农地入市的深圳样本：超基准价出让（3）

扫描到手机 全国楼市 来源：法治周末 发布日期：2013-12-04 09:39 字号：T|T

摘要：十八届三中全会提出“要建立城乡统一的建设用地市场”后，深圳首例农地入市的步伐越来越近。深圳在土地改革方面有其特殊性，但此例农地入市中，村集体以土地入股获得公司股份从而进行土地转让的方式、土地转让过程中的收入分配机制，都具有示范效应，深圳一些好的做法还有可能入法

深圳样本的普遍意义

根据该宗土地出让公告，该地块70%的成交价款作为政府收益，由竞得人支付至深圳市国土基金账户，30%的成交价款作为凤凰社区收益，由竞得人先支付至交易中心账户监管，待本次出让该宗地签订出让合同手续完善后划转至凤凰股份公司账户。此外，地块由竞得人负责出资建设，项目建成后，凤凰股份合作公司持有该项目总建筑面积的20%(即1.39万平方米的产业配套物业，其中食堂2000平方米、宿舍1.2万平方米)。

在“1+6文件”中还有一种“五五分成”的利益分配方案，但凤凰社区选择了村集体在享有部分物业的基础上，与政府“三七开”分享土地出让收益，打破了以往五五分成的固定模式。

“集体土地入市，土地收益如何分配是关键。村集体、乡镇政府等各级政府收益如何分配是土地出让能否成功的关键。”陈国强告诉法治周末记者。

福永街道工作人员告诉法治周末记者，由于这块土地出让涉及村民的土地收益分配，凤凰村委负责人在这一问题上非常低调，不愿意在媒体上露面。因此对于收益分配的更多细节，法治周末记者多次联系凤凰村委负责人却未得到答复。

法治周末记者了解到，在深圳市产业用地供需服务平台统一之前有少量的原农村集体土地，通过非市场化操作卖给了企业，也是按照基准地价出售，被村民称之为“贱卖”。

“采用市场化的方式，利用招拍挂手法重新利用闲置集体建设用地，交易价格公开透明，村民能够获得更多收益，这是该块农地入市的普遍意义。”陈国强说。

“土地兑现其真实价值，村集体和村民在获得金钱补偿外，还能获得不动产，这就是深圳对于产业用地改革的意图，希望这个试点能给其他处于观望的村集体，带来好的示范效应。”深圳市规划和国土资源委员会有关负责人表示。

郑风田表示，农村土地入市须明确产权主体及权益分配机制，建立统一的产权交易市场。而各地农地直接入市试点中存在的诸如低价出让、转让和出租农村集体建设用地，随意改变建设用途，用地权属不清等问题都应该在未来试验中逐步完善。

陈国强向法治周末记者指出，土地管理制度改革中的最大难点就是集体土地产权所有人与政府之间的利益分配问题。土地管理法修订过程之艰难凸显利益分配的复杂。土地管理法修订中争议最大的就是对于农民的补偿问题。

“因此，深圳的分配方案将具有样本意义，是未来地方进行土改的方向，甚至成为未来地方土改进行分配的参照系。”陈国强说。

深圳经验或入法

11月26日，国土资源部副部长胡存智在全国国土资源依法行政工作会上表示：“要做好对土地管理法进行全面修改的准备。”

有业内人士分析称，这一说法传递土地管理法即将被全面修改的信号。此前，土地管理法修改的焦点主要集中在第47条关于征地补偿标准特别是土地补偿费、安置补助费等方面。而“进行全面修改”，则意味着土地管理法的修改将不仅仅停留在“第47条”的修改上。

胡存智同时表示，土地管理法修改时将统筹开展重点研究，包括：一是全面加强土地权利体系研究；二是加紧开展不动产统一登记制度研究；三是要继续深入征地制度改革研究，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制；四是要更加突出城乡统一的土地市场建设研究。

鉴于胡存智此前曾强调“要尽早将深圳好的做法总结上升为法律规定”，陈国强告诉法治周末记者，修订的土地管理法关于集体土地入市的问题应该会有一些原则性的表述，但法律细则的出台以及最终的执行都要依托地方政府。

“不过这当中就有个悖论了。集体土地直接入市改变了土地的供应模式，影响了地方政府对土地收益的垄断权，对地方政府的‘土地财政’造成冲击。而土地管理制度改革的执行主体又恰恰是地方政府。这将成为修法过程当中矛盾最为突出的地方。”陈国强说。

责任编辑：马策 关键字：集体土地集体土地入市深圳样本试点基准价

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