低迷的楼市，忽然传来好消息。

6月21日、22日，恒大连开两盘，合肥恒大中央广场开盘销售25.6亿元，其中住宅13.4亿元，商铺12.2亿元；平顶山恒大名都开盘销售6.1亿。两盘单价均持平甚至略高于当地周边市场均价。

此前的6月15日，位于南昌的莱蒙都会项目推出405套房源，也是当日售罄，13500元/平方米的均价并未影响当地人购房的热情。

21世纪经济报道记者注意到，当前楼市在城市分化的基础上更出现了开发商的分化，部分二三线城市和部分房企销售有所回暖，但整体市场并未出现根本性的变化。

城市分化开发商也分化

21世纪经济报道记者注意到，无论是恒大合肥项目，还是莱蒙的南昌项目，均处于城市核心位置，定价属于中等偏上水平。

“无论政策和市场如何调整，满足刚需、高性价比的产品，都会得到市场认可。”恒大副总裁何妙玲说，此次合肥、平顶山两楼盘，90平方米左右的刚需户型占总货量的70%以上；销售前的认筹量均远超推货量，认筹人群超过八成为自住型需求。南昌莱蒙都会项目推出的405套房源大部分为二三居户型，总价以100万-150万为主。

部分房企5、6月份销售额出现回升势头。中原地产统计，全国19个上市房企5月份合约销售额为738亿元，环比微涨2.5％。与去年同期相比，今年5月份恒大合约销售金额同比上涨28.3%，万科同比上涨3％，保利地产同比增幅也由负转正，金额同比从4月的下降12％变为上涨10％。

但与此同时，房企的分化和竞争也更加明显。中原地产首席分析师张大伟表示，在合肥和南昌等二三线城市，大型房企的热卖意味着同城其他房企将陷入尴尬境地，因为当地购买力有限，恒大等收割了第一茬之后，后续购买力需要很长时间的积累。

驱车绕合肥而行，到处可见正在建设中的大型房地产项目。数据显示，5月合肥楼市库存蹿升至4.1万套，再创新高，其中滨湖新区9000套库存成为压力最大的区域。

南昌也类似。爱房网数据中心监控结果显示，截至6月20日，南昌楼市库存达713万平方米，环比增长8%，再创南昌库存新高。

在南京、青岛、杭州等库存压力较高的城市，开发商们已经在暗中打折、降价，各种促销活动层出不穷。

分化的市场中，前5月只有万科和恒大完成了年度目标的40%以上，恒大前5个月销售562亿元，同比增加64.4%。大部分房企则在调整中面临困境，尤其是中小房企。今年3月份以来，宁波兴润置业、南京盈嘉地产、海宁立德房产、南京福地房产、南京亚细亚置业、青岛君利豪、惠州光耀集团等十余个房企均陷入倒闭、濒临破产的传闻。

整体回暖为时尚早

CREIS中指最新数据显示，上周（6月9日至15日）40个城市累计成交面积环比上涨13%，同比上涨7%。其中一线城市环比涨幅最大，达39%，北京环比增幅近1.7倍；二线城市同环比均有所上升。

恒大董事局主席许家印在3月份称，楼市形势并非如媒体报道的悲观，长远来看，房地产的主战场在二三线城市。何妙玲甚至认为，目前二三线楼市已经出现整体回暖的势头。

6月14日，华远地产董事长任志强指出，未来房价肯定会有反弹，建议有能力或有需求的购房者“该买就买”，不必挑时间。

但21世纪经济报道记者随机调查20家左右的开发商以及他们位于各个城市的一线员工，结果显示，90%以上认为当前楼市并未发生根本变化，说回暖尚早。

中原地产数据显示，6月份楼市成交仍然低迷。二线城市中，天津跌幅最大，6月前22天只签约了3915套，同比上月同期下降6213套，主要是因为天津的蓝印户口末班车在5月结束后，市场出现了明显降温。

其他二线城市中，6月前22天成交量下调的城市有：成都、杭州、南京、大连、青岛、无锡、宁波、长春、济南、福州、长沙、昆明、贵阳、南宁、三亚、西安、包头等；武汉、厦门、石家庄、南昌等城市的成交量出现反弹；合肥等城市基本持平。一线城市中，北京和深圳有所下降，上海与广州成交增长。

截至6月22日，全国主要的54城市合计签约住宅套数为126509套，这一成交量是最近数月来的最低点，相比5月同期的14.1万套下跌10.5%。

上海某房地产研究院6月23日发布报告亦显示，6月1日-20日监测的15个典型城市新建商品住宅成交面积环比减少约19%。6月购房者继续选择观望，前20天的市场成交量比较疲软，甚至低于4月份同期水平。

“受今年以来信贷持续收紧以及部分城市楼盘降价等负面消息影响，楼市观望氛围日益浓重，依然处于降温中。”张大伟称，虽然近期各地方对楼市调控政策的微调逐步由传闻转为实质行动阶段，但对市场成交制约作用明显的信贷政策则毫无松动迹象。

上海研究员严跃进指出，预计6月成交相比5月将出现环比下降。7-8月受天气影响，成交仍将维持低迷。随着房企半年销售业绩考核期的到来，房企的压力会增加，部分房企降价促销的力度会加大。