《决定》

关于土地制度改革的内容

建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益性用地划拨。建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。

坚持农村土地集体所有权，依法维护农民土地承包经营权，发展壮大集体经济。稳定农村土地承包关系并保持长久不变，在坚持和完善最严格的耕地保护制度前提下，赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能，允许农民以承包经营权入股发展农业产业化经营。鼓励承包经营权在公开市场上向专业大户、家庭农场、农民合作社、农业企业流转，发展多种形式规模经营。

赋予农民更多财产权利。保障农民集体经济组织成员权利，积极发展农民股份合作，赋予农民对集体资产股份占有、收益、有偿退出及抵押、担保、继承权。保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。建立农村产权流转交易市场，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行。

近年来各地“新土改”的模式探索

吉林·农民用土地收益贷款

为打破农村金融瓶颈，2012年，吉林开始在该省农村推广以土地的预期收益作保证的土地收益保证贷款。土地收益保证贷款的基本思路是：农民将自己承包的三分之二的土地在未来一定期限内的收益权转让给政府成立的物权融资公司，再由物权融资公司为农民向金融机构提供保证，由金融机构直接向农民发放贷款。按照吉林目前的耕地面积测算，每年可为该省农民初步增加信贷投放达200亿元，极大缓解了农民的贷款困境。

吉林金融办的数据显示，自2012年8月启动土地收益保证贷款以来，截至今年8月20日，该省共有22个县（市、区）开展这一业务，累计放款7464笔，金额合计2.96亿元。贷款投放量与放款户数均呈上升趋势，尚未出现逾期还款情况。

重庆·地票

2008年12月6日的拍卖会上，重庆首张300亩的地票指标由民营企业重庆玉豪龙公司竞得，2560万元的竞价高出起拍价1280万元。重庆在全国首创了地票交易制度。

所谓“地票”，指包括农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和农村公益事业用地等农村集体建设用地，经过复垦并经土地管理部门严格验收后产生的指标。这些指标被开发商购得，将之用于开发。

“地票”这个听起来并不“洋气”的东西，却给当地农民带来了实惠。通过重庆农村土地交易所，“地票”可以在全市范围内公开拍卖，每亩地农民可获得10多万的收入。

南海·农村股份合作制

1992年，在广东省佛山市南海区，农民通过土地承包权获得配置股权，将手中的土地交给村集体成立的经联社或经济社统一经营。经联社或直接出租土地，或建成厂房出租，获益后给农民分红。

在南海区夏西村，村民的股份根据股员的年龄分为五档：10周岁以下0.3股，11~20周岁0.6股，21~30周岁0.9股，31~40周岁1.2股，41周岁以上1.5股。2011年，夏西村每股近3000元，这意味着每位40岁以上的村民每年可分红4000元以上。

2011年，南海区村社（组）两级集体经济可支配收入达50.8亿元，全区村社（组）两级分红总额为23.37亿元。如今，以“南海模式”为代表的农村股份合作制已在珠三角地区广泛实行。

成都·种自己的地，赚别人的钱

2007年6月，经国务院批准，成都市成为全国城乡统筹综合改革配套试验区。此后，成都明确了新一轮农村产权改革纲领——“还权赋能”，即不仅把农村集体土地的使用权、经营权还给农民，而且把由此派生出来的转让权，也还给农民。在农地确权的基础上，土地可以流转，土地指标可以交易。

鹤鸣村是成都农村产权改革工作的最早试点村。在领到农村土地承包经营权证后，该村农民将1000多亩土地租给了一家名为通达生态农业有限公司的企业。农民每家每年根据流转土地的多少，能收到一千到几千块不等的土地租金。同时，一部分农民还能进入公司打工挣钱。“种自己的地，赚别人的钱”是当地村民对这种生产方式的总结。

天津·宅基地换房

所谓“宅基地换房”，就是农民自愿以其宅基地，按照规定的置换标准，无偿换取小城镇内的住宅，迁入小城镇居住。2007年3月份起，天津市津南区葛沽镇开始尝试“宅基地换房”。目前“宅基地换房”还在继续推进，葛沽镇下辖的25个行政村，只剩下少数几个村还没有被政策覆盖。

李利佳（化名）是当地一位普通农民，政策实施后，他家145平方米的宅基地不仅置换到了一套面积约为150平方米的住房，而且获得每人15平方米的住房奖励、每人8000元的搬迁奖励以及总共6万余元的建筑物、装修及附属物评估价值。

嘉兴·两分两换

2008年4月，浙江省委、省政府将嘉兴市作为全省统筹城乡综合配套改革试点地区，实行“两分两换”方案，将宅基地与承包地分开，搬迁与土地流转分开，以承包地换股、换租、换保障，推进集约经营，转换生产方式；以宅基地换钱、换房、换地方，推进集中居住，转换生活方式。

厉以宁教授告诉《中国经济周刊》，十八大结束后不久，他带领调研组到浙江杭州、嘉兴、湖州三市进行土地确权的县做调研。土改前要丈量土地进行确权，在嘉兴，农民发现，新丈量后的耕地面积比原来增加了20%，高兴地放鞭炮庆祝。