如今，京津冀一体化已经成为热门词汇。因此，本次论坛邀请到三位专家对京津冀一体化下的楼市进行解读。到场嘉宾分别是，首都经济贸易大学城市经济与公共管理学院教授、博导祝尔娟；中国人民大学社会与人口学院人口资源环境经济学研究室主任张耀军；城市中国研究院经济工程研究所所长陈民。

论坛现场

今天邀请三位专家就是探讨一下京津冀一体化。京津冀区域和长三角、珠三角区域最主要的区别在于哪儿？

祝尔娟：京津冀城市群是中国三大城市群之一，也是国家主要的经济支撑点之一。它与长三角不同之处在于，长三角民营经济非常发达，市场非常活跃。而这个地区目前是政府主导型，民营经济发育不够；与珠三角不同之处在于跨省区活动，难度非常大，特别是存在着两个“双合”，北京天津怎么形成合力，这是难度非常大的。

在产业结构方面也存在不同，京津冀的产业结构大体上都是属于重化工业，战略性新兴产业、高端服务，它和长三角、珠三角加工型又有所不同。所以从产业结构、所有制结构以及整个政府、市场关系都存在很大不同。所以在这个地区来推动区域一体化，难度是非常大的，没有中央和地方共同形成合力，很难取得突破性进展。

张耀军：这三个地方其实首先有共同的地方，就是作为中国经济最活跃的三个增长点。从2007年开始，中国着手主体功能区规划，主体功能区规划分为四类中占了三类，就是优化开发区。这说明这个地区的人口、自然环境的容量已经达到了基本饱和，在中国版图上是人口密度最大的三个地区。再有，未来发展方向就是优化，开发强度到了一定程度，下一步就是提质量、优结构，是这样一个发展方向，这是他们共同比较的地方。

另外，虽然是叫三个增长点，未来人们都说搞区域经济，这三个地方是城市群，其实称为城市群为时尚早，这三个地方充其量叫城市连面带，未来发展趋势是城市群。

至于不同的方面，首先各自发展的时间不同。在改革开放之后有一句话，说80年代看广东，90年代看浦东。京津冀还没有后来相似的对上，但是京津冀是中国经济第三个经济增长点，珠三角起来之后，90年代是浦东建设，现在到新世纪已经过了十年了，所以新世纪应该是京津冀崛起的地方，经济崛起、社会进步的一个时代。

其次，三个经济增长点发展机制不一样。珠三角几乎是在改革开放的时候，珠三角最先引入了市场机制，所以珠三角有很多民营企业，充分发挥了市场的作用。珠三角起来之后，中央觉得这个实验是比较成功的，就把上海浦东作为另外一个开放点，所以90年代上海进入了战略机遇期。至于京津冀，现在是一个典型的行政干预区域。

在前面两点的基础上，导致现在珠三角、长三角发展的比较顺利，而京津冀人口的发展特别不均衡，经济发展梯度很大。这样一来，导致资源不能充分利用，基础设施不能很好地配置，不能很好地发生作用，所以这就是为什么近期京津冀一体化非常热的一个原因。

陈民：从实践的角度，用几个简单的数据做一下补充。首先，京津冀和长三角、珠三角最大的不同、最直观的数据就是表现在空间的尺度上。传统讲京津冀是以北京、天津、双核为中心的，包括河北的9个城市，共计11个城市，总的面积在十几万平方公里。其中最小的城市就是廊坊市，面积大概在6400平方公里。这是一个什么概念呢？最小的廊坊市面积比上海市也要大，京津冀11个城市的平均规模是在11000平方公里这样一个空间水平上。而长三角、珠三角城市空间相对比较小一点。比如说长三角的11个核心城市，平均空间面积在6800平方公里，基本与京津冀里最小的城市差不多。珠三角更小，只有6100平方公里。整个珠三角的面积大概在5.5万平方公里左右。

从空间的角度来讲，京津冀是一个非常大尺度的城市群，其中单个城市规模都非常大，所以这造成这几个地区所谓一体化发展上，京津冀要比长三角、珠三角要困难的多，这是一个最基本的不同。

其次，研究区域发展和投资问题，要关注区域发展的动力问题。京津冀是这三个城市群里发展最晚的区域。我们国家过去发展对外开放、吸引外资一直是一个非常重要的动力源之一。但是京津冀没有成为这个过程的主角，加上他们跟行政主导的发展联合在一起，所以形成了目前京津双核的发展结果。

主持人：三位专家从理论上和数据上都说了京津冀地区和长三角、珠三角的不同。京津冀一体化下存在着"各自发展，联系松散"的问题，并且区域内经济差距过大, 那么如何实现京津冀统筹协调发展？

