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三中全会将激活15亿亩农村土地价格或达百万亿（4）

扫描到手机全国楼市来源：人民网-中国经济周刊发布日期：2013-11-26 08:30 字号：T|T

摘要：日前召开的十八届三中全会通过了《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（下称《决定》）。在土地制度改革方面，《决定》提出建立城乡统一的建设用地市场，新赋予农民对土地承包经营权抵押、担保权能等财产权利。

农地入市，

农民、政府权益如何分配

不过，对于建立城乡统一的建设用地市场这一改革任务，有专家表达了自己的担忧。严跃进认为，最大的难点在于，这将打破地方政府垄断土地交易收益的现状。

据记者了解，十七届三中全会以来，土地流转在部分地方已经轰轰烈烈展开，如河北、安徽等地均表现出良好的发展态势，但在农村集体经营性建设用地上市交易方面，各地鲜见试点。专家表示，这或许和地方政府的“土地财政”有很大的关系。

近年来，我国实行严格的征地制度，农村集体经营性建设用地要上市交易，必须由地方政府先征收为国有土地后才能交易，地方政府从农民集体手中低价买地，转手再高价卖给开发商，赚得了巨大的价差。

国家统计局和国土部公布的信息显示，最近几年，我国每年的土地成交额都在两三万亿元。郑风田表示，从最近10年来看，地方政府所赚取的土地差价超过10万亿元。

中国人民大学农业与农村发展学院副教授仝志辉向《中国经济周刊》表示，如果现在一下子放开市场，农村集体经营性建设用地直接入市，地方政府能愿意吗？毕竟地方政府普遍都面临财政短缺与地方债高悬的问题，有些地方政府甚至依靠卖地过日子。

湖北省随州市的一位副镇长告诉《中国经济周刊》，目前自己所在乡镇的财政收入，仅仅能维持基本开支，财政资金时刻都捉襟见肘。现在老百姓要求镇上多安装一些路灯，这个钱财政资金还不一定拿得出来，必须从别的地方省出来，政府不得不依靠卖地过日子。

郑风田表示，农村集体经营性建设用地入市是未来的必然趋势，但前提是明确权益分配机制，防止公权力侵占。

仝志辉认为，农村集体经营性建设用地入市后，应该保证政府的收益。假如，过去政府从农民手中征地是一亩10万元，转手卖给开发商100万元（目前全国平均地价在100万元左右/亩），政府赚了90万元。今后如果实现自由入市，农民一块地同样卖了100万元，但要让政府通过税收等形式获得相应的收益，这就能避免地方政府的消极不作为。

值得关注的是，《决定》中，并没有提及此前在上海、重庆试点的“房产税”，而是提出“加快房地产税立法”。分析人士称，不排除中央通过改革税制来重新分配利益关系。

目前已有一些地方正在探索建立统一的城乡土地交易市场，如安徽在11月12日提出，将农村集体建设用地、宅基地、林地使用权、土地承包经营权等逐步纳入城乡统一的土地交易市场，但尚无具体执行思路。

唐敏建议，应由政府来搭建交易平台，农民或集体挂牌交易对象。但由于土地情况比较复杂，是特殊商品，如土地的面积、区域、肥力等情况，农民不好把握，这就需要符合国家法律规定的中介结构进行鉴定。同时还应注意规避农村集体组织的基层腐败，一方面制定的土地交易规则要科学，信息要公开；另一方面要有监督系统，保证每一环节都是公平透明的。

严跃进认为，明确思路之后，当务之急是配套工作。首先，必须要尽快完善相关法律法规，强化顶层设计。同时，要强化土地用途管制，集体建设用地入市必须符合土地利用总体规划，规范运行。此外，还必须完善税收制度。

清华大学教授蔡继明对媒体表示，土地制度的改革是从上到下，从宪法到一般性行政法规的系统改革。他举例认为，应取消国务院和有关部门禁止城镇居民到农村买房的规定。这一规定既限制了城镇居民居住和迁徙的自由，又堵塞了农村居民获取财产收入的渠道，也不利于城乡居民的文化交流与社会融合。