春节期间,一位朋友告诉记者,他在2011年购买的济南贤文花园小产权房将于今年五一交房,因为吃不准未来小产权房的命运,目前感到进退两难。据其透露,与他同样情况的人不在少数。

十八届三中全会后,小产权房有望“转正”的各种消息一度喧嚣,但紧跟着国土部、住建部再次对其坚决叫停。小产权房现状到底如何?会有什么样的未来?日前,记者多方采访,试图一探究竟。

交易一直存在

沿济南工业南路向东到奥体中路,就可以看到即将收尾的贤文花园小区南端的新楼盘,最北端的楼盘早已有人入住。在小区里记者走了一圈,虽然偌大的楼盘已快竣工,却看不到售楼处,让记者十分费解。

“这片是小产权房,济南的小产权房都没有售楼处。小产权房大部分是村里的土地,一部分卖给了自己的村民,剩下的部分有许多单位早就‘团购’一空了,根本来不及推向市场。”一家房地产经纪公司的置业顾问告诉记者。

在一家房产中介公司,职业顾问小魏告诉记者:“同样的位置,丰奥嘉园均价已破万元。贤文花园的现房,目前均价还在7000元左右。”而在春节前,记者打听到的价格还是6000元。

“从我们这里买了房子,肯定是能够改合同的。购房合同上要写成你的名字,村集体土地证上的名字也能改成你的。”见记者犹豫,小魏开始给记者吃“定心丸”。据其介绍,将自己的名字写到村集体土地证上,就会沾上“旧村改造”的光,即使以后面临拆除,也会得到补偿。写上名字,就如同有了“准房产证”。

事实真像小魏说的那样简单吗?在另一家中介公司,一位吕姓置业顾问却强调合同没法改。据该置业顾问透露,他们经手的小产权房交易还是挺多的。

利益与风险博弈

记者采访获悉,目前济南盛福家园、贤文花园等小产权房小区,只是收水费,电费和供暖费现在都不收。此“福利”直接推升了这几处小区租房价格,记者发现,相似的户型和面积,上述小区的租房价格与二环以内地段的价格相差无几。

记者致电一位发布租房信息的房主,他有盛福家园60平米的房子,要价1500元每月,而且必须年付。

在济南租房住的小孙告诉记者,目前房价较高,自己收入又不符合贷款条件,对于他这种情况的人来说,小产权房没什么不好。

“如果你买一套80万元的房子,小产权房大概能买130平米以上的大房子,而且各种税费都不需要。但是如果买完全产权的房子,首先房型要小得多,其次你还要交许多其他费用。”一位付姓置业顾问告诉记者。

“我经手过这样一个案例,甲乙双方因小产权房办证问题诉至法院,法院最后判决房屋买卖合同无效,被告返还房屋,原告退还房款并支付利息。由此可见,购买小产权房隐藏着极大的风险,退还房款的利息也远远低于房价上涨的幅度。”山东汇贤律师事务所李元珍律师告诉记者。

即使风险大,也不乏想博取利益者。住在济南林景山庄的马女士向记者介绍,2011年她通过朋友交易买下这里的房子,目前想出售。“我的心情也很矛盾,希望有一天能办下证(房产证)来,出手时卖个好价钱。”马女士告诉记者。

对“好价钱”的盼望,来源于买房时开发商承诺会办证,只需每平方米补缴1700元钱即可。但对于记者问的具体办证时间,马女士却说因为还有在建楼盘,至少也得两年以后,她不能打保票。

解决问题只有两种途径

记者查阅资料得知,小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋。一类是建在集体建设用地上,即“宅基地”上,村外人不能购买；另一类是建在集体企业用地或占用的耕地上,属于违法建设。

“农村宅基地属集体所有,村民对宅基地只享有使用权,不能向非本集体成员的第三人转让或出售,即对发生在本村范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖,该房屋买卖合同认定有效；将房屋出售给本村以外的人员则无效,因其未缴纳土地出让金等费用,无法办理由国家房管部门颁发的产权证书,因此不受法律保护。”李元珍律师向记者解释。

作为常年研究小产权房案例的律师,北京盈科(济南)律师事务所律师沈涛告诉记者:“从法律上来讲,小产权房是违章建筑,但现实中全国各地又都大量存在,允许和维持违法后果的持续存在是对政府公信力的巨大挑战,政府必须加以解决,而要解决只有两种途径,或者依法拆除,或者通过一定方式使其合法化。”

小产权房相关政策

◎2008年1月,国务院下发《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》指出,任何涉及土地管理制度的试验和探索,都不能违反国家的土地用途管制制度。

◎2008年7月15日,国土部下发通知,要求尽快落实农村宅基地确权发证工作,但明确指出不得为小产权房办理任何形式的产权证明。

◎2009年9月1日,国土部下发《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》,再次向地方政府重申,坚决叫停各类小产权房。

◎2010年1月31日,国土部表示将重点清理“小产权房”。

◎2012年2月21日,国土部在“2011年房地产用地管理调控等情况”新闻发布会上表示,2012年起各地土地市场流标、流拍类现象须及时上报。同时将限期处理土地闲置等违法违规类案件,包括试点处理小产权房问题。

◎2013年11月,十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出,在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。《决定》提出的是改革的方向,包括土地制度改革的方向,并没有谈及如何解决“小产权房”这样具体的问题。

◎2013年11月22日,国土部、住建部下发紧急通知,要求全面、正确地领会十八届三中全会关于建立城乡统一的建设用地市场等措施,严格执行土地利用总体规划和城乡建设规划,严格实行土地用途管制制度,严守耕地红线,坚决遏制在建、在售“小产权房”行为。