祝尔娟：我在课题研究时发现，在京津冀地区的城市群，城镇体系非常不合理，仅两个超大城市集聚了城镇人口的60%以上，中小城市的发育不足，实力弱，形成较大的经济落差。目前，大城市过度集聚渐渐饱和，它的功能要往外走，人口、产业、城市功能要往外走，但是周边中小城市实力比较弱，各个方面难以承接。因此大城市的功能难以疏解，小城市也难以借助承接来得到快速的发展，进一步加剧落差。但是要想缓解这个问题，还是要通过功能疏解，在逐渐扩散过程中带动周边，逐渐缩小差距，越接近越能够承接，越能够形成良性循环。

所以下一步是，在城镇体系建设中，加大加快对中小城市以及河北一些大城市的侧重，缩小经济差距。

张耀军：京津冀现在无论从人口分布的梯度，还是经济发展的水平，落差都很大。正如刚才所说的，各自发展，联系分散。按照区域经济发展规律，它们之间应该是错位发展、优势互补，这是区域经济发展的规律。现在强调“协调”，是一个要求很高，但是很正常的区域发展的目标和途径。

京津冀地区最主要的还是发展机制的问题。比如说国外的一些城市也存在人口问题，但是由于中国人口基数很大，跟国外比较起来，人口问题，由于经济发展不平衡所导致的人口在空间上分布的不合理、不均衡，这是一个因果关系。

至于如何协调，首先是机制和体制方面的。京津冀发展的最大特点，在于政府的强制干预。国外这个过程是自然的，当城市推力加大的时候，人们就去往其他城市，是一个动态的过程，这背后是市场操作的结果。政府把这个城市规划以后，应该要有这个功能，筑什么样的巢就引什么样的凤凰，城市经济发展水平决定了人的素质。

“十二五”规划包括十八届三中全会提出，要充分发挥市场的决定性作用，过去是基础性配置，现在是决定性作用，这就是一个很大的动力。政府要在市场失灵的地方、不能触及的地方在有所作为，让看得见的手、看不见得手有机用力。但是这个过程不是一蹴而就的，这个过程可能十年、二十年都是有可能的。

陈民：目前对京津冀各自发展、联系松散有很多负面评价。我想说的是，回顾发展的历史，站在今天，从结构的角度去看历史，经常会觉得有很多问题，但是回到历史的发展过程中，应该说在当时认识的条件下，不能完全从负面角度看发展的过程。这几个地区空间环境上差别非常大，在这个基础上，导致这些区域的空间联系不是很紧密。以北京为中心，与周边城市的空间联系，直线距离在150公里水平上，已经远远超越了就业和生活、跟公共服务能够辐射到的一个范围。但珠三角最典型，不同城市之间的市中心只有50到60公里的直线距离，长三角稍微长一点，在70到80公里的。

所以空间的天然联系使得他们一体化的发展比京津冀条件好的多。北京是最有发展基础的，以摊大饼的方式，使得政府资源配置倾向于离散化的过程。毕竟对每个城市来讲，自身成本是最低的状态，因为要打破不同城市间的空间区隔，每个城市都要投入很多资金，这个资金的协同性是比较差的，而且没有历史经验可循。往海边走很容易，比如长三角、珠三角，都有历史成功经验可循。在那个历史发展阶段，不管是从政府还是市场认识上作出这样一个历史选择，从结构上我们不应该太多苛刻的评价过去历史的选择。

至于未来怎么改变，最重要的是北京的对外联络和带动。目前，北京周边规划有十几个新城，这十几个新城还没有从过去定位的卫星城真正转向新城。政府能做的就是要很大程度上改变这些地区的空间联系，减少这些地区在空间上的差异，使大家在生活的尺度上完成交通的功能，这是一个很重要的基本手段。

主持人：三位专家已经说了，如果本身地区存在差异性，究就根源就是北京有很多资源。近日，北京市宣布今年将调整城市规划，将非首都核心圈职能向京外疏解。那么如何才能把北京的功能向外疏解？

祝尔娟：现在京津冀一体化协同发展进入一个新的高潮，是多方面因素决定的，一个就是生态环境倒逼，比如雾霾，整体必须联防联控。北京的大城市病自身难以解决，要得到进一步发展，要更好地履行首都的职能，必须要把它过多的职能向外疏解，随着功能的疏解、产业的疏解、人口逐步向外疏解，意味着北京与周边的关系发生了重大的改变。

过去主要是虹吸，以虹吸效应为主，周边是为北京服务。要想发展，必须往外走，所以要把一定的功能，例如非首都核心功能向外逐渐疏解，在疏解过程中，客观上就带动了整个区域产业的整合，让周边城市得到发展的机会。北京和周边的关系逐渐发生变化，从过去一味的虹吸，慢慢过渡成为互动，京津冀区域本身已经出现了这样的现象。

从产业角度来讲，市场导向已经发生了一定转移，比如重化工业逐步向海边、向滨海一带集聚，高新技术向京津城际带集聚。在这个聚集过程中，对于整个空间就起到一定的优化作用。

