行政“影响”

从2012年开始，北京市住建委不同程度开始对预售许可证的发放进行干预。

北京市一线房地产开发企业之所以出现少见的“断供”情况，与北京市住建委实施的一系列行政干预住房预售许可证审批的情况有所关联——从2012年开始，北京市住建委不同程度开始对预售许可证的发放进行干预，主要包括两方面，一是价格，二是取证之后的销售速度。

“我们出现上半年可售住宅房源只有51套的原因，主要是2012年下半年的市场不错，而且我们的取证节奏逼到那里了，6月前后，我们的多个项目都取得了预售许可证，按照北京市住建委的规定，取证之后必须打开销售所有的取证可售房源，市场销售情况比较好，所以销售的速度非常快。”王英男向记者表示。

按照北京市住建委的规定，在楼盘取得预售许可证后三天之内，必须开盘销售，且必须开售所有已经取得预售许可证的楼盘。

中原地产（房源、代理、租房）华北区分析师张大伟告诉记者，由于开发企业当时对房地产市场的未来走势以及住建委的管控口径不十分明朗，因此在2012年年中时，出现了集中申请预售许可的情况。

万科北京公司的一位销售负责人也告诉记者，由于住建委在取证过程中的等待时间较长，价格审核较为严格，因此加大了一次申领预售许可的房源数量，所以，在市场总体走势开始复苏的情况下，房源销售速度过快而导致2013年可售房源库存减少的问题。

从2009年3月北京楼市开始回暖至今，商品住宅的库存基本呈现出逐月递减的态势：2009年3月库存为13.84万套，4月下降到13.13万套，到5月降到了12.7万套，6月降到了11.85万套，而从8月开始，一直“徘徊”在10万套“警戒线”附近，到了12月，降到了警戒线以下，变成了9.71万套。

直到2013年3~6月，库存量甚至出现了连续4个月在9万套以下的现象，至6月底方有改观。

控涨再承压

更多的房地产开发企业在面对可售房源短缺的情况下，已经在悄然改变定价策略。

“我们正在做二期预售许可证的申领工作，从现在的情况看，价格持平的可能性比较大，还是要看住建委对预售价格的尺度掌握，我们现在大概还是定在36000元/平方米。”融科智地北京公司副总经理张筱箐告诉记者，下半年该公司在北京在售的主力项目千樟树目前也面临着定价和等待预售许可审批的状况。

郑志刚则表示，融科智地2011年和2012年的债务利率将近11%，今年通过几笔大的信托融资，这一利率已经降到8%左右。虽然不需要融科·千樟树去快速回笼资金，但考虑到项目拖延开盘的资金成本以及利润空间情况，“我们决定要让资产转起来，况且还可以顺利实施后面的拿地计划”。

此外，郑志刚向记者强调，即使是这一销售价格，客户也有10%~20%的房产升值空间。

不过，更多的房地产开发企业在面对可售房源短缺的情况下，已经在悄然改变定价策略。某“地王”项目的开发企业负责人就表示，由于下半年房源销售情况趋紧，集团已经同意该项目在操盘的过程中，牺牲一部分周转率，在与住建委协商的情况下，尽量提高销售价格，以获取更高的利润率。

记者了解到，面对这一房价控涨的压力，北京市政府已经部署增加市场供应，优先加快审批中低价位、中小套型普通商品房预售许可的进度，以增加市场供应量，保持平稳。

“7月北京市新增住宅量开始增加，应该是本轮房地产调控取得阶段性成果的表现。”张大伟表示，“首先，无论是"国十一条"还是"京十二条"，都把增加房屋供应作为重要调控措施之一；其次，从4月至今，随着各种调控措施即所谓利空消息的出尽，购房人、开发商都开始跃跃欲试——万科、金隅、保利等大开发商7月开始大规模推新盘，应是7月住宅库存增加的原因，而这将最终打破此前的观望气氛，带动成交量开始回升。”