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不了解购房流程 “中招”没商量

扫描到手机全国楼市来源：南方日报发布日期：2013-07-13 07:02 字号：T|T

买房不是一件简单的事情，有很多功课要提前做。

◆房·心·事

最近，最揪心最苦恼的莫过于清远时尚三盘的业主。每一位购房者都有自己的购房故事，时尚三盘业主相似的遭遇中，让人唏嘘之余，更是引发深思。

故事对买房流程一无所知

今年1月份，住在新城的市民陈阿姨购买了时尚国际15楼某单位，前后支付了十多万元。这套房子是陈阿姨和女儿两人合买的，女儿在珠海工作，买房基本上由陈阿姨决定。陈阿姨今年五十多岁了，不会上网，此前对买房也没有任何了解。

经过一段时间的看房，陈阿姨选中了时尚国际15楼，当时价格是4500元/平方米。“这是我第一次买房，我以为买房就是按照销售说的那样。”陈阿姨说，因为不打算办按揭，所以她在给了第一笔定金后，接下来又给了一笔钱。销售顾问和她签了购房协议书，并告诉她，等她把剩下的钱都付清后，就可以签合同了。

如果没有后来的事，陈阿姨会按照计划，和女儿努力付清房款，然后签合同，办房产证。

而同样购买了时尚国际10楼某单位的业主王大姐也是第一次买房，对购房流程完全没有概念。王大姐一直住在旧城，像许多家庭一样，她一家子也为改善自己的生活条件，计划买一套房。

“我们是普通老百姓，也没有多少钱，在决定买这套房子之前也是反复比较和考虑。”王大姐说，自己选中这套房子时觉得这里位置不错，再加上销售说10楼是特价，4200元/平方米，其他都要比这个贵了，所以她马上和亲戚朋友借钱交了首期。

当时，只签了认购协议，而还没签购房合同，销售告诉她，房子还在办银行抵押，一个月后就可以解封了，届时就可以签合同了。曾有朋友提醒她，应该赶快责成开发商网签，但开发商保证一个月后可以签，事情就这样搁置下来了。

而购买了时尚翡翠的黄小姐更是有苦难言。黄小姐今年3月份和几个朋友分别购买了时尚翡翠项目，她选购的单元在16楼，约52平方米，总价188000元。

事实上，如今该地块仍是一片工地，挖土机还在做基础工程。还没有看到房子，便已经付清了房款，这种行为被称作买“楼花”。“因为时尚翡翠和时尚都市是同一个开发商，看到价钱这么便宜，就买了，没想到真出事了。”对此，黄小姐后悔不已。

提示买房要了解哪些知识？

首先，凡销售现场都必须明示商品房预售许可证等相关证明，购房者可通过相关销售人员或登录房产局网了解房源状态信息。

其中，预售证上有预售款监管账号，购房者把购房款打入监管账号，开发商就不能随便使用购房款，买房人的钱也就有了保险。

而通过登录相关网站查询房子状态，可查看所要购买的房屋是否已被抵押。开发商为筹集建设资金，一般会将已经取得的土地使用权抵押给银行以获得贷款，这种抵押是国家政策允许和鼓励的。但是如果在商品房开始预售时开发商没有办理解押，就会使购房者承担很大的风险。

这个风险正是目前时尚三盘所遭遇的，这种情况下，如果开发商预售商品房所收上来的钱没有用于及时偿还银行的贷款，而用于其他风险投资，致使其无法偿还银行的到期债权，那么银行的抵押权属于担保物权，购房者的预期房产权利属于债权，根据相关法律，担保物权优于债权受偿，银行的权利优先于购房者的权利。

所以在购房前一定要弄清所购房屋和其依附的土地使用权的抵押情况。

另外，值得提醒的是，“楼花”虽然售价较低，却被国家明令禁止。《城市商品房预售管理办法》明确规定：商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

第二步，签订商品房买卖合同之前，要仔细阅读具体条款，包括附件。特别提醒购房者慎签《房屋认购协议书》，注意协议书采取的是“定金”方式还是“订金”方式，有没有“另有约定”。

第三步，签订合同后，开发商须在30天内办理合同备案登记。合同备案后，由购房者到银行缴纳维修基金。第四步，商品房须验收合格、办理权属确认。第五步，资料齐全，开发商或个人均可办理《房地产权证》。

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