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余丰慧:以房养老风险颇多尚不能代替基本养老

扫描到手机业界观点来源：每日经济新闻发布日期：2014-06-25 08:42 字号：T|T

摘要：6月23日，保监会正式发布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，决定自7月1日起，未来两年在北京、上海、广州、武汉4地率先开展老年人住房反向抵押养老保险试点，这意味着“以房养老”商业保险正式开闸。

6月23日，保监会正式发布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，决定自7月1日起，未来两年在北京、上海、广州、武汉4地率先开展老年人住房反向抵押养老保险试点，这意味着“以房养老”商业保险正式开闸。

现阶段在中国推行以房养老模式有一定困难。从传统观念特别是老年人的观念来说，将恒产、家业留给子孙后代观念浓重，也是在儿女面前成就性的体现之一。如果一辈子的产业——住房，最后被银行、保险等金融机构收走，最终一无所有，与传统思想观念碰撞较为激烈，大多数老人难以接受。

从市场角度来说，商业银行、保险公司等金融机构开展这项业务面临较大市场风险。目前的市场状况是，高房价已经透支老百姓几十年的收入。而金融机构开展这项业务是基于房价会上涨几十年的市场预期。

从目前畸高房价上来评估住房价值，正好处于价格的塔尖位置。如果未来房价出现较大幅度下跌的话，那么，金融机构就赔大了。这与2007年美国的次贷危机差不多，金融机构之所以敢于零首付给包括失业人员在内者发放住房贷款，就是预期房价会大幅上涨。结果，房价大跌使得金融机构损失严重，雷曼兄弟倒闭引发金融危机。同时，即使未来房价大幅走高，也面临住房养老者毁约的风险。

从利率市场走势角度看，金融机构和住房养老者都将面临利率风险。如果未来利率走高，那么，住房养老者就相对遭受经济损失；如果利率走低，那么，金融机构又遭遇相对损失。而从现在看，中国正在进行利率市场化改革，一个时期内预期利率较大幅度走高的可能性较大，以房养老者面临较大经济损失的可能性，极有可能使得其毁约，商业银行同样面临风险。

当然，真正意义上的住房养老，贷款额度终生按期支付，而不是十年二十年确定期限。这就给贷款提供者带来一个长寿风险问题。当借款人长寿时，其获得的贷款额度就会显著超出所抵押房产的价值，对贷款提供者不利。相反，当借款人短寿时，在有生之年获得的贷款额度会低于所抵押房产价值，这对借款人不利。而借款人往往比贷款提供者更了解自身健康状况，贷款提供者遭遇的寿命风险要大于借款者。

同时，中国房屋的70年产权问题、金融机构的流动性风险问题以及住房维护修缮的道德风险问题等都是以房养老的障碍。因此，住房养老作为一种模式，只能作为一种补充，供养老者自愿、自由选择。政策的初衷也盖在于此。

以房养老只能作为基本养老的一种有益补充，绝不能代替基本养老，丝毫不能削弱基本养老，政府不能也不会因此推卸承担百姓基本养老的任何责任。

中国已经进入人口老龄化快速发展阶段，2012年底60周岁以上老年人口已达1.94亿，2020年将达到2.43亿，2025年将突破3亿。养老矛盾日益突出，最大的问题是养老金不足。对此，切实有效的办法是以财政弥补历年养老金欠账。中国社会保障支出仅占我国财政支出的12%，远低于发达国家30%至50%的比例。如果中国财政资金30%用于社会保障资金，那么，每年至少增加社保资金2万亿元以上。可以说解决了社会保障资金的大头。同时加大国有资产划拨力度，扩大全国社保储备基金；国企上缴红利充实到社保资金里等都是有效渠道。如此一来，一定能够解决最为急迫的养老金缺口问题。

责任编辑：马策关键字：余丰慧以房养老房地产房地产市场保定房产