解锁第二步：“二套房贷”远胜纯抵押贷款

钱先生的新房业主要求他三个月内付齐房款，在甄选出售一套房子的买家时也必须要尽可能地选择一次性付款或者商业按揭贷款的客户。时近年底，各个银行额度有可能提前用完，故此一次性付款的客户可以适当优惠几万元，以争取一次性付款的客人。

若钱先生成功出售手头一套住房，他就拥有新购一套住房的名额，对于他心仪的住房，业主要求他3个月内交齐房款，故此他手头上有3个选择，要么对手头剩余的一套住房进行纯抵押贷款；要么把新购房屋做二套房贷；要么也把剩余的一套住房出售。按揭专家表示，钱先生可以按自己的需求选择他合适的操作方式，一般来说，大部分人选择保留手头的一套住房，以备未来不时之需，故此第一和第二种选择较普遍。

“押旧买新”贷款已被叫停

汇瀚按揭高级业务经理莫静表示，2010年，银监局已叫停“押旧买新”的纯抵押贷款，能够以房屋纯抵押获得一定资金的方式只能是以装修贷款、经营管理等实际用途来申请贷款。按揭人士表示，坊间不乏“虚构”装修合同等方式获得贷款，一旦被查出会被收回贷款，且在信用记录上留下污点。除了申请贷款有难度外，纯抵押贷款的利率较高，在银行同期基准利率上浮10%~30%。目前有工行传出纯抵押贷款基准利率的消息，但各家银行对纯抵押贷款利率依然执行上浮的规定。以银行5年期贷款基准利率6.55%计算，上浮10%为7.205%，上浮30%则为8.515%。

莫静提醒读者，纯抵押贷款一般只做5年，对物业的最高估值可能只到六成。由于贷款年期短，贷款额又大，每月还款压力非常大。且对于银行来说，不少银行都要求贷款满1年才可以提前还款，在贷款合同中也会约定提早提前还款的惩罚条款。

若钱先生买前两套房都没有申请过贷款或只申请一次贷款，在出售一套住房后，他新购一套住房也可申请二套房贷，即以新购的一套住房作抵押申请住宅贷款，贷款年限最长可达30年，贷款利率为基准利率的110%。汇瀚按揭莫静表示， 相比起纯抵押贷款， 建议钱先生采用二套房贷来买新房，不过要注意二套房贷只可贷四成，也就是说首期必须支付六成，因此他在准备新房首期时，要尽可能备多一些，以防评估价未达成交价而需要补足首期。

办理履约担保确保交易成功

保来理财总经理助理卢敏菁表示，由于钱先生对新房非常满意，但因他需要在3个月之间出售手头的房屋或者对房屋进行纯抵押，为增强业主对这笔交易的信心，建议双方可以考虑保来理财的履约担保，这种履约担保是固定收费的， 与担保期无关， 双方可以约定未来的某个时间进行递件交易，买家需支付较大额的首期。

卢小姐表示，这种履约担保是双向的，买卖双方任一方违约都可以确保受害方获得赔偿：若业主未来反悔不出售物业，担保公司可以确保买家收到合同中约定的违约金；若到期买家不履约，业主也可以收到足额的违约金。卢小姐告诉记者， 目前使用履约担保较多的是即将证满5年的物业交易，买家为省税费而希望延后递件过户的时间。该公司也曾遇到过家庭套数满额而孩子即将18岁的买家，他们看中一套房屋，但孩子还差几个月才到18岁，故此也使用这种履约担保，提前锁定合心意的盘源，待孩子满18岁符合资格买房就进行交易。