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二手房买卖，户籍问题要当心

扫描到手机二手房资讯来源：亿房网发布日期：2014-07-18 11:07 字号：T|T

摘要：在二手房买卖的过程中，有些买卖双方往往只留意到了房产的价格谈判、物业交割等事情，而往往忽视了房屋户籍，最终导致发生纠纷，影响到了孩子上学，缴纳户籍迁出违约金等问题。

在二手房买卖的过程中，有些买卖双方往往只留意到了房产的价格谈判、物业交割等事情，而往往忽视了房屋户籍，最终导致发生纠纷，影响到了孩子上学，缴纳户籍迁出违约金等问题。下面，笔者通过介绍一起典型户籍纠纷案件，并结合专家建议进行分析，为交易双方提供一些建议。

【案例回顾】

2014年，为了孩子上学，某地祝某购买了一处学区房。但是，由于卖房人迟迟未能将户籍从该房屋内迁出，祝某将卖房人刘某诉至法院。日前，法院审结了这起房屋买卖合同纠纷案。

二手房落户

祝某诉称，其与刘某签订了房屋买卖合同，约定购买刘某名下的一处房产，刘某在房屋过户后15日内将其户籍从该房屋内迁出。但是，现在已经过户一个多月，刘某还没有迁出户籍，构成违约，应当按照合同约定向其支付相应违约金。刘某辩称，他承认没有按照约定期限迁出户口，但是由于祝某已经将其户籍迁入所购买的房屋，为孩子上学购房的合同目的已经实现，他逾期迁户并未给其造成经济损失，故不同意其诉讼请求。

法院经审理查明，刘某将其名下的房屋出售给祝某，并约定于过户之日起15日内将其与家人的户籍自该房屋内迁出。2014年3月1日，双方完成房屋产权过户登记手续。次月16日，祝某将户口自原籍迁入所购房屋。直至2014年6月底，刘某未能将其与家人的户籍迁出。刘某与祝某所签订的房屋买卖合同中约定，如刘某未能按照约定期限迁出户口，应按房屋总价款的5%向祝某支付违约金；逾期超过30日的，自逾期超过30日起，按日向祝某支付全部已付款万分之五的违约金。庭审中，刘某提出违约金过高的抗辩。最后，法院判令刘某向祝某支付逾期办理户籍迁出违约金5万元。

【案例分析】

笔者在查阅许多资料发现，二手房买卖交易中，一些没有经验的买主，在购房时未与卖方书面约定迁户协议并留下一部分“迁户押金”，导致房产虽然过户，但卖方户口却迟迟不肯迁走，对购房者落户、小孩上学等带来影响。另外一些买房者在签订购房合同时虽考虑到了户口问题，但并未对违约责任该如何承担作出明确约定。

对此，法律专家建议，在签订二手房买卖合同时，可以在“附加条款”中注明户口问题。买方在购买二手房时，首先可以要求卖方一起先到房屋所在地的派出所查询房屋的户籍状况。其次，最好让卖方出示户口本，并留存复印件。通过审查卖方的户口本，买方即可大致了解卖方家庭的户籍情况。

【笔者建议】

购房落户是获得户口的一种途径，在二手房买卖中，因户口而产生的纠纷也日益增多。那么，作为购买双方，如何才能避免购房落户纠纷呢？为避免因户口而引发的房屋买卖合同纠纷，应注意以下几点。

对于买房来说：

1.首先，买方应调查二手房中原有户口的情况，并询问当地公安机关户籍科办理户口迁移、落户等相关规定。

2.应将原有户口的迁移作为卖方的义务明确写进合同约定中，以免发生纠纷。

3.在合同中明确约定违约责任，以督促卖方积极主动履行义务。在卖方未履行义务时，可依《合同法》第一百零七条规定，要求违约方继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

对于卖方来说：

买卖交易不单单是买者的事，卖方更应事先了解户口迁移的相关政策规定，以免因政策等原因造成事实上不能履行而构成违约，付出惨重的代价;在可以履行的情形下，更应秉持诚实信用原则，忠实履行依法成立的合同，以免最后引发纠纷。

责任编辑：马策关键字：二手房二手房买卖二手房交易户籍问题保定房产