当然，涉及到北京哪些功能要疏解，这是非常复杂的。有些基本的职能，如果缺乏的话，也难以充分发挥它的首都职能，也要考虑到承接地的承接能力。

张耀军：刚才说北京功能，北京功能就是北京的定位。我们做规划时，到底什么是北京应该承担的功能，什么是北京作为首都这个核心的功能，哪些功能不是北京应该承担的，这一点要好好梳理出来就很难。因为要规划，就要有可操作层面，所以要定这个功能很难，需要研究。

功能外疏到哪里，也是个问题。比如京津冀，包括环渤海，它的环境承载能力也是有限的，有些可以疏散到中部去，有些可以疏散到西部去，所以不仅要靠京津冀这一块，应该根据区域经济内在的规律，应该是政府引导、市场操作。但是要注意在疏导过程中，好好发挥内在的市场驱动作用。

陈民：真正讲市场化，可以抛开首都这样一个行政概念，站在一个区域发展的角度来讲，北京真正要市场化去做的，应该是城市功能区的疏解。北京面积很大，跟周边差距也很大，如果用行政手段强制做这些事情，是不现实的。所以首先要解决功能区的疏解，这个区域的办公成本是非常高的，从城市发展过程来讲，有一个二次更新和产业替换的自然发展过程，所以在外面要做出和中心规划格局上有相似性，且基础条件能够逐步满足企业发展的区域，可能要做一些副中心和时间节点出来。

至于区域协调，可以假设性的定一个经济目标，因为过去讲京津冀发展不平衡就是所谓环首都的平均带和河北几个城市发展水平和京津相比要差很多。用人均GDP去衡量，京津冀这个城市群里面，除了北京、天津之外，排第三的是唐山，再往下就降了很大一截，人均GDP要降到3万到4万的水平。所以在整个城市群里面，京津冀里基本上没有第二梯队。假设把离北京最近的秦皇岛、廊坊、保定，人均GDP达到第二梯队的水平，也就是6万到7万的水平，需要总的GDP总量在6000亿到8000亿的水平上。这实际上相当于北京一年GDP总量的三分之一强，天津的一半多。从经济目标去看，靠功能疏解是疏解不了的，功能疏解只能是在京津冀一体化过程中其中一个必要的步骤，但是不应该成为大家关注的核心焦点问题。京津冀要发展，最重要的还是要找到能够带动区域发展的增长点。

主持人：其实这是一个长期的过程，并不是一蹴而就的东西。那在京津冀一体化环境下，河北省各个地区已经大热，现在天津是滨海城市比较热，就您个人喜好来讲，以后哪个区域发展会好一些或者哪个经济形势您最看重？

祝尔娟：实际上京津冀这个地区现在已经具有了几个大的机遇，比如首都二机场的建设，今后要建设成为一个国际大型枢纽机场，到2025年要达到7200万人的客流量，到2040年达到1.2亿人口吞吐量，这对于缩小南北差距，是一个大的机遇。应该说这个地区今后很有可能成为北京的副中心，甚至是整个京津冀区域合作的示范区。

再一个，就是天津。现在滨海新区正在申请自贸区，当然河北曹妃甸也在申请，如果京津冀联手，加上北京，共同申报自贸区，完全是有条件，而且更有优势。借这样一个自贸区，可以打造中国像国际贸易、国际物流、国际航运、国际枢纽，确定在亚太地区的枢纽地位，意义都是非常大的。

现在还要看到京津冀三地都在进行空间结构的调整。据我了解，天津过去主要是往东，把工业战略东移，建设滨海新区，现在滨海新区已经形成一定的规模，现在中心逐渐往北，特别是提出现在要建设北部新城，武清、北辰、宝坻、蓟县，这些恰恰要和北京对接，在京津唐这条高速上在逐渐对接。另外，河北的空间战略，一个是沿海发展带，这个地方要把重化工业向这儿聚集，还有一个就是京保石。再有就是环首都的绿色经济圈，为北京服务。

找准三地的利益契合点，北京需要发展空间，天津需要发展的质量，河北需要发展的机会，如果在合作过程中把握了利益契合点，找准自己的定位，完全有可能在这个过程中抓住机遇，加快发展。

最近，中关村已经开始行动，和宝坻签定协议，要在宝坻建设中关村科技新城，而宝坻正处在京津冀中间。

张耀军：其实要问天津、河北哪个值得期待，这明显是一个二分法，很难回答。一市一省哪个地方都值得期待，按照区域经济学上是近水楼台，所以疏散的话，近水楼台先得月。和首都的发展不相契合的一些产业外迁，天津和河北根据各自的情况都能够各有所得，各取所需。如果地方有更好的资源条件，有更好的服务，有更好的环境，就抓住了好的战略机遇期，迎头而上，改善自己的产业结构是非常好的。

