楼市调控各方博弈：地产商最抗压 购房者最受伤

扫描到手机 全国楼市 来源：中国网 发布日期：2013-08-30 09:19 字号：T|T

摘要：近十年来，高速发展的房地产市场经历了数次调控，房价却屡调屡涨。究竟是什么原因导致了这种骑虎难下的局面？调控中所涉及的开发商、地方政府、银行与购房者又是怎样一种利益博弈关系？

近十年来，高速发展的房地产市场经历了数次调控，房价却屡调屡涨。究竟是什么原因导致了这种骑虎难下的局面？调控中所涉及的开发商、地方政府、银行与购房者又是怎样一种利益博弈关系？

地方政府：调控代价“耗不起”

业内人士指出，地方政府作为土地控制者，拥有较强的主导权。每当中央出台新的调控政策，地方政府在执行过程中往往缺少贯彻的 “底气”。

2012年全国土地出让合同价款2.69万亿元，同比下降了14.6%。这也造成了很多地方政府性基金收入出现零增长甚至负增长的局面。

山西省一位地方官员表示，小城市房地产市场都是刚性需求，发展相对平稳。可能对于需求较大的大型城市影响大些。

有关专家指出，由于土地财政占地方财政收入很大部分，因此，地方对土地依赖较大。

银行：共同筹码“输不起”

房地产业仍然是各家银行放贷的重要项目。此轮房地产调控以来，银行贷款在开发商资金来源中的比例在波动性下降。

据了解，今年，在一、二线城市房屋交易量回暖，房地产企业资金流动性状况已有所缓解的情况下，商业银行对房地产开发贷款普遍采取 “定向宽松”的措施。

有银行业人士透露，目前银行给予房地产开发商单笔贷款或授信额度早已有所缩减，审批权上收至总行。具体而言，在四大银行中，除了中国银行房地产开发贷款较去年年底有所增长外，其余三大银行均呈负增长。

开发商：最能抗压“玩得起”

业内人士指出，开发商的底线就是资金链不能断裂，他们之所以在调控中均能表现得置身事外，一方面是因为国家的 “十年九调”使开发商对宏观政策有一定的把握，另一方面是由于投资成本较低，开发商在资金出现问题时大不了选择放弃某些项目。

由于房地产的高利润诱惑，造成了现在 “全企业炒房”现象，这也就造成了地价越拍越高，开发商同时采取成本加价的方式获利。不断增长的购房需求，使购房者成了为所有成本买单的下家。

购房者：弱势群体“伤不起”

购房者是整个房地产市场环节中最弱势的一环。他们既要解决自己的安身之处，又渴求能有更多的投资渠道使自己的收入增值。而在投资渠道缺少的背景下，房地产投资成为他们最合适的选择。在购房需求不断增长、初次收入分配差距较大的背景下，住房价格被支付能力较高的人群决定，这就导致弱势人群在购房中的话语权更是少之又少。

“国五条”后的各方博弈

楼市调控 “限购令”出台两年来，楼市经历了下调、回暖，但近来的高涨势头又迫使 “国五条”出台。在 “国五条”实施细则里，饱受争议的是明确 “二手房交易所得将计征20%个税”的措施。受 “抢搭政策末班车”效应影响，二手房市场迎来一个短暂的交易高峰。许多人抢先卖房过户，引发了近期网签量的暴涨。不过，在新建住宅市场，全国未普遍出现二手房需求转移到新建住宅市场的现象。

业内人士表示，在房地产市场低谷间，房地产企业又将进行新一轮洗牌，其集中度也将随之提高。

责任编辑：颉培培 关键字：楼市调控楼市调控目标楼市调控长效机制北京楼市调控新规购房者必读

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