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长效机制呼之欲出三中全会后楼市调控或将升级

扫描到手机全国楼市来源：21世纪经济报道发布日期：2013-10-15 17:23 字号：T|T

摘要：最近一个时期，中国多地房价过快上涨，部分地方政府也趁机出让黄金地段的土地制造“地王”，进一步刺激人们关于房价上涨的预期，这使得人们重思过去几年的房地产调控，并期待地产调控能够发力。

最近一个时期，中国多地房价过快上涨，部分地方政府也趁机出让黄金地段的土地制造“地王”，进一步刺激人们关于房价上涨的预期，这使得人们重思过去几年的房地产调控，并期待地产调控能够发力。近日，据报道，十八届三中全会后，中央可能会推出地产调控的长效机制。

中国需要保持经济的稳定性，而地产投资是中国经济增长的最重要动力，因此，房价的单边上涨需要地产调控的发力。而且，本届政府也希望能够深化改革与加大转型力度，即避免用治标不治本的方式而令调控效果不佳，希望以一种长效机制将地产业引向一个正常的市场。

房地产业在中国模式当中具有特殊的地位，由于中国体制转型释放了庞大的商品房需求，再加上出现了城市化大跨越，地产投资爆发性增长，成为支柱产业。分税制下的地方政府缺乏足够的财政进行“政绩比赛”，而银行业改革后地方政府也不能像以前那样在银行随意借贷融资，因此，通过出售土地或者抵押土地获得资金成为地方政府进行基础设施与楼堂馆所建设的主要资金来源，这意味着地方政府在地产业中有很强的利益，也说明地产支撑了中国经济一半左右的增长。

在过去十年，尤其是加入WTO之后，大量国际产业资本进入中国，再加上美联储持续的宽松政策，中国出口额与顺差大幅增长，货币升值预期更是吸引大量资本，外汇占款导致的货币发行过多，出现了持续的通胀现象，起先来自温州的炒房客通过炒房获利，当人们看到买房能获利的时候，投资房产保值储蓄成为大多数人的选择，这进一步推动各地房价持续不断的上涨。由于中国缺乏房产税（持有税），这种投资几乎是没有成本的赢利活动，更激励了大众囤房热情。

可见，导致中国房地产扭曲的因素很多，既有需求集中释放的原因，也是汇率、利率等金融政策的因素，既有地方政府过度依赖土地财政的缘故，也有税收结构不合理的因素。现在的政策主要是通过限购打击投资行为，又抑制地产企业融资削减供给。长效的调控机制，不需要捆绑方式，而需要一种疏导机制。

制定对房地产调控长效机制是一项庞大的系统性工程，比如首先要尽快实现利率形成的市场化，消除通胀预期；比如改革分税制，取消以GDP为中心的地方政绩观，但这些基础性体制改革需要一个长期的过程，因此，通过税收和土地政策的改变来建立地产调控的长效机制是最有可能的。

中国已经在一些城市试点了房产税，但是针对增量，在限购的背景下针对增量征收房产税并不明智。现在一线城市房价已经足够高，以至于投资也存在风险，而三四线城市则出现了供应过剩的问题，因此，投资已经不再是泡沫的推动力。地方政府应该通过对存量征税将囤积的住房逼向市场，如果说中国人购房时已经缴纳了70年的土地使用费以及其他税费，征收房产税有重复征税之嫌，那么，征税从家庭第二套或第三套算起就避免了对自住需求的重复征税。

但是，由于一些既得利益群体可能是拥有住房最多的，所以，房产信息全国联网并且征收房产税阻力很大。不过，随着三四线城市土地开发逐渐式微，地方政府有更大的动力征收房产税，一线城市不能继续依靠土地财政而反对房产税。事实上，这些反对联网和房产税的地方政府并没有那么大的力量，关键在于决策的意志。

责任编辑：颉培培关键字：长效机制楼市调控长效机制房地产调控长效机制建长效机制调控长效机制