人们普遍认为疏解是很有限的，不一定。按照区域经济，过去都是好的人才来到北京，现在有越来越多的毕业生到北京以外的地方就业。其实产业也是这样，有很多元素都要慢慢随着反哺功能，涓滴效应，慢慢在向外扩散。所以天津和河北哪个都有好的机遇，甚至京津冀之外的区域，只要未来随着信息、随着不断的改善，也会有一些很好的机遇。

至于未来这个区域发展怎么样，毕竟是第三增长极，道路再曲折，困难再大，京津冀之后向前发展还是风雨无阻，虽然有一些曲折，但是前途是广阔的。

陈民：从比较现实因素来讲，以二机场为中心，再加上北京和天津的中心区画一个圆，这可能是发展比较快的地区。还有就是以北京、天津对角线画一个矩形，这可能是整体发展前景比较好的框。

一个区域的发展要站在现实角度来看，现实就是京津双核已经形成了。第二个现实就是空间上，产业转移上，我们要看到北京到底有什么样的产业。其实北京的产业，服务业已经占到80%的比例，二机场必然是新的增长点，政府必然会在这个地方集中投入大量的基础设施，这个区域一定比过去老的中心区有成本优势，同时交通不会比城心区差距更大。

最近的数据显示，天津滨海新区最近两三年实际利用外资数据增长非常快，整个北京利用外资比北京还要快，这个趋势一旦形成之后，空间纵深腹地还很大，天津对周边几个滨海城市会形成，就会产生和北京一样的虹吸效应。

主持人：前面四个问题都是从宏观上或者是经济层面来说京津冀一体化。最后一个问题就回到非常实质性的问题，京津冀一体化提出之后，我们新华网记者实地探访，最近保定、廊坊、香河、燕郊、固安等地的房价有所上升，炒的最热的就是保定的房价，这些区域的房价到底如何？是否是借助京津冀一体化的概念来炒作房价?对此您有哪些看法？

祝尔娟：一个城市的发展要综合考虑，要具有综合的功能，如果仅仅是房地产开发上去了，没有产业的支持，这个城市很难有持续的发展。根据过去的发展来看，发展一定要留有空间，现在一下子就把房地产、人口摆满了，没有为未来发展留有空间。

城市发展首先要找准自己的地位。要建成有利于创业、有利于就业的局面，一定要有产业支持。同时完善公共服务，公共服务使之成为宜居之城。还有就是需要保障生态环境。具备好的条件，企业、高端人才就会往那儿聚集，所以城市要想健康发展不要只顾眼前。

张耀军：未来房价很难评价，我从来不敢预测，因为房价不是一个市场的平衡作用，是和城市里的规划以及城市建设用地量大小是有关系的，另外和需求也有关系。现在环北京周边，包括保定，新闻报纸上铺天盖地的说保定要作为北京的次中心，开发商就开始趁机说这个地方展开双臂欢迎大家，但是有人口不能代表一切。北京的望京地区等形成睡城，生活在这儿的人没有在这儿就业，人不是光有房子住就行了。这是一个很严重的教训，住在那儿也不舒服，虽然有房子了，但是生活质量很差。

很多房子几年没有人住，这个地方就毁了，那这些楼就是一堆垃圾。所以从整个社会来看，这是一个灾难。所以京津冀一体化有很多机遇，但是也有很多挑战，我们在热的时候也要有冷思考。

陈民：过去说房价炒作，这是一个负面的说法。换一种角度来看，这说明人们对美好的预期，说明这次京津冀概念在广大的层面上产生了心理的影响力。其实这个例子不是第一次出现了，最典型的，国家原来批复海南国际旅游岛战略的时候，就跟现在状况很类似，海南土地价格和房价飞涨，因为有一个比较的对象，比如说国际一线旅游城市。如今保定房价飞涨，这必然是一个结果预期，而这种预期看得见、摸得着的就是房子，虽然有一下子过热的状态，但是不要把它看成是一个怪现象，这没有什么奇怪的。

从实际工作来讲，帮助客户评定一个地区有没有投资前景，过去评价这个区域就是周边卖多少钱，地段好不好，现在更多的评价是这个区域未来有没有更多的就业岗位，长周期是不是一个比较稳定的市场。从廊坊、保定这些大家区域来讲，从长远来看，肯定是一个看好的方向，但是这个长远至少要放到十年的周期上去看。

从区域发展角度来看，有很多投资人已经提前布局了，但是从炒房角度来讲，这还是一个比较漫长的过程。作为普通消费者来讲，还是要冷静和理性。

主持人：其实三位专家为京津冀地区发展提供了很多意见和建议，我们要冷静看待京津冀这个概念，它的未来经济无论是从现在房价来讲，都应该理智对待。