保定互动房缘网

业内指点：改善型购房卖二买一先出售住房

扫描到手机二手房资讯来源：广州日报发布日期：2013-07-21 09:03 字号：T|T

摘要：说起买二手房，不少人都觉得头痛，若是涉及“一卖一买”，相信头痛“级数”将加倍，但是改善型购房者也是“刚需”族，看到好房子希望“高卖低买”也是情理之中。那么应该如何拿捏交易时机以及以房屋纯抵押凑首期的窍门？

说起买二手房，不少人都觉得头痛，若是涉及“一卖一买”，相信头痛“级数”将加倍，但是改善型购房者也是“刚需”族，看到好房子希望“高卖低买”也是情理之中。最近，收到读者钱先生的求助，他的头痛指数接近“爆灯”，因为他想“卖二买一”，出售手头的两套房来置购一套新房。旧房未出手，但他已看中新房，新房的业主要求他三个月交齐房款。钱先生希望了解“卖二买一”应该如何拿捏交易时机以及以房屋纯抵押凑首期的窍门。

记者就钱先生的疑难问题咨询亿达按揭、保来理财和汇瀚按揭的专业人士。房地产人士表示，在限购政策影响之下，钱先生的家庭拥有两套住房，若他想新购第三套住房，必须要先出售一套住房才可以有名额购买新房。对于钱先生希望以纯抵押贷款来凑齐第三套房一次性付款的楼款，地产人士表示，若钱先生之前没有贷过款，更建议他以“二套房贷”的资格来贷款购买新购的住房，贷款时限、利率都比纯抵押贷款要好得多。不过，无论是“卖一买一”还是“卖二买一”，至少涉及三家人，作为两宗交易的上下衔接方，改善型置业者一定要计算好两宗交易的前后衔接时间，否则可能“两头不到岸”。

做不了纯抵押贷款

能否从小贷公司贷款？

钱先生表示，如果银行对纯抵押贷款审批较严，他可否从小额贷款公司那里获得贷款呢？记者从行业人士了解到，小额贷款公司放款速度的确很快，且审批较银行简单，但是贷款利息非常高。小额贷款公司按照市场化原则经营，贷款利率上限放开，但最高不得超过人民银行公布的同期同类贷款利率的4倍。以目前公布的6个月以内银行贷款基准利率5.6%来算，6个月以内的小额贷款短期利率最高为22.4%；6个月至1年的银行贷款基准利率为6%，同期小额贷款短期利率最高可达24%。广州民间金融街小额贷款利率的利率比最高限要低一点， 6个月以内的利率为18%左右，一年期为20%左右，有公司提供的一年期贷款的利率最低可达12%。

若钱先生不想急售房而把房屋进行小额贷款抵押，贷款100万元3个月之内还款就要支付18万元利息，若买家急售房劈价18万元，相信也可立刻找到买家接手，故此记者不建议钱先生从小额贷款公司抵押房屋凑齐新房的房款。

解锁第一步：先出售一套住房

亿达按揭资深监控专员曾懿怡表示，钱先生目前已拥有两套住房，以限购政策来说，他的家庭套数已满额，他想新购房屋必须先出售一套住房。如果钱先生是外地人常住广州，则必须全部出售两套住房才可以新购房屋。

曾懿怡表示，出售手头一套住房和新购一套住房的时机需要把握好，建议钱先生应在手头房子递件过户后才与新房业主签约买房，一来钱先生手头已有出售一套房屋的首期作为新房首期的部分款项，二来可预计到出新证的时间，他可清晰知道什么时候购房名额可空出来。曾小姐表示，一般购房人士不清楚必须要在出新证5~7个工作日后才可腾出名额，因为出新证后房产(新闻新房论坛微博 )资料才归档，归档后才算正式与原房屋“脱离”关系，因此钱先生签约时应把出新证后归档的时间计算在内，切勿匆匆与新房业主到交易登记中心递件过户。