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二手房交易安全须知（2）

扫描到手机二手房资讯来源：新华网发布日期：2013-06-05 09:00 字号：T|T

摘要：承诺不代表诚信，诚信不代表安全，交易安全需要合理的交易规范和严谨的法律依据。没有安全基础只相信承诺和诚信会使交易面临较大的风险。要想真正做到交易的安全，首先应该评估其交易的行为是否正确，操作方式是否安全，并要求提供安全的相应证据。

付款方式

房款交付是交易中最重要的环节之一，房屋不是一种普通的商品，它是以登记制来确认产权归属权。办理产权的更名手续在交易过程中起着决定性作用。如果买方不能提供有效的证据来证明买方有绝对的支付房款能力和使房款按合同约定顺利到位，在买方还没有付清房款前就办理产权转移手续，就等于确定了买方对该房屋拥有的合法性，很容易在以后的交易中处于被动，造成纠纷或损失。

买卖双方交付房款的时间和过程往往是争论的焦点。买方认为，如果先付清房款，在整个交易过程中发生问题后不能得到真正有效的房产手续和房屋，再追讨房款很麻烦。双方总是在相互信任上不能达成统一，希望找令双方都能信任的中间机构来进行房款交割。

很多交易者都选择了代理交易的中介机构，但是交易双方要注意以下三个方面：交易价格是否透明，经纪方是否暗中吃取差价；操作过程是否规范安全；中介机构可信度的考察，是否存在着由于经营问题而面临倒闭或恶意欺骗卷款而逃。

若出现第三种状况，买方已付房款而卖方并没有收到房款后果可想而知。目前已出现一些较为安全的房款交付方式。一种是通过银行来担保、交付，一种是通过政府部门进行资金托管。

房屋交割

房屋交易一般是由动产和不动产组成。不动产一般是指房屋本身，但动产却很复杂，例如家具、物品、设备、装修、装饰等，如果只是不动产交易，在房款交割时，你看到的房屋和你在交易前看到的状况应该没有太多差别，多数房屋交易的纠纷发生在动产方面。在签订合同时，动产事项不明确，使房屋交割不完整。所以在签订交易合同时应先了解交易的价款包括哪些，哪些是不动产，哪些是动产，动产是否单独转让，还要对整体的标的物在合同中有一个详细的描述。房屋交割的时间方式及物业等费用的结算都应在合同中明确。

延期过户有风险

曾有市民咨询，他看中了一套二手房，但在交易时卖方提出，今年5月国家九部委出台了有关规定后，二手房转让征税时间为5年，为避税，能否先到公证机关公证双方交易合同，不到房屋产权登记机关办理过户手续，等到5年后再去办理产权过户登记。问这样交易是否可行。律师认为，如此交易有风险。因为房屋是一种特殊商品，实行的是登记备案制，即使进行了公证，在未办理产权过户前，房屋的产权仍属卖方。在此期间，若卖方私自将房屋抵押，或者进行二次销售，房屋的产权就会发生变化，取得新产权的“第三人”的权利，是只公证不备案的“原买主”无法对抗的。见证、公证、交付等，均不是取得房屋所有权的有效证据，房屋所有权的转移只认过户登记手续。