才是价变，也就是下行期先量降，而后价跌，转入上行后先量升，而后价涨。

“首先，得看限购解禁或放宽后是否能够拉升区域商品房的销量，其次，还是得看区域的实体经济的发展状况如何，有没有形成核心产业，对外来人口能否形成聚合效应。如果有聚合效应，在限购解禁或放松后，该区域有可持续的房地产消费需求，并由于源源不断的增量购房需求，能够形成持续拉升商品房销量的动力。同时，信贷政策也能相对宽松，只有这些条件都具备，限购解禁或放松才有可能提振房价。”郭毅说道。

二手房继续下跌

在调查过程中，记者发现，随着各地限购政策取消的消息不断传出，二手房市场价格出现下跌速度，而且幅度很大。据北京朝阳区东三环的王女士告诉记者，仅一个星期，她本来打算出售的房子尽然比原先价格少了50万元。

根据中介机构对2014年上半年各月北京市各面积段二手住宅成交价格的统计显示，120~140平方米面积段的二手房降价幅度最大，年内累计降幅同比已达 16.2%；90~120平方米面积段二手房价格降幅次之；90平方米以下小户型和140平方米以上大户型价格降幅相对较小。

而 据链家地产市场研究部统计，2014年上半年北京市各城区二手住宅价格均出现不同程度的下降，中心城区、外城四区与近郊区年内价格降幅分别为4.3%、 8.2%、6.7%。其中石景山、昌平、顺义与丰台的降幅在10%以上，尤其是石景山区达到15.1%，每平方米降幅超过5000元。

那么，二手房市场为何会出现急转直下的局面呢？郭毅告诉记者，影响二手房价的是小业主的心态，如果小业主对楼市走向较为悲观，就有可能低价放盘，因此个性化原因较多，和新房市场有迹可循的规律变化有很大不同。

“二手房往往已经充分增值，小业主在面临市场变化时比较容易受外部环境影响，从而调整报价。但由于开发商在拿地、前期开发、开盘销售过程中，其成本是刚性的，定价也是有底线，不会随意降价。”郭毅说道。

链 家分析师张旭认为，从整个市场来看，降价幅度较大的房源，一类是以连环单房源及投资“资产处理”或“抛售”为主。“换房连环单”客户急于换房，多数低价出 售，而投资者因担心房价再降而遭受损失，故以低价出售以尽快回笼资金。另一类集中在前期涨幅虚高的区域，如顺义区、昌平区，这些区域二手房价格去年涨幅超 过30%，“在市场不好时，曾经一度大涨的房源也更容易大幅下